お悩み解決！「土地を分けたいけど、どうすればいいか分からない…」 そんな疑問をお持ちのあなたへ。
土地を分割することを「分筆」といい、分筆を行うには法務局への手続きが必要になります。
「分筆するのにどれくらい費用がかかるの？」「手続きって難しそう…」と不安に思う方もいるかもしれません。ご安心ください！ このブログでは、分筆登記の費用や手続き方法を、ケース別に分かりやすく解説いたします。
土地の有効活用をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。
「分筆」って、一般の方には耳慣れない言葉ですよね。簡単に言うと、土地を分けて登記をし直すことです。例えば、広い土地を所有していて、その一部を売却したい場合などに行います。分筆を行うことで、土地の使い勝手が向上し、売却しやすくなるなどのメリットがあります。分筆には、土地家屋調査士による測量や、法務局への手続きが必要になります。費用や期間は、土地の状況や手続きの複雑さによって異なりますが、数週間から数ヶ月程度かかることが多いようです。土地活用をお考えの方は、分筆も選択肢の一つとして検討してみてはいかがでしょうか。
土地の登記単位を理解しよう-一筆とは
土地の面積を測量し、その区画に番地をつけることを「分筆登記」と言います。例えば、1つの土地に2つの家を建てたい場合、土地を2つに分けてそれぞれに住所を定める必要があります。これが分筆です。分筆前の土地は「一筆」と呼び、登記簿上では1つの土地として扱われます。分筆を行うことで、土地は複数の「筆」に分けられ、それぞれが独立した土地として認識されるようになります。土地の売却や相続、建築など、様々な場面で必要な手続きとなるため、覚えておきましょう。
分筆の基本的な意味と目的
「分筆」って、耳慣れない言葉ですよね。簡単に言うと、土地を分けてそれぞれに新しい住所を付ける手続きのことなんです。例えば、広い土地を相続したけれど、一部だけを売却したい場合などに有効です。分筆を行うことで、土地の利用範囲が広がり、売買や相続手続きをスムーズに進めることができます。分筆には費用や手間がかかりますが、専門家である土地家屋調査士に相談すれば、状況に合わせて最適なアドバイスをもらえますよ。
逆に合わせることを合筆（ごうひつ）という。
「合筆」とは、複数の隣接する土地を一つの土地として登記する手続きを指します。「ごうひつ」または「がっぴつ」と読みます。土地登記簿において、土地は「筆」という単位で管理されており、合筆することで複数の土地が一つの「筆」になることからこの名称が使われます。逆に、一つの土地を複数の筆に分割することを「分筆」と言うわけです。
「合筆」が可能なのは、同じ所有者が隣接する複数の土地を所有している場合に限られます。登記所では、土地は1筆ごとに登記され、それぞれに地番が付けられています。また、各筆に対応する権利証も存在します。そのため、隣接する土地をまとめて売買する場合でも、筆ごとに不動産登記簿謄本を取得し、抵当権の設定や抹消、所有権の移転などの手続きをそれぞれ行う必要があり、これには手数料がかかります。
土地は、1つに繋がっているように見えても、実は住所ごとに異なる「土地登記簿」というもので管理されています。この土地登記簿に記載されている土地の区画を「筆」と呼び、土地を分割することを「分筆」と言います。例えば、広大な土地を所有していて、その一部を売却したい場合などに分筆が必要になります。また、相続で土地を分割する場合や、土地の一部に建物を建てる場合も分筆が必要になります。分筆を行う際には、土地家屋調査士による測量や、法務局への申請手続きが必要になります。
相続した土地を相続人で分ける場合
親から相続した土地を兄弟姉妹で分ける場合、分筆という手続きが必要になるケースがあります。分筆とは、1つの土地を複数の土地に分ける手続きのこと。例えば、100坪の土地を相続した場合、50坪ずつに分けて、それぞれの名義にする場合を想像してみてください。この時、土地を分けるために必要な手続きが分筆です。分筆を行うことで、土地の所有権を明確化し、それぞれの土地を自由に売却したり、活用したりすることができるようになります。つまり、ひとまとめに売却する場合や一つの土地を共有で所有する場合は分筆する必要はなく、その提案は不動産会社（宅地建物取引士）の領域となります。また、いざ分筆するとなった場合には費用や時間がかかるため、事前に専門家である土地家屋調査士や司法書士に相談することをおすすめします。
土地の一部を売却する場合
土地の一部を売却する場合は、「分筆」という手続きが必要になります。分筆とは、1つの土地を2つ以上に分割する登記手続きのことです。例えば、100坪の土地のうち50坪を売却したい場合、残りの50坪と合わせて2つの土地に分けなければなりません。分筆登記には、土地家屋調査士による測量や、法務局への申請手続きなどが発生します。費用は土地の広さや形状によって異なりますが、数十万円程度かかるのが一般的です。土地の一部売却を検討する際は、事前に分筆にかかる費用や期間を把握しておくことが重要です。
土地の一部を利用する場合
例えば、100坪の土地に家が建っていて、そのうち20坪を売却したいケースを考えてみましょう。この場合、まず土地を売却する部分と残す部分に分ける必要があります。これが「分筆」です。分筆によって、新しく住所が割り振られ、それぞれ独立した土地として扱われます。分筆登記には費用がかかり、一般的に土地家屋調査士への依頼が必要となります。費用や期間は土地の状況によって異なるため、事前に確認しておきましょう。
土地に抵当権を設定する場合
土地を分割することを「分筆」と言います。例えば、1つの土地に家が2軒建てる場合、それぞれに住所（ここでは割愛しますが、地番の住所は意味がことなります）を割り当てるためには、まず、土地を2つに分ける必要があります。この手続きが分筆です。分筆登記が完了すると、それぞれの土地に個別の権利証が発行されます。土地を分筆する際には、土地家屋調査士による測量と、司法書士による登記手続きが必要となります。費用は土地の広さや形状によって異なりますが、数十万円かかることが多いでしょう。
共有の土地を単独所有に分ける場合
共有で土地を所有している場合、それぞれが単独で所有できるように分けることを「分筆」といいます。例えば、亡くなった親から兄弟で土地を相続した場合、そのままでは売却や建物の建築ができません。そこで、分筆登記を行うことで、自分の土地として自由に活用できるようになるのです。分筆の手続きには、土地家屋調査士による測量や、境界線の確定、遺産分割協議の成立といった手順が必要になります。費用や期間は土地の状況によって異なり、複雑なケースでは弁護士への相談も有効です。
土地は、ライフスタイルの変化や相続などに合わせて自由に分割できます。この分割を「分筆」といい、複数の住宅を建築したり、土地の一部を売却したりすることが可能になります。分筆のメリットは、土地の使い勝手が向上し、資産価値が高まる可能性がある点です。一方、分筆には測量や登記費用などのコストが発生します。また、場合によっては、それぞれの土地の面積が狭くなり、使い勝手が悪くなるケースもあるため注意が必要です。分筆を検討する際は、将来のライフプランや資金計画を考慮し、専門家によく相談することが重要です。
メリット①権利を別々に登記できる
分筆とは、1つの土地を2つ以上の土地に分ける登記手続きのこと。例えば、広大な敷地を所有している場合、分筆することで、それぞれに異なる権利を設定できます。土地の一部を売却したり、子供たちに相続させたりする際に便利です。分筆登記を行うには、土地家屋調査士による測量と、分筆後の土地の境界線の確定が必要です。
メリット②地目別の登記が可能になる
分筆を行う最大のメリットは、土地の利用範囲が広がること。そして、二つ目のメリットとして挙げられるのが「**地目別の登記が可能になる**」点です。
例えば、広い敷地の一部に家を建てて、残りを畑として利用しているケースを考えてみましょう。分筆前は、全体が「宅地」または「田」として登記されています。しかし、分筆を行うことで、家がある部分は「宅地」、畑の部分は「田」と、それぞれ別の地目で登記することが可能になります。
このように、用途に合わせて地目を変更できる点は、分筆の大きな魅力と言えるでしょう。
メリット③節税につながる
土地を分筆すると、土地を売却しやすくなるなど様々なメリットがありますが、実は節税になるケースもあるんです。土地を相続する際、相続税評価額が下がれば、相続税を減らすことができます。一般的に、土地は狭く分割するほど、評価額が下がる傾向にあります。そのため、相続税対策として、生前に土地を分筆しておくことは有効な手段と言えるでしょう。ただし、分筆には費用がかかるため、事前に専門家によく相談し、慎重に検討することが大切です。
デメリット①評価額が下がる、固定資産税が上がる可能性
土地を分ける「分筆」ですが、良いことばかりではありません。場合によっては、土地全体の評価額が下がり、固定資産税が上がってしまう可能性があります。
例えば、100坪の土地を50坪ずつに分筆した場合、100坪の土地としての希少価値が失われ、評価額が下がる可能性があります。また、土地を分けることで、道路に面する部分が増え、その分、固定資産税の評価額が上がってしまうことも考えられます。分筆を行う前に、将来的な資産価値や税金面についても、しっかり検討することが重要です。
デメリット②建物の新築や増改築に制限がかかる
分筆を行うと、土地の面積が狭くなるため、建築基準法上の制限を受けやすくなります。例えば、建物を新たに建てたり、増築したりする場合、一定以上の敷地面積が必要となる場合がありますが、分筆によって基準を満たせなくなる可能性があります。そうなると、希望する規模の建物が建てられなかったり、増築ができなかったりするなど、制限がかかることがあります。そのため、将来的な建築プランも考慮して分筆を行う必要があるでしょう。
デメリット③手間や時間がかかる
分筆は、1つの土地を複数の土地に分ける手続きですが、決して簡単なものではありません。測量や境界線の確定など、専門的な知識が必要となる場面も多く、土地家屋調査士への依頼が必須です。そのため、ある程度の費用や時間がかかってしまうことは、分筆のデメリットとして認識しておきましょう。また、分筆によって土地の面積が狭くなるため、土地の用途が制限される可能性も考慮する必要があります。
例えば、100坪の土地に家が建っているケースを考えてみましょう。土地を売却したいけれど、買い手が見つからない場合は、分筆を検討できます。50坪の土地に分けることで、それぞれ50坪の土地として売却できる可能性があります。分筆によって土地の用途が広がり、売却しやすくなるケースは少なくありません。
事例①広い土地を相続人全員が納得いくように分筆
おじいさんの広大な土地を相続することになったけれど、相続人が多くて困ってしまった…そんな経験はありませんか？
土地の分割相続でよくあるのが、分筆です。分筆とは、1つの土地を複数の土地に分ける手続きのこと。これをしておけば、土地を売却したり、家を建てたりと、自分の土地を自由に活用できます。
ただし、分筆には費用や測量などの手間がかかります。相続人全員でよく話し合い、納得のいく形で進めることが大切です。
事例②旗竿地になるように分筆
旗竿地は、奥まった場所に位置し、道路への接道部分が細長い形状の地型を指します。この形状が旗竿のように見えることから、そのように呼ばれています。旗竿地は、分筆によって生み出されることがあります。
例えば、間口の広い土地を分筆し、奥まった部分に新しい土地を設ける場合、その新しい土地は道路に接する部分が細長く、旗竿地となる可能性があります。分筆は土地の利用価値を高める有効な手段となりえますが、旗竿地のように、形状によっては使い勝手が悪くなる場合もあることを理解しておく必要があります。
事例③1つの角地を2つに分筆
例えば、旗竿地になっている土地の場合、道路に面している部分だけを分筆して売却すれば、買い手が見つかりやすくなる可能性があります。旗竿地の場合、道路に面している部分の面積が狭くても、建築基準法上の接道義務を満たしていれば、家を建てることができます。分筆によって土地の利用価値を高めることができるため、売却しやすくなるのです。このように、分筆は土地の活用方法を広げ、資産価値を高める効果も期待できます。この手法は不動産会社も良く使用する手法です。
土地を分割して、それぞれに新しい所有権を設定することを「分筆」といいます。例えば、1つの敷地内に家を2つ建てて、それぞれを別々に売却したい場合などに行われます。分筆を行うには、まず土地家屋調査士による測量が必要です。境界線の確定や面積の計算を行い、分筆後の土地の状況を正確に図面化します。その後、作成された図面に基づいて法務局に申請を行い、手続きが完了すると新しい土地として登記されます。分筆登記には、登録免許税や土地家屋調査士への報酬などの費用がかかります。期間は1週間から2週間ほどです。手続きは複雑なので、専門家である土地家屋調査士や司法書士に相談することをおすすめします。
分筆の具体的な手順
分筆を行うには、まず土地家屋測量士に依頼して土地の測量を行い、分筆後の土地の境界を確定します。確定した境界に基づいて、土地境界確定協議書を作成し、関係者の署名と捺印をもらいます。その後、分筆登記申請書を作成し、必要な書類を添付して法務局に申請します。法務局の審査が完了すると、分筆登記が完了し、新しい土地の登記簿が交付されます。費用は土地の広さや形状によって異なり、おおそよ10万円から30万円程度が目安です。期間は申請から1ヶ月から2ヶ月程度かかることが多いです。
分筆の流れと必要な書類
土地を分割することを「分筆」といい、1つの土地を2つ以上に分けます。用途変更がない場合でも、土地の所有者が変わる場合は分筆登記が必要になります。
分筆登記の流れは以下のようになります。
1. 測量: 土地の境界確定測量を行い、分筆後の図面を作成します。
2. 申請書類作成: 分筆登記申請書、土地の所有権を証明する書類などを用意します。
3. 法務局へ申請: 作成した書類を管轄の法務局に提出します。
4. 審査: 法務局による審査が行われます。
5. 登記完了: 審査が完了すると、分筆登記が完了し、新しい土地の登記簿が作成されます。
必要な費用は、土地の面積や形状、測量費用などによって異なります。事前に専門家へ相談することをおすすめします。
土地を分割する「分筆」。例えば、広すぎる土地を売却しやすいように小さく分けたい場合などに役立ちます。気になる費用は、土地家屋調査士への報酬が約10万円、登録免許税が約1.5万円が相場です。ただし、土地の面積や形状によって費用は大きく変動しますので、事前に見積もりを取るようにしましょう。期間は、通常1～2週間程度ですが、複雑な形状や隣地との境界確定に時間がかかる場合は、1ヶ月以上かかる場合もあります。余裕を持ったスケジュールが大切ですね。
分筆費用の目安
土地を分ける手続きである分筆。でも一体いくらかかるの？具体的な費用を知りたいですよね。分筆費用は土地の状況によって大きく変わるので、一概には言えません。しかし、目安として、測量費用に10万円〜30万円、登記費用に1.5万円〜2万円程度かかることが多いです。さらに、土地家屋調査士への報酬なども必要となります。正確な費用を知るためには、専門家に見積もりを依頼するのが一番です。
分筆にかかる期間
土地を分ける「分筆」は、所有者が財産管理しやすくなる、売却しやすくなるなどのメリットがある一方で、費用や期間などの面で事前に知っておくべきポイントが存在します。
分筆にかかる期間は、土地の状況や自治体によって異なりますが、申請から完了までおおよそ1ヶ月〜2ヶ月程度が目安です。
測量のみで済む場合であれば1週間程度で完了することもありますが、境界が確定していない場合は、隣地所有者との境界確定の協議や、場合によっては裁判手続きが必要となり、数年かかるケースも考えられます。
分筆を検討する際は、余裕を持ったスケジュールと、事前に専門家への相談をおすすめします。
土地を分ける「分筆」は、相続税対策として有効な手段になり得ます。土地の評価額が下がり、結果として相続税が軽減される可能性があるからです。しかし、分筆には費用がかかります。測量や登記費用など、場合によっては高額になることも。そのため、必ずしも節税効果が見込めるわけではありません。分筆前に、専門家によく相談し、費用対効果を慎重に見極める必要があるでしょう。
節税できても損をする場合も
土地を分ける「分筆」は、相続税対策として有効な手段になり得ます。土地の評価額が下がり、相続税が軽減される可能性があるからです。しかし、分筆すれば必ず節税になるというわけではありません。分筆によって土地の使い勝手が悪くなり、評価額が下がらないケースも考えられます。場合によっては、測量や分筆登記などの費用がかかり、結果的に損をしてしまうことも。分筆の効果については、事前に専門家によく相談するようにしましょう。
税金が上がることもある
土地を分ける「分筆」ですが、メリットばかりではありません。分筆によって土地の評価額が上がると、固定資産税の負担が増えるケースがあります。土地は面積が小さいほど、1㎡あたりの評価額が高くなる傾向があるからです。分筆後に住宅ローン控除などの優遇措置を受けられる場合もありますが、税金面も含めて慎重に検討することが大切です。
土地は、分けることで様々なメリットが出てくることがあります。例えば、土地活用しやすくなったり、相続税対策になったりします。この「土地を分ける」行為を「分筆」と言いますが、場合によっては分筆できないケースもあるんです。
例えば、分筆後の土地面積が、用途地域によって決められた最低限度面積より小さくなってしまう場合は分筆できません。また、道路に2メートル以上接していない土地も分筆は難しいでしょう。
分筆できないケースを知っておくことは、土地の有効活用や将来設計においてとても重要です。迷った際は、専門家である土地家屋調査士や不動産会社に相談するようにしてください。
分筆ができない具体的なケース
土地を分ける「分筆」ですが、実はできないケースも存在します。例えば、道路に2m以上接していない土地は、建築基準法により家を建てることができません。そのため、分筆しても使い道がないと判断され、認められないケースが多いです。また、共有者がいる土地の場合、全員の同意が得られない場合は分筆できません。たとえ自分の土地であっても、自由にできない場合があることを覚えておきましょう。分筆する際は、事前に専門家によく相談することが重要です。
土地の条件に差が生じる場合
土地を分ける「分筆」ですが、元の土地が持っていた条件が、新しい土地へそのまま引き継がれるとは限りません。例えば、道路に面しているかいないかという「接道義務」は、分筆によって新たに生じる土地に影響します。分筆前の土地に接道義務を果たす道路が1つしかなく、分筆によってその道路に面しない土地ができてしまう場合、新たに道路を確保する必要が生じるケースもあるのです。これは、建築基準法で定められた「再建築不可」の状態になりかねない重要なポイントなので、事前に確認が必要です。他にも尺モジュールやメーターモジュールに合わせて分筆することもおススメです。
分筆によって土地の価値が上がるケースもあれば、逆に下がってしまうケースもあることを理解しておきましょう。例えば、狭小地になったことで建築規制が厳しくなり、土地の利用価値が下がってしまうことがあります。分筆は、あくまで土地の活用方法の一つに過ぎません。将来的なプランをよく練り、専門家の意見も参考にしながら、最適な選択をしてくださいね。
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著者情報
宅地建物取引士 刈田 知彰
（かりた ともあき）
ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。
私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築住宅が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は大正八年創業のハイウィル株式会社で中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。とはいえ今はその狭間の時代となり、新築住宅も中古住宅どちらにも重要があり、ご紹介させて頂いております。
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