「制度が変わるたびに振り回されるのは、もう終わりにしましょう。プロとして断言しますが、制度がどうあれ『性能の証明』さえ手元にあれば、あなたは損をしません。刈田」
東京で「中古戸建を買って、リノベーションして住む」選択は、いまや王道になりました。
ただ、住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）を最大限活かせるかどうかは、物件そのものよりも、実は“段取り（証明とスケジュール）”で決まることが多いです。
この記事では、2026年に向けた制度の見通し（※確定前の部分は「予測」として扱います）を整理しつつ、東京の中古戸建×性能向上リノベで「損しない」ための実務ポイントを解説します。
1. 住宅ローン減税の基本（まずここだけ）
住宅ローン減税は、住宅ローンを使って新築・取得・増改築等をした場合に、年末ローン残高の一定割合を所得税（不足分は一部住民税）から控除する制度です。
ここで一番重要なのは、次の一点です。
- “どの性能区分の住宅として扱われるか”で、控除の上限や条件が変わる
東京の中古戸建は、築年数・増改築歴・仕様がバラバラなので、ここを取りこぼしやすい領域です。
2. 2026年は「延長される？」確定情報と、現時点での考え方
確定していること
- 住宅ローン減税は、国の制度として要件や手続きをもとに運用されます。
- 最新の適用要件は、毎年の税制改正・国の公表資料で更新される可能性があります。
現時点で言えること（注意点）
- 2026年以降の延長・見直しは、政策要望や議論の対象になり得ますが、内容が確定する前に断定はできません。
- ネット上で見かける「中古でも13年」「最大◯◯万円」などの数値は、確定前の“予測”として紹介されている場合があります。
当サイト（東京中古一戸建てナビ）では、制度が確定するまで「断定」ではなく「取りこぼしを避ける準備」に重点を置くことをおすすめします。
3. 東京の中古戸建で一番大事：結論「省エネ性能の“証明”」
住宅ローン減税で怖いのは、これです。
- 省エネ性能を満たす設計・工事をしても
- 証明書類が揃わないと、減税に届かない（または手続きが難航する）可能性がある
中古戸建は、解体して初めて分かることも多く、さらに「証明の取り方」も工事内容によって変わります。だからこそ、私たちは次の順番を推奨します。
- 購入前インスペクション（状態・雨漏り・劣化・構造・シロアリ等）
- 性能向上リノベの目標設定（断熱・耐震・設備の優先順位）
- 証明書取得ルートの確定（誰が・いつ・どの書類を用意するか）
- 工事 → 検査 → 入居
“工事が始まってから考える”だと、後戻りコストが増えやすいのが中古リノベの特徴です。
4. 「待つ」のが危ない理由：金利と工事費は現実に動く
制度がどうなるかを待つ間に、次の2つが同時に起きる可能性があります。
- 借入金利の上昇（返済総額が増える）
- 工事費の上昇（資材・人件費・物流などの影響を受ける）
東京はもともと工事単価が下がりにくい市場です。結果として、「減税メリット以上にコスト増が出る」という逆転も起こり得ます。
だからこそ、当サイトでは「制度待ち」より「準備優先」をおすすめしています。
5. 2026年度入居を狙うなら「逆算スケジュール」が必須
性能向上リノベは、物件探し〜設計〜工事〜証明書類まで含めると、ある程度の期間が必要です。中古戸建は特に、途中で追加補修が出ることもあります。
目安（ケースによる）
- 物件探し（内覧＋購入前インスペクション）：1〜3か月
- 契約・ローン審査：1か月前後
- 設計・申請（確認申請等が絡むと延びる）：2〜3か月
- 施工（内容により大きく変動）：3〜6か月
- 検査・証明書手続き：数週間〜1か月
「この時期に入居したい」が決まっている方ほど、逆算して“今やるべきこと”を先に潰すのが安全です。
6. 成功確率を上げる4つの条件（東京中古一戸建てナビ版）
条件1：購入前に「買っていい家か」を判定する（インスペクション）
見た目のリフォームでは隠れやすい劣化（雨漏り、構造の傷み、シロアリ等）は、後から高くつきます。購入前にリスクを可視化するのが合理的です。
条件2：「設計段階から」建築士と動く（証明まで設計に入れる）
断熱・耐震・設備の改善を「制度要件」と合わせて設計しないと、減税・補助金を取りこぼしやすくなります。
条件3：工程にバッファを持つ
中古は、解体後に追加補修が出ることがあります。工期が詰まるほど、判断ミス・品質低下・コスト増のリスクが上がります。
条件4：金利戦略は“家計の耐性”で決める
変動・固定の善悪は一概に言えません。将来の支出（教育費・介護等）や繰上返済の確度まで含めて、“耐性のある選択”をおすすめします。
7. 手続きの注意：最初の1年目は「確定申告」が基本
住宅ローン控除をはじめて受ける場合、会社員の方でも初年度は確定申告が必要になるケースが一般的です。2年目以降、条件により年末調整で受ける流れがあります。
まとめ：東京の中古戸建で“損しない”ための結論
- 2026年以降の延長・見直しは議論され得るが、確定情報の確認が必要
- 東京の中古戸建は、減税の鍵が「省エネ性能の証明」＋「性能向上リノベの設計」
- “待つ”より、購入前インスペクション→性能目標→証明ルートを先に固めると失敗が減る
お問い合わせ（CTA）
「買ってから後悔しない」ために、まずは購入前の“性能とリスク”を整理しませんか？
東京の中古戸建は、立地が良いほど判断が急ぎになりがちです。だからこそ、私たちは購入前インスペクション→性能向上リノベ概算→減税/補助金の証明ルートまでを最初に整理します。
- 物件の状態（雨漏り・劣化・構造）をチェック
- 断熱・耐震をどこまで上げられるか、優先順位を決める
- 減税・補助金の“届く/届かない”を先に判定する
▶ お問い合わせ：https://www.chukokodate.com/member/ コチラでご登録をお願いします。追客と言われるしつこい営業は致しません。
よくある質問（FAQ）
Q1. 2026年に住宅ローン減税は延長されますか？
A. 延長・見直しが議論される可能性はありますが、確定は公式発表で要確認です。当サイトでは確定前情報の断定は避けています。
Q2. 中古戸建でも「省エネ性能が高い扱い」にできますか？
A. 可能性はあります。鍵は、断熱・設備を含めた改修設計と、必要な証明書類の取得です（設計段階でルートを確定するのが安全です）。
Q3. “証明書”って、誰が出すんですか？
A. 工事内容や制度の使い方により変わります。設計者・施工者・評価機関など関係者が絡むため、事前に「誰が・いつ・何を」まで決めておくのがおすすめです。
Q4. 2026年度入居に間に合わせるには、いつ動くべき？
A. 物件探し〜設計〜工事までを考えると、早めに逆算するほど安全です。特に中古戸建は追加補修が出ることもあるため、余裕を見た計画が重要です。
Q5. 住宅ローン控除は年末調整でできますか？
A. 初年度は確定申告が必要になるケースが一般的です。2年目以降、条件により年末調整で受ける流れがあります。
免責事項
本記事は制度の一般情報と実務上の注意点をまとめたもので、個別の適用可否は、入居時期・住宅性能・工事内容・所得状況等で変わります。最新の公表資料および税理士等の専門家にてご確認ください。
著者情報
宅地建物取引士 刈田 知彰
（かりた ともあき）
ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。
私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築住宅が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は大正八年創業のハイウィル株式会社で中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。とはいえ今はその狭間の時代となり、新築住宅も中古住宅どちらにも重要があり、ご紹介させて頂いております。
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監修者稲葉高志
稲葉著
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