また、中古木造戸建ての需要が高まるもう一つの要因として、環境意識の高まりが挙げられます。木造住宅は、建材に木材を使用するため、環境に優しい住宅として注目を集めています。さらに、近年リフォーム技術の向上により、リフォームによって、省エネや断熱性能の向上など、環境に配慮した住宅へと改修できることも、需要を高める一因となっています。

補助金なども充実してきました。

以上のように、中古木造戸建ての需要が高まっている背景には、人口減少・高齢化による住宅需要の変化や、作っては壊すスクラップビルド社会からの脱却、環境意識の高まりなど、様々な要因が影響していると考えられます。

2.中古木造戸建てとは

中古木造戸建てとは、建築物の用途が住宅であり、木材を主要な建材として使用している中古の戸建て住宅のことを指します。

中古木造戸建ての特徴としては、以下のような点が挙げられます。

安価であること

中古木造戸建ては、新築住宅に比べて比較的安価に購入できることが特徴です。また、築年数が古くなるほど価格が下がる傾向にあるため、予算に制限がある場合でも購入しやすいことがあります。「令和3年度市場動向調査」によると中古住宅を購入された方に対してのアンケートで購入理由としてもっとも多かったのが、「予算的に見て中古住宅が手頃だったから」という理由になります。実際に中古住宅の全国の平均価格は「2959万円」新築建売住宅の平均は4250万円、また、注文住宅だと平均5112万円と約1300万円から2100万円の大きな差があります。

リフォームによる改修が可能であること

中古木造戸建ては、リフォームによって、断熱性能の向上や設備の更新など、快適な住環境を実現することができます。また、自分の好みに合わせたカスタマイズも行うことができるため、自分好みの住まいを実現することができます。選択肢の幅も広がります。上記の様に新築住宅に比べ安価な為その分同じ金額でもより大きなリフォーム費用をかける事が可能になります。

環境に配慮した住宅であること

木造住宅は、性能向上リノベーションによって、省エネや断熱性能の向上など、環境に配慮した住宅へと改修できます。また、中古木造住宅を再利用することで、更に環境に配慮できます。環境への配慮がしやすいのが、中古木造戸建ての特徴の一つです。

建築年数が古くなるほど維持管理が必要であること

中古木造戸建ては、築年数が古くなるほど、維持管理が必要になってきます。特に、木材を使用しているため、防腐処理や塗装などのメンテナンスが欠かせません。そのため、維持管理についてもより考慮する必要がある点です。

以上のように、中古木造戸建ては、安価でありながら、性能向上リノベーションによって快適な住環境を実現できる環境に配慮した住宅です。しかし、維持管理についても考慮する必要があるため、購入前には注意点を把握し、慎重な検査が必要です。また、中古物件は、建物の状態や履歴を把握することが難しい場合もあるため、不動産会社や専門家のアドバイスを受けることが重要です。

しかし、中古住宅には欠点もあります。建物の状態や設備の老朽化、建築基準法の改正によるリフォーム費用の増加など、維持管理に関する問題が発生する可能性があります。また、性能向上リノベーション以外では新築とは違い建物の性能を数値化することが難しいのです。

中古木造戸建てには、メリットとデメリットがあるため、購入を検討する場合は、慎重な判断と十分な調査が必要です。また、不動産会社や専門家のアドバイスを受けながら、自分に合った住宅を選ぶことが大切です。

3. 東京23区で中古木造戸建てを購入する場合の注意点

中古木造戸建ての選び方

中古木造戸建てを選ぶ際には、以下の点に注意する必要があります。

築年数や建物の状態を確認する

中古住宅は、築年数が古くなるほど、当然建物の劣化や老朽化が進みます。そのため、建物の状態や履歴を調べ、リフォーム済みの物件であるかどうかも確認する必要があります。また、もう一つ重要なのが、年代ごとに建築基準法が改正されているという事です。大きく分けて旧耐震基準、新耐震基準（8100住宅）、2000年基準に分けられます。各年代で注意すべき点はことなります。旧耐震基準の場合でも更に築年数が古い住宅については、基礎からのやり直しが必要となってまいります。それぞれの年代に対して最適なアプローチを行う必要があります。

下記のコラムも合わせてお読みください。・築年数別おススメ性能向上リノベーション｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)

建物の構造や設備について知識を持つ

中古木造戸建てには、建物の構造や設備によって、居住に支障が出ることがあります。そのため、建物の構造や設備について、十分な知識を持つ必要があります。

また、現在日本では、2025年に建築基準法の改正がなされます。その一つに断熱基準の改正があります。こちらは大きく新築住宅に係る内容になりますが、ですが、日本における中古住宅の断熱基準の工場は今後30年をめどに更に重要度が増してきます。また、光熱費も上昇している昨今断熱への配慮は不可欠になってまいります。

住環境やアクセスについて考慮する

中古木造戸建ての購入にあたっては、住環境やアクセスについても検討する必要があります。通勤・通学に適した立地であるか、周辺環境や生活インフラが整備されているかなど、自分に合った物件を選ぶ必要があります。

東京23区でマイホームを探す場合、中古住宅を選択肢に入れる事により、選択肢が倍以上に増えます。

・伝えたい。インフラ老朽化問題は中古戸建て購入時にも考える必要があります。｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)

購入前に知っておきたいデメリット

中古木造戸建てには、以下のようなデメリットがあります。

維持管理にかかる費用が高い

中古住宅は、建物の状態や設備の老朽化により、維持管理に多額の費用がかかる場合があります。そのため、維持管理に関する費用を事前に把握しておく必要があります。前もって費用を把握しておく必要があります。重要なポイントは特に外壁と屋根になります。外壁と屋根は外部からの雨の影響を防ぐ大きな要になります。傷みが大きくなればなるほど、また、小さくても建物内部構造に影響を与える可能性が高くなります。

老朽化による価値の低下、リフォーム費用の増加

建物の状態が悪化し、老朽化が進むことにより、土地や建物の価値が下落する場合があります。今は外壁の問題点が浮き彫りになっています。以前はガルバリウム鋼板で対応していましたが、現在価格が高騰しているため、外壁を再利用する工法が主流になっています。しかし、外壁の状態が悪化している場合は建物リフォームコストが非常に高くなります。

将来的な価値とリフォーム費用の見通しを慎重に検討する必要があります。

建築基準法の改正などにより、リフォーム費用が増加する場合があります。そのため、購入前にリフォーム計画を立て、必要な費用を把握しておく必要があります。

中古木造戸建ての調査方法

中古木造戸建てを購入する前に、以下のような点について詳細に調査することが重要です。

・構造体の状態：壁、柱、屋根、基礎の状態や構造体の強度など、耐震性を含めた詳細な検査が必要です。

・配管の状態：水道、ガス、排水などの配管の状態を確認することが大切です。可能な限り施工し直すことをおすすめします。

・電気設備の状態：電気の配線、コンセント、スイッチなどの点検が必要です。（フルリフォーム・フルリノベーションを行わない場合は特に）

・防虫対策：防虫剤や殺虫剤が使用されているかどうか、腐食による被害がないかどうかなどを調べる必要があります。シロアリ対策は中古住宅、特に木造戸建て住宅では必須項目になります。

そして、以下のような点について慎重に検討することが重要です。

・耐震性：地震に対する耐震性を含め、構造体の状態を詳しく調べ、安全性を確認する必要があります。現行基準の耐震等級１にするのか、大地震が起こっても安心な耐震等級３にするのかが検討のポイントです。

・修繕費用：中古住宅は、新築住宅に比べて修繕費用がかかることが多くあります。購入前に、将来の修繕費用の見積もりや、修繕が必要となる時期を予測することが大切です。

・周辺環境：物件周辺の環境も重要なポイントです。公共施設や商業施設、交通アクセスなどを調べ、生活に必要な施設や環境が整っているか確認することが大切です。

・不動産価格の適正性：購入価格が適正かどうかを見極めるため、同じエリアや同じ条件の物件と比較検討をすることが必要です。また、物件の価格が安すぎる場合には、隠れた問題がある可能性もあるため注意が必要です。

4.中古木造戸建ての購入時に必要な手続きや費用について

中古木造戸建てを購入する際には、以下のような手続きが必要です。

手続きの流れ

物件探し

中古木造戸建てを購入する場合、まずは物件を探しからスタートします。

売買契約

売買契約書と重要事項説明書の作成が行われます。契約書と重要事項説明書には、物件の所有者や購入者、物件の状態や権利関係、売買代金、支払い方法などが記載されます。中古戸建て住宅の場合は物件の状態など物件状況報告書によって説明があると思います。物件の状態やそれに対しての保証について確認しましょう。

また、添付書類も重要になりますので、ただ、業者の私が言うのもなんですが、契約・重要事項説明の内容の説明を全部行うと5時間以上の時間が必要になると思います。重要な部分はもちろん優先的に説明しますので、帰宅後再度読みこんで頂いてからご質問いただけると助かると思います。

諸費用の支払い

物件の購入に伴い、様々な諸費用が発生します。具体的には、登記費用、印紙税、仲介手数料、税金、火災保険、ローンを利用する場合はその諸費用などです。仲介手数料は中古住宅の場合は仲介会社によって異なる場合があります。売却の際はなおのことです。その為不動産会社選びの決め手の一つになる場合もあります。但し、仲介手数料の値引きを頼りにしている時点でレベルが落ちる可能性もありますので、注意しましょう。

建物の引き渡し

物件の支払いを行います。所有権移転が完了した後、建物の引き渡しが行われます。引き渡し時には、物件の状態や設備の確認を行い、必要な修繕や改修を進めることになります。中古住宅の場合、もしも、設備等に不具合があった場合、契約内容にもよりますが、基本的には一週間以内申告しないといけません。以外に使わない設備等もありますので、引き渡し後に全ての設備を利用してみて聞いている内容以外に悪い内容がないのかを確認する必要があります。但し、基本的には中古住宅なので、傷や凹みなどは、直してもらえないので注意してください。

リフォーム工事

所有権移転が完了した後には着工金、中間金、最終金の支払いがあることも考慮しなければなりません。

購入に伴う費用を解説する

中古木造戸建てを購入するにあたり、以下のような費用が必要となります。

物件代金やリフォーム

一番大きな費用は当然物件代金になります。そして、費用の検討が必要なのがリフォーム費用になります。リフォーム費用は本当にピンからキリですが、どのくらいの費用が必要になるのかを検証している必要があります。

手付金

契約書を交わす際に、物件価格の一部を支払う必要があります。一般的には物件価格の10%程度が契約金として必要とされます。全額住宅ローンを利用する場合は決済時に手元に戻ってきます。

仲介手数料

不動産会社を介して物件を購入する場合、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。一般的には物件価格の3%程度が仲介手数料として必要とされます。

登記費用

物件の登記には、登記費用が必要となります。登記費用は、物件価格に応じて変動するため、購入する物件の価格によって異なります。

ローンの関係費用

住宅ローンを利用する場合は、融資事務手数料、保証料、印紙、抵当権設定費用などがかかります。

その他の費用

物件を購入する際には、その他の費用もかかる場合があります。例えば、引越し費用や修繕費用などが挙げられます。家具やカーテン、エアコンなどの費用も発生します。

以上が、中古木造戸建てを購入する際に必要な手続きと費用についての解説です。購入前には、しっかりと費用の見積もりを立て、慎重に検討することが大切です。

5.中古木造戸建てのメリット・デメリット

中古木造戸建てのメリット・デメリットは以下のような費用が必要となります。

メリット

価格が安い

中古木造戸建ては、新築住宅に比べて価格が安価なことが多いです。また、地価の高い東京23区では、中古木造戸建ての価格が新築住宅や中古マンションに比べて格段に安いことがあります。

土地の広さがある

中古木造戸建てには、比較的広い敷地面積があることが多いため、庭や駐車場などのスペースが確保できます。特に、23区内であっても、中古木造戸建ては比較的広い土地を持っていることが多いため、自然に囲まれた住環境を楽しめることができます。その他新築住宅では珍しい狭小住宅などもあるため、多種多様な選択ができます。

自由なリノベーションが可能

中古木造戸建ては、自分の好みに合わせたリノベーションが自由に行えることがメリットの一つです。新築物件では、設計士との打ち合わせや予算の制約などがあるため、自由に改装することができない場合があります。新築戸建てと比較して安い中古木造戸建てであれば、自分の好みに合わせたリノベーションを行うことができます。

デメリット

老朽化が進んでいる場合がある

中古の木造戸建ては、築年数が経っているため、老朽化が進んでいる場合があります。特に、木材部分は腐食したり、腐朽したりすることがあり、建物の耐久性や安全性に影響を与えることがあります。そのため、定期的なメンテナンスが必要になる場合があります。

修繕費用がかかることも

中古の木造戸建ては、築年数が経っているため、定期的な修繕が必要になる場合があります。例えば、外壁や屋根、配管、電気設備などの老朽化や故障に対する修繕費用がかかることがあります。また、リノベーションを行う場合にも、費用がかかります。

中古木造戸建てを購入した場合、自分好みにリノベーションすることで、より住みやすい空間を作り出すことができます。以下では、リノベーションの流れやポイントについて解説します。

6.東京23区で中古戸建てを購入してリノベーションの流れは？

リノベーションの流れは、以下の通りです。

中古戸建てを購入してリノベーションを行う流れをご紹介します。

物件の購入時　目的や予算の決定

まずは、リノベーションの目的や予算を決定します。どのような空間を作りたいのか、どのくらいの費用がかかるのかを検討します。物件金額と諸費用を合わせて金額を決め、予算を確定していきます。東京中古一戸建てナビではお客様の希望性能に対して概算の見積もり費用ををお伝えして購入の検討がスムーズにいくようにお手伝いしています。

契約までに　設計やプランの立案

次に、設計やプランを立案します。自分のイメージや希望を元に、建築士や設計事務所などの専門家に相談し、設計やプランを作成します。また、リノベーションの際には、法的な手続きが必要な場合があるため、必要な手続きを進めます。耐震に関しては構造計算を行い上部構造評点1.5やＵA値0.48以上をご提案しています。

引き渡し後　工事の実施

プランが完成したら、工事を実施します。建築士や工務店などの専門家に依頼する場合もあれば、自分でDIYする場合もあります。工事中には、進捗状況を確認し、必要な調整や修正を行います。

内外部の性能向上リノベーションでは約半年の時間を有します。これは、建物の内部を解体して使える構造体、部材を見極めて、その後設計図面を行うからです。

完了工事後

工事が完了したら、引き渡しを受けます。構造計算書や外皮計算書などもお渡しさせて頂きます。また、補助金等がある場合はお手伝いをさせて頂きます。引き渡しの際には、工事の保証やアフターフォローについても確認しておきましょう。

住宅ローン減税等の控除や補助金等の申請

これらの補助金等には完成後すぐに行うもの確定申告の際に行うものがあります。入居後の確定申告はお気をつけください。また、これらの補助金等は私たち業者が行える者と自分自身で行うものがありますので、注意してください。

リノベーションのポイント

中古木造戸建てをリノベーションする際には、以下のポイントに注意することが重要です。

構造の確認

中古戸建ては、建物の構造に問題がある場合があります。そのため、リノベーション前に建物の構造をしっかりと確認し、必要な補強や修繕を行うことが重要です。そもそも戸建て住宅の場合は、様々な構造の種類があります。今回メインの木造、同じ木造でも在来工法（木造軸組工法）の他に、2×４工法などがあります。鉄骨造（S造）にしても軽量鉄骨と重量鉄骨造があります。鉄筋コンクリート造（RC造）などがあります。木造軸組工法以外は弊社では補強工事は行えますが、構造計算を行う事ができません。詳しい事情はコチラのコラムをご覧ください。

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古いハウスメーカーの鉄骨造住宅は買ってもいい？購入後の訪れるリノベーションの課題とその対策｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)

このように、特徴に合わせて構造を確認する必要があるのです。

耐震補強の実施

中古の木造戸建ては、建築基準法の改正により耐震性が向上していますが、古いものは耐震性に問題がある場合があります。リノベーションの際には、耐震補強を実施することが必要です。補強方法は、木造建築に適した鉄筋コンクリート製の柱やダンパー、壁を追加する方法や、既存の柱や壁を強化する方法などがあります。

防水・断熱の対策

中古戸建ては、防水や断熱に問題がある場合があります。そのため、リノベーションの際は優先して改善する必要があります。

節電対策の実施

中古木造戸建ては、断熱性能が低く、冬場の暖房や夏場の冷房によるエネルギー消費が多い傾向があります。リノベーションの際には、断熱材の追加や、高性能な窓の設置などを行うことで、エネルギー消費を削減することができます。性能向上リノベーションでは、外皮計算を行い断熱等級４（最低でも）以上に断熱改修工事を行います。

レイアウトの見直し

中古の木造戸建ては、建築当時のライフスタイルに合わせたレイアウトとなっている場合があります。

リノベーションの際には、住まいする方のライフスタイルに合わせてレイアウトを見直すことで、より快適な住環境を実現することができます。

デザイン性の追求

中古の木造戸建てをリノベーションする際には、デザイン性にもこだわることができます。古い木造建築ならではの味わいを残しながら、現代的なインテリアを取り入れたり、外観を改装したりすることで、オリジナリティのある住まいを実現することができます。

7．中古木造戸建てのメリット・デメリットを比較して、自分に合った住まい選びをする方法

中古木造戸建てを購入する際には、自分に合った住まい選びをすることが大切です。以下では、中古木造戸建てのメリット・デメリットを比較し、自分に合った住まい選びをする方法を解説します。

自分にとって重要な要素を把握する

まず、自分にとって重要な要素を把握しましょう。たとえば、予算や土地の広さ、リノベーションの自由度、駅からの距離などが重要な要素となります。自分が求める要素を明確にしておくことで、中古木造戸建てのメリット・デメリットを比較し、自分に合った住まい選びができます。

メリット・デメリットを比較する

次に、中古木造戸建てのメリット・デメリットを比較しましょう。例えば、価格が安い、土地の広さがある、自由なリノベーションが可能などがメリットとして挙げられます。一方で、老朽化が進んでいる場合や修繕費用がかかることもデメリットとなります。バランスが難しいです。

自分に合った住まい選びをする

最後に、自分に合った住まい選びをしましょう。たとえば、価格が安いことが魅力的な場合は、中古木造戸建てを選ぶことができます。また、リノベーションを自由に行いたい場合は、築年数が古くない物件を探すことが重要です。自分に合った住まい選びをすることで、快適な住まいを手に入れることができます。

8.まとめ

この記事では、東京23区で中古木造戸建てを購入する際の注意点やメリット・デメリット、リノベーション方法などを専門的に解説しました。

中古木造戸建ては、価格が安く、土地の広さがあるなどのメリットがありますが、老朽化が進んでいる場合があるため注意が必要です。また、購入前には慎重に調査し、必要な手続きや費用も確認する必要があります。

また、中古木造戸建て住宅での性能向上リノベーションを行う場合は、耐震性能や断熱性能の数値化が重要になります。同じ工事を行ったとしても、工事が終わってしまっては、次の世代へ引き継ぐときの証明をすることはできません。また、リフォーム会社には、悪徳リフォーム会社も存在しますし、昔からこのやり方でやっているからと根拠のない自信をもって工事を行っている会社もありますので、これらの解決策が計算書や評価書、証明書などになります。基本的には原則計算書をお渡ししています。その他、ご事情によってご提案させて頂きますし、ご利用の際は、ご注文ください。費用等がかかる場合がありますし、計画段階から用意する必要がありますので、注意してください。

自分に合った住まい選びをするためには、自分にとって重要な要素を把握し、メリット・デメリットを比較することが重要です。中古木造戸建てを選ぶ場合は、リノベーションの自由度や購入価格、将来的な修繕費用などを考慮し、慎重に検討する必要があります。

以上のように、中古木造戸建てを購入する際のポイントやメリット・デメリットを理解し、自分に合った住まい選びをすることが大切です。

築浅物件選びのプロセス：知っておくべきポイントと生活への最良の選択｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)

著者情報

宅地建物取引士　刈田　知彰

　　　　　　（かりた　ともあき）

ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。

私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。

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著者情報　刈田知彰