更新日2024/2/16
これから中古一戸建てを購入して性能向上リノベを検討中の方は、「物件に応じて必要なリフォーム内容が変わるのはなんとなくわかるけど、実際にはどのように変わるのだろう？」と思われたことはありませんか？
そこで今回は、築年数に応じて必要なリノベーションを解説していきたいと思います。
まず性能向上リノベ軸になるのが耐震と断熱です。
断熱の規制については今現在（2024年）存在せず（小規模300㎡未満）、2025年より省エネ基準適合義務化が始まるといった状態になりますので、必ず検討する必要がありますが、耐震についてはわが国では地震が起こるたびに建築基準法が改正され、大きく分けると３つの基準の変更があり、それぞれに該当する年代によって、建物の性能が変わります。そこで各年代に適した耐震補強を行う必要があるのです。
各年代とは以下の３つです。
①（1981年以前）の建物 ➡旧耐震基準の建物
②（1981以降2000年以前）の建物 ➡81-00（ハチイチゼロゼロ）住宅 ※新耐震基準
③（2000年以降）の建物 ➡2000年基準の建物
各年代でどのような耐震補強が必要になるかは各年代の建物の特徴を理解すると分かります。
①（1981年以前）の建物 ➡旧耐震基準の建物
大きなくくりでは1981年（昭和56年）以前に建てられた建物です。
現行基準と比較をした場合、耐力壁（筋交い等）は大幅に不足している状態になります。（筋交いではじめて平金物が使われ始めた時代です） もちろん、この年代で耐力壁配置バランスも考慮はされていませんでした。構造接合部の納め方も耐震金物などはなく筋交いの柱頭、柱脚部に釘で留めているだけといったものが多い時代の建物となります。梁に羽子板ボルトなどが設置され始めた時代になりますが、柱や土台への配慮はされていない時代の建物となります。
その為、この後に起こる宮城沖地震（1978年）において、柱が抜けてしまった事例が多数でました。
基礎に関しては、1971年に建築基準法改正があり、木造の基礎の規定が加わり、基礎の布基礎化が定められた為、更に1971年以前は布基礎でない基礎で家を建てられている可能性があります。1971年の改正以降の建物も強度が不足しているケースが多いのが実情です。 熊本地震のような繰り返しの大地震で倒壊する可能性は極めて高いと言わざるを得ません。
東京都が2013年5月に公表した「南海トラフ巨大地震等による東京都の被害想定」によると、81年以前の旧耐震基準の建物では計測震度7.0で9割強が倒壊するとされています。 過去数千件の旧耐震家屋をみて参りましたが、耐震診断をすると当然ですが評点0.3～0.5現行基準以下の建物がほとんどになります。耐震補強を行う際は評点1.5以上への補強計画が安心できる水準となります。
②（1981以降2000年以前）の建物 ➡81-00（ハチイチゼロゼロ）住宅 ※新耐震基準
旧耐震基準に続いて、新耐震基準、通称ハチイチゼロゼロ住宅と言われている1981年の大改正以降から2000年までの建物での特徴です。
今までの風潮として、「新耐震基準」は安心とされてきました。
なぜなら「新耐震基準」では、中規模地震ではほとんど損傷を生じないことを目標とし、 大規模地震に対しては、建物に損傷は残るものの、倒壊や崩壊はせずに建物内の人命を守れるようにすることを目標として改正されたからです。
この改正後に建てられた「新耐震基準」の建物は、壁量が大幅に増えたことから一定の効果はありました、事実、阪神淡路大震災でも一定の効果をみせました。（被害の多くが旧耐震基準のものが多く新耐震基準の被害は少なかった）
この大改正の最大の特徴は必要壁量が大幅に強化されたことです。鉄筋コンクリート基礎での施工が始まったのもこの頃からです。その為、一定の効果を満たしているハチイチゼロゼロ住宅よりも、国は今現在も先に解説した旧耐震基準の住宅の耐震化に注力しており、 ハチイチゼロゼロ住宅への耐震化は思うように進んでいないのが実情です。熊本地震で新耐震住宅での不安が露呈されていながらもこちらの新耐震住宅までの耐震化は手つかずとなっているのが現実です。この度の能登地震によりもしかしたら、ハチイチゼロゼロ住宅へのアプローチも始めるかもしれませんが。
そのため、もっとも注意が必要な年代ともいえるのです。
この年代の方に、建物をよく見て欲しいのが、南側にLDKと大開口の窓を設け、北側にトイレなどを配置している間取りになっていませんか？壁の配置もバランスを考慮されていなかった時代の特徴となります。このような建物は北側に耐力壁が集中しているため、耐震上はバランスの悪い（剛心が偏った）建物が多いのです。
この年代の建物の弱点をより知るためには、この後に改正された2000年基準において、何が大きく変わったのかを見ていく必要があります。
③（2000年以降）の建物 ➡2000年基準の建物
ここでは「2000年基準」の建物の性能向上リノベーションについて解説します。2000年以降改正はありませんので、2000年以降の建物は現行基準になります。
まず2000年の改正での木造住宅のポイントは３つです。
地耐力に応じた基礎の構造形式の規定 壁配置のバランス使用する金物を具体的に指定、 つまり、壁の配置バランスと金物の指定が2000年に登場したのです。
つまり2000年以前の住宅は、接合部がくぎ打ち程度の状態であることがかなり多いのです。金物を使用している住宅も見られますが、この当時は国が定める明確な規定がありませんので、施工法もばらつきがあります。ホールダウン金物の規定もこの当時はありませんので、柱が抜けてしまった被害が多数でているという現状があります。
事実として、現行の耐震基準をクリアしているため、誰もが大丈夫だと思われていると思いますが、熊本地震では、識者の調査において、益城町の宮園、辻の城、惣領の各地区で205棟の調査結果では、1割が2000年基準住宅であり、その30％～40％が倒壊・大破していると報告書をあげています。
2000年住宅（現行基準の住宅）にはどこに弱点があるのでしょうか？
熊本地震で被災した2000年基準で建てられた建物を見てみると、設計上の配慮が不十分で、施工も不十分なケースが多く見受けられました。
設計上の配慮不足とは、具体的には「直下率」の問題です。
これは、2階の耐力壁と1階の耐力壁が同じ位置にないケースです。1階と2階の窓の位置がずれている建物や、1階と2階の柱の位置がずれている建物は、直下率が考慮されていない建物と言えます。
これらは設計が不十分と言わざるを得ないケースであり、基準を満たしても配置計画が正しくないということになります。施工ミスも含め、こうした問題は耐震に詳しい会社に依頼することが大切です。もちろん、建てる側も耐震の知識を深める必要があるということです。今回の工事では、筋交いの入れ方も問題視されました。現在の規定では定められたルールはないが、被災した建物の多くは筋交いの断面寸法が小さいものが多かったことが分かっています。この点を考慮できる施工会社に相談することが重要になります。
こちらも３つに分けて説明していきます。
まず築年数を確認します。
因みにこの年数は建築年月日ではありません。あくまで建築確認申請が基準となります。
また、1981年以前の建物でも81-00（ハチイチゼロゼロ）住宅 ※新耐震基準で建てられている建物も存在しますし、1998年でも2000年基準で建てられている建物も当然ですが一定数存在します。
そこで、2000年築や1981年築などどの年代の建物なのかを確認する必要があります。
確認方法は、1982年以降や2001年以降は基本的には81-00（ハチイチゼロゼロ）住宅 ※新耐震基準や2000年基準の建物で問題ないと思いますが、1981年や2000年などの基準になる年の場合は、確認済証もしくは台帳記載事項証明書に記載されている日付を確認しましょう。
①（1981年以前）の建物 ➡旧耐震基準の建物
②（1981以降2000年以前）の建物 ➡81-00（ハチイチゼロゼロ）住宅 ※新耐震基準
③（2000年以降）の建物 ➡2000年基準の建物
まずは書類の有無を確認します。
家を売買する際の必要書類は謄本（土地・建物）、地積測量図、建物図面、公図、検査済証、確認済証、設計図書（建物の詳細図面）、などが必要になりますが、物件そして年代によって書類があるかないかが変わってきます。中古住宅の場合思ったよりも書類が揃う確率は低いです。
③（2000年以降）の建物 ➡2000年基準の建物
2000年以降に建てられた建物を調査する場合は下記の書類の有無を確認しましょう。
検査済証
確認済証
設計図書（建物の詳細図面）
地盤調査報告書
住宅性能評価書
2000年基準の建物に関しては必要な書類はすべてそろっていて欲しいところですが、無いケースも多々存在します。
重要なことは2000年基準で建てられた建物かどうかになります。意外にも2000年以降に建てられたまだ新しさが残る家でも検査済証や確認済証が紛失してしまっているケースは多いです。紛失しまっている場合は変わりに台帳記載事項証明や建築計画概要書を各自治体の役所で確認する必要があります。そこで確認番号、及び年月日そして検査済証の発行の有無も確認しましょう
不動産会社（売主側）にもよりますが媒介契約を受けたタイミングで調査して確認している業者もいますので、案内の際に確認するのが良いでしょう。
②（1981以降2000年以前）の建物 ➡81-00（ハチイチゼロゼロ）住宅 ※新耐震基準
続いて、ハイイチゼロゼロの新耐震基準住宅ですが、基本的には検査済証まであるケースはほとんどありません。確認済証があったら良いというレベルになります。（そもそも発行されていないケース）
こちらは既存不適物件や違反物件（違法建築物）ではないことの確認をすることが重要になります。確認済証があれば、記載してある面積と登記簿面積に大きな違いがないかを確認しましょう。
40年以上の物件になりますので、この年代以前の建物はイレギュラーが多くなります。前述、前々述と同じように必要書類を確認しましょう。
特に注意するべき内容は
道路との接道状況です。場合によっては再建築不可の物件も存在しますし、セットバックが本来必要なのにしていない場合など検査済証や確認済証があれば、当時はちゃんと許可を受けて建てられた建物だとわかりますが、無い場合はその証明ができません。
住宅ローンを考えた時に建ぺい率・容積率の大幅な超過がある物件は注意が必要です。他にも様々なイレギュラーが存在しますので、お困りの際はご相談ください。
耐震性能ですが、実際には、大きな地震が起きたときに、自身がどれだけの被害を許容できるのか？ということが重要なポイントになります。
なぜなら、熊本地震では、建築基準法（最低基準）と被害とのギャップだけでなく、建物（あるいは補強）の耐震性能と施主の要求レベル（施主が許容できる被害レベル）とのギャップも露呈したからです。基準を満たしたものの倒壊した建物が多い中、ほぼ無傷で残った建物には、現在の基準の2倍の壁量が含まれていました。
これは現行の1.5倍で、耐震基準の最高ランクである「耐震等級3」をはるかに超えなければなりません。
建築基準法に適合しているのだから、全壊はしないだろうというのが、一般的な見方ではないでしょうか。
しかし、耐震等級3で設計・施工した場合、半壊で納得してもらえるかどうか。そのため、大きな温度差があるのです。
専門家によるシミュレーションの結果、現行基準では、連続して発生した熊本地震では倒壊してしまい、耐震等級2（現行基準の1.25倍）では全壊、耐震等級3では1.5倍で半壊または軽微な損傷と結論づけられました。
つまり、命という観点から見ても、現在の基準より1.25倍以上が必要で、生活という意味ならば、1.5倍以上の耐震性を持つ建物を計画することは必須となるのです。
必要な耐震性能は、どの程度まで許容でき、どの水準まで向上させるべきなのかを検討して頂く必要があるとともに、現実問題としては実際にかかる費用とともに決定していかなければなりません。
日本の建物は、なぜ夏は暑く、冬は寒いのだろうか。
この現象は、現在建設されている多くの新しい建物でも変わっていません。
これは、日本が耐震性よりも断熱性を軽視してきたことに起因しています。先進国のサッシ性能を見れば一目瞭然ですが、数年前までは先進国中最低の性能でした。ここ数年、ようやく政府も省エネを重視するようになり、サッシメーカーもようやく高性能なサッシを販売するようになりました。しかし、義務化されていないため、確かな知識と経験のないほとんどの工務店や設計事務所が、サッシを含めた断熱性能をないがしろにしている悲しい現実があります。
以上のお話でご理解いただけたと思いますが、今回の耐震法改正ほど劇的な特徴はなく、現在の建物でさえ1999年基準で建てられており、30年ちかく前の基準で建てられていることになります。
日本では1980年に省エネ基準が制定されて以来、4回の改正が行われ、4回目の改正となる2013年改正省エネ基準は、達成すべき最低基準として2020年に義務化される予定でしたが、努力義務として先送りにされました。
その理由は、建物を建てる施工会社の断熱に関する知識や技術が追いついていないためです。様々な技術的優位性を持つ施工会社から多くの意見書が寄せられていますが、ここにきて大きな変化が起きています。
2022年4月に断熱等級5が新設され、2022年10月に断熱等級6、7が新設されました。特に断熱等級6・7は、従来の断熱等級4よりもはるかに高い断熱性能が求められることになります。そして2025年から省エネ基準の適合義務化がスタートします。
これまで、築年数で3つの年代にわけて性能を向上させるリノベーションのポイントを解説していきますが、断熱性能はZEH基準を念頭に置いて考える必要があります。その理由としては２つ、一つ目は省エネ基準の適合は最終的にZEHレベルの省エネ性能になる可能性が高いからと実際に施行している弊社目線でZEH基準（断熱等級5）レベルでなければ断熱の効果を体感できないからです。そのため、今回ご紹介した3つの年代、築年数に関わらず、断熱性能は大幅に向上させる必要があります。
いずれ将来的には「日本の建物は、なぜ夏は暑く、冬は寒い」という認識はなくなると思います。そのような未来に旧基準の「日本の建物は、なぜ夏は暑く、冬は寒い」家をわざわざ購入しようと思う人がいるでしょうか。また、昨今のエネルギー価格、電気代などの価格上昇を考えるとイニシャルコストこそかかりますが、相対的に考えると断熱性能向上リノベはお得なリノベになります。
旧耐震の性能向上リノベーション
この年代の建物を性能向上リノベーションされる際のポイントは、断熱性能以上に、耐震性能を向上させる事を優先させるべきになってしまいます。そして、1971年以前であれば基礎が補強できるレベルなのか？外壁を剥がすフルスケルトンリフォームが必要なのか？など耐震性能向上をベースとしたリノベーション計画をベースに、断熱性能をどこまで向上させるか検討していく形となります。
補強のポイントは耐力壁の増加とその配置計画、基礎補強が要となります。
新耐震の性能向上リノベーション
8100住宅の性能向上リノベーションのポイントは、耐震面の弱点となる、ホールダウン金物の代わりとなる基礎と柱の緊結、間取り変更後の耐力壁の配置を考慮し、偏心率を下げる補強計画、金物による耐震補強が必要でしょう。 既存の耐震評点をみると0.7程度の建物が多いです。（1.0が現行基準）
補強計画を立てる際は、評点1.5以上を目指すのが基本的考え方になります。
断熱性能を向上させるポイントは、窓の数の調整です。この時代の建物は、窓の数が多く窓の性能も低いため、夏暑く冬寒い建物になっています。天井裏や1階の床下への断熱材充填に加え、外に面する内壁の4面はすべて剥離し、断熱材の充填が必要です。その際に、窓が大きく、数も多いため、高額な断熱サッシをすべてに導入すると相当な費用がかかること、さらに高性能サッシを入れたとしましても熱還流率が断熱材よりも数値が劣りますので、よくプランを練り不要な窓は断熱壁、耐力壁としていくことが費用を抑え性能を上げるポイントとなります。
2000年の性能向上リノベーション
2000年基準の性能向上リノベーションのポイントは、耐震面の弱点となる、リノベーション後の間取りにおいて直下率を考慮してリノベーションプランを策定し、改めて補強計画を見直し、最低でも上部構造評点1.5以上の計画で施工をすることになります。2000年基準の建物も先の8100住宅同様、断熱性能は低いため、断熱性能を向上させるポイントは、窓の数の調整です。この時代の建物も、窓の数が多いのは良いのですがサッシ自体の性能が低いため、夏暑く冬寒い建物になっています。天井裏や1階の床下への断熱材充填に加え、外に面する内壁の4面はすべて剥離し、断熱材の充填が性能を向上させるためには必要です。
※予算との相談になりますが、今あるサッシの内側に樹脂製のサッシを部屋側に設置し2重窓を設置する方法もございます。
数を減らす＝断熱壁を増やす・耐力壁を増やすこちになりますので、窓数が多いこの時代の建物のサッシすべてを、高額な断熱サッシをすべてに導入すると相当な費用がかかること、さらに高性能サッシを入れたとしましても熱還流率が断熱材よりも数値が劣りますので、よくプランを練り不要な窓は断熱壁、耐力壁としていくのが費用を抑え性能を上げるポイントとなります。
ここまで、①（1981年以前）の建物 ➡旧耐震基準の建物②（1981以降2000年以前）の建物 ➡81-00（ハチイチゼロゼロ）住宅 ※新耐震基準③（2000年以降）の建物 ➡2000年基準の建物の３つの年代にわけて解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。それぞれの築年数で不安な点そして、必要なリノベーションがご理解いただけたのではないでしょうか。また、ここに予算という視点も必要となってきますので、検討が難しくなります。まずは、これらの内容を十分に理解して、実行できるリフォーム会社を探す必要があるのです。
2025年の省エネ基準適合義務化を前に中古住宅の価値は2025年もしくは2030年を基準にそれ以前かそれ以後か現在の旧耐震と新耐震81-00（ハチイチゼロゼロ）住宅ほどの差がでてくると思います。つまり、の省エネ基準適合を満たしている住宅でなければ価値が大きく毀損されてしまう可能性が高くなります。そして、日本は地震大国ともいわれるほど、地震が多い国になります。折角断熱に費用をかけても家が揺れて隙間が空いてしまっては最悪です。現在その対策として一番有効な手段が耐震等級３リフォームでいいう所の上部構造評点1.5となります。性能向上リノベーション（性能向上リノベ）ではこのレベルを基準としています。この基準を東京中古一戸建てナビそして増改築.comを運営ハイウィル株式会社の基準としています。また、性能向上リノベーション（性能向上リノベ）の大きな2本柱は耐震と断熱ですが、耐火性やバリアフリー性、通気の問題など、中古住宅には解決しなければならないちょっとした問題が数多く潜んでいますので、そこにたいしてのアプローチも内容や規模にもよりますが、含まれています。そして、漆喰や珪藻土、無垢フローリングなどの自然素材を基調としたそういった意味での性能向上リノベーションも数多く手がけておりますし、賃貸併用住宅など様々なご要望に対しても数多くの実績がございます。
気になる方はコチラ
日本初！木造戸建て専門フルリフォーム・リノベーションサイト『増改築.com®』 (zoukaichiku.com)
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著者情報
宅地建物取引士 刈田 知彰
（かりた ともあき）
ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。
私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。
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