更新日2023/11/20
旧耐震の戸建ては耐震性能が既存不適格（耐震基準を満たしていない）の物件に該当することがほとんどです
その為、住宅ローン控除（住宅ローン減税）などを使用する事ができません。そこで、住宅ローンそして住宅ローン減税（控除）を使用し、旧耐震の戸建てを買ってリフォームする場合の最適なスキームを解説していきたいと思います。
このコラムをお読み頂く事で、旧耐震の建物を新耐震へ耐震補強する理由やその方法など知る事ができます。重要な事ですので、細かく解説してきます。
現在、日本の建築基準法は平成12年（2000年）に改正された基準の強さを耐震等級１を最低基準として建築されています。「耐震等級１で本当にいいのか？」という別の問題もありますが、今回は一旦、新耐震基準へのリフォームにフォーカスして話を進めていきたいと思います。
弊社がお手伝いさせて頂く場合はこれらの手続きはご協力させて頂けますがそうでない場合は不動産会社によっては、面倒くさい客だと思われてしまう可能性があるのでご注意下さい。それだけ、旧耐震の建物を新耐震へ生まれ変わらせるには、経験と技術が必要となります。
まずは、なぜ新耐震基準？なのかという所ですが、理由は大きく2つございます。
1つ目税制面での優遇
新耐震基準に適合することにより、不動産取得税、所得税（住宅ローン減税）、相続税、贈与税など様々な税優雅や特例が使用することができます。
2つ目は耐震性能
新耐震基準の特徴は壁量になります。この基準は現在にも通じます。現在の社会的な目線で言えばこの新耐震基準が一定の基準とみなされているからです。
ですが、建築業界では熊本地震を教訓に最低で耐震等級３が支持されています。実際に新耐震の建物については、接合金物の実施状況や壁量バランスととても悪い建物が多く存在します。本来は新耐震ではなく耐震等級３が最低限目指すラインだと考えております。
ここでは、日本の建築基準法の改正の歴史について解説しておきます。これにより、旧耐震と新耐震の違いがわかると思います。日本の建築基準法は大きな地震が起こるたび）耐震性が強化されてきました。昭和25年に始まった日本の建築基準法ですが、最初に大規模な基準の見直しがあったのが、昭和34年（1959年）となります。耐震基準はというと、この時にも壁量規定の強化はあったものの、現行の基準と比較するとあって無いような基準でした。
次に、大きな改正があったのが、昭和56年（1981年）です。この建築基準法の改正の前後で新耐震基準と旧耐震基準に分けられることになりました。まず旧耐震とは（物件によっては、新耐震基準で建てられている建物もありすべてではないです）昭和56年（1981年）12月31日以前に建てられた建物になります。この区切りは、住宅ローン減税などを利用する際の築年数の区切りになります。※実際には昭和56年（1981年）6月1日以降に建築確認申請を行った建物を指すのですが、今回は昭和57年（1982年）1月1日以降を新耐震基準、それより前に建てられた建物を旧耐震基準と呼ぶことにします。後ほど見極め方についても触れたいと思います。
話を戻して、旧耐震の建物ですが、その基準は、10年に一度発生すると考えられる中規模の地震動（震度5強程度）に対して、家屋が倒壊・崩壊しないという強さの建物になります。昭和34年（1959年）に改正され壁量規定が強化されていますが、現行基準と比較してみると、耐力壁（筋交い等）が大幅に不足していることがわかります。接合部分も釘で留めているだけといったものが多く、梁に羽子板ボルト等を施工するようになりましたが、ホールダウン金物のような、基礎、柱、土台などの接合部の抜けを防ぐための施行がなされていない為、現在の常識では危険な建物となります。
続いて新耐震基準ですが、中規模の地震動（震度5強程度）で、家屋がほとんど損傷しない、大規模の地震動（震度6強～7程度）で、家屋が倒壊・崩壊しない、ただし多少の損傷（修繕したら住める、最悪修繕しなくても暮らせるレベル）は許容というレベルの建物になります。
木造戸建て住宅においては壁量規定の見直し、構造用合板や石膏ボード等の面材を張った壁などの追加、床面積あたりの必要壁長さ、軸組の種類・倍率の改定がなされました。
また、新耐震基準の弱点は（平成12年）2000年の建築基準法の改正内容によってわかります。2000年基準の改正内容は地耐力に応じた基礎の構造形式の規定 壁配置のバランス 使用する金物を具体的に指定、 つまり、壁の配置バランスと金物の指定がはじめて明確化されたということは、新耐震の補強については、壁の配置バランスや金物補強が必要になるということです。また新耐震基準は昭和56年（1981年）から平成12年（2000年）までの間に造られた住宅は81-00住宅とも呼ばれたりします。
最後に2000年基準ですが、こちらが現行基準となります。2000年基準だから問題ないというわけではありません。2000年基準にも問題はあります。まず、設計の配慮不足や施工不備の問題が上げられます。例を挙げると、「直下率」の問題です。いわゆる二階の耐力壁を受ける壁が一階の同じ位置にないケースです。また一階と二階の 柱の位置が揃っていない建物も問題です。これらは設計の配慮不足と言わざるをえない問題です。基準はクリアしていても配置の計画があまいケースです。施工時のミスも含めて、耐震を熟知している会社へ依頼することが重要になります。施工では筋交いの入れ方も問題視されました。現行規定では筋交いのルールが確立されてはいないですが、被害の多くが筋交いの断面寸法が小さいものが多かったことがわかっています。リフォーム時にもこのような事柄に配慮ができる施工会社への相談が必須ということになります。
まず、旧耐震の木造戸建ては不動産売買契約締結前に耐震診断を行うことが望ましです。住宅ローン控除を利用する場合は改修工事が必ずといっていいくらい必要になります。
１．物件の検討段階で耐震診断を依頼する建築会社・リフォーム会社を選定しておく。
※旧耐震の戸建てを購入してリフォームする場合は特に大掛かりになりますので、建築士と一緒に物件を検討した方がスムーズにそしてロスがなくなります。またトラブルが起こる可能性を減らすことが出来ます。
２．買付申込前に、耐震診断が実施可能かどうか確認を行う。
などの確認を行い（業者に行ってもらい）今後の進め方や費用面などの打ち合わせを行います。
３．買付申込を行う
ポイント①．引渡までに耐震診断の実施を行っていなければローン控除が使えません。
４．速やかに耐震診断を実施し、必要な改修工事費用を算定してもらう。
耐震診断を行った後は、リフォーム（リノベーション）工事の見積もりを依頼しましょう。見積もりが完成したら事前審査に進みます。
５．事前審査などを行い、資金計画をなるべく正確に行う。
６．上記の項目を確認し問題がなければ不動産の売買契約を締結します。
ポイント②．３．から６．までは、物件の販売状況、検討者が多い物件では、検討を行う時間をとってもらえないケースもありますので、建築会社、不動産会社と相談しながら進めて行きましょう。
７．耐震基準適合証明書仮申請書を取得しておく。
ポイント③．耐震基準が不足している場合は物件の引渡を受ける前に耐震基準適合証明書仮申請書を取得しておく必要があります。
耐震適合証明書の発行手続きを行う。
（旧耐震の物件でもそのままの状態で耐震適合証明がでる可能性があります）
８．物件の引き渡しを受ける
ポイント④．工事を伴う耐震基準適合証明書を利用してローン控除（住宅ローン減税）を利用する場合、引渡より6カ月以内に工事を終わらせて居住する必要があります。改修工事が終わるまでは住民票を移転してはいけません。
９．リフォーム・リノベーションを行う。
１０．耐震改修工事が完了し、耐震基準適合証明書を発行してもらう。
１１．居住後、確定申告を行い住宅ローン控除の申請を行います。
ポイント①．引渡までに耐震診断の実施を行っていなければローン控除（住宅ローン減税）が使えません。耐震診断を行って耐震基準適合証明書を発行するためには2つのパターンが存在します。調査後にそのまま取得できるケースと耐震改修工事を行って取得するパターンの２つが存在します。それぞれ所有権移転を行う前に手続きが必要になってまいります。
耐震基準適合証明書が発行できるかは専門の建築士または指定性能評価機関などです。前もって判断する場合には費用が発生致します。
ポイント②．３から６までは、物件の販売状況、検討者が多い物件では、検討を行う時間をとってもらえないケースもありますので、建築会社、不動産会社と相談しながら進めて行きましょう。
ポイント③．耐震基準が不足している場合は物件の引渡を受ける前に耐震基準適合証明書仮申請書を取得しておく必要があります。
ポイント④．工事を伴う耐震基準適合証明書を利用して住宅ローン控除を利用する場合、引渡より6カ月以内に工事を終わらせて居住する必要があります。
これらの工程を6カ月以内に収めることは至難の業になります。じっくりとプランの申請をしたい場合などは売主との交渉が必要になります。じっくりとプランを練りたい方は、住宅ローン控除を利用しない選択肢も考えなければなりません。
このコラムは大前提として昭和57年（1982年）1月1日以降に建てられた新耐震基準の建物ではない、旧耐震の建物に対するアプローチという事はお忘れなく。
１．物件の検討段階で耐震診断を依頼する建築会社・リフォーム会社を選定しておく。
旧耐震の建物の場合は、いえ、新耐震基準だとしても、中古物件を検討する上で最初の重要なポイントは誰（業者）と一緒に探すかになります。中古住宅は新築住宅に比べて性能や状態にバラつきがあるのに加えて、新築と比べ保証や保険の期間が短いのがデメリットに挙げられます。そして、リフォームを行うのかそのままで住むのかなど購入するかどうするのかなどの選択には物件調査や費用の見積もりなど専門的なアドバイスを必要とするからです。つまり、どんな中古住宅に遭遇しても、その物件応じて、建物のバリューを最大限に高めるアドバスができる者（業者）が必要なのです。上記で解説したように、築年数に応じてリフォームのアプローチも異なりますし、建物の状態、例えばシロアリの被害にあってしまっている、カビが大量発生している場合など、必ず対策が必要な状態かを見極めることが必要となります。
また、業者によっても異なりはしますが、リフォーム済物件はこれらの内容に対してフタをするようなリフォームで済ましてしまい販売している会社も数多く存在します。例えばカビが大量発生していた建物があるとします。正しい対処法はカビの元となる結露対策が必要となります。例えば外壁に通気層を設けたり、サッシを交換して欲しいとことではありますが、石膏ボードの交換とクロスの張替えしか行ってない場合がほとんどです。このような物件は数年後同じ個所より結露、カビが発生してしまいます。一見綺麗に見れるリフォーム済物件ですが、こういった内容を含んでいることを忘れてはいけません。
また、リフォームをすでに行っているので、内部までを調べる事が難しくなる物件もあります。このように、中古住宅の中にはリフォーム済物件というジャンルも存在し、安さだけで購入してしまっては、ご入居後に後悔することも考えられます。また、近年世界的な問題が地球温暖化になりますが、日本の断熱基準は世界の先進国と比較すると悲しくなってしまうレベルのものという事実があります。それに加え近年光熱費の高騰が社会問題にもなっています。中古住宅に断熱補強のアプローチ技術を持った会社だということも重要なポイントとなります。断熱基準はＵA値で表します。正しい断熱改修工事そして、外皮計算（UA値）を立案できる会社へ依頼することが重要なこととなります。「ここまでするには費用が高い？」確かに、リフォーム費用が高額すぎるというお声も頂戴することがありますが、将来的な電気代などのランニングコストや耐震なら地震が発生した場合の修繕費や安全・安心度、例えば震災が起こった場合に避難所へ避難するのか、自宅でそのまま避難できるなどの隠れたメリットも存在します。また、大きな災害に見舞われてしまった場合どうしても、修繕に時間がかかります。自宅が半壊や倒壊、一部破損してしまってもただでさえ平常時でも人手不足のこの業界、修理までに時間を有しますし、雨や余震によりその間もどんどん状態が悪くなってしまいます。そうならない為には耐震と断熱のしっかりした建物に住むということが重要となります。その為にもまずは構造計算や外皮計算のできる業者を探す必要があることがお分かり頂けたのではないでしょうか。今回は旧耐震にフォーカスしておりますので、補足ですが、旧耐震は基礎の強度が不足している場合がありますので、基礎補強を行える業者かどうかの確認もなさった方がよいと思います。
２．買付申込前に、耐震診断が実施可能かどうか確認を行う。
住宅ローン減税を利用する場合6カ月以内の居住する必要があるのでなるべくリフォームのスケジュールを前倒しして決めていきたいところです。前倒しするためのポイントの一つが耐震診断が実施可能かどうかの確認を行うことになります。当然売主の確認が必要になります。基本的にはできないことの方が多いと思います。
また、購入前には建物の構造、工法の確認を行う必要があります。構造は、広告に必ず記載がありますが、工法は記入されていないこともあるため確認する必要があります。木造住宅の場合は大きく２つ在来工法と2×４（ツーバイフォー）工法に分かれると思います。ただ、木造住宅の場合は旧耐震の場合は在来工法のケースが多く、2×４は少ないのが実情です。ただ、実際に旧耐震での話ではないですが、2×４（ツーバイフォー）工法を性能向上リノベーションして欲しいという依頼を受けることもあります。但し、2×４（ツーバイフォー）工法は簡単に言えば壁で家を支えている、すなわち壁をとる＝在来工法でいうところの柱をとるということなので、家がつぶれてしまいます。このようなケースは物件に応じてご対応させて頂きます。またこのような場合もリフォームできない可能性がありますので、ご興味がございましたらご確認ください。
木造戸建てでも、耐震診断できない建物がある。｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
また、購入前に重要なのが物件資料を集めることです。業者によっては、この書類の重要性を理解できておらず契約時（重要事項説明）の際に準備しますと言われてしますケースもあります。不動産売買に必要な書類は沢山あります。下記コラムをご参考下さい。
不動産売却に必要な書類まとめ｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
その中でも中古売買で確認したいところが、建物の図面や確認済証や検査済証になります。とは言え確認済証や検査済証があるケースの方が稀です。その為、台帳記載事項証明書の確認は必須です。法務局で取得できる登記簿謄本や地積測量図や建物図面は必ず確認しましょう。登記簿謄本や地積測量図や建物図面がない場合は購入を見送ってもよいと思います。万が一その物件が魅力的だった場合はご相談ください。また、あればコチラ再度がありがたいのが、図面です。旧耐震の建物になると、平面詳細図が存在すればよい方ですが、あれば、配置図、平面図、断面図、立面図、屋根伏図、展開図、天井伏図、求積図、矩計図、基礎伏図などがあればありがたいです。
また、少し厄介なのが、購入後に、大規模なリフォームを行っている場合です。特に増築している場合は、注意が必要です。リフォーム履歴の確認も行いましょう。販促資料に記載してある事がほとんどですが、違法な増築物件は住宅ローンが利用できない可能性があるので注意が必要です。また、近隣からのクレームにより、建蔽率・容積率オーバー物件は「そのままリフォームを行わないでください」と注文を受けたこともあります。近隣トラブル等もチェックしましょう。
これらの確認を行い（業者に行ってもらい）今後の進め方や費用面などの打ち合わせを行います。
３．買付申込を行う
物件を気に入ったら買付証明書を提出して申込を行います。申込時に通常なら引き渡し時期の希望や金額交渉などを行いますが、この際に忘れてはいけないのが、耐震診断の実施です。実は引渡までに耐震診断の実施を行っていなければローン控除が使えません、このあたりの調整を行う必要があります。その他契約の際の手付金の額などやローン特約の有無などを確認します。
４．速やかに耐震診断を実施し、必要な改修工事費用を算定してもらう。
耐震診断を行った後は、リフォーム（リノベーション）工事の見積もりを依頼しましょう。不動産の購入を決定するポイントの一つにお金が上げられます。物件金額をいくら値引きできるのか、諸費用はいくらかかるのか、維持費や税金など将来的にかかるランニングコスト、そしてリフォーム費用です。
見積もりが完成したら事前審査に進みます。
５．事前審査などを行い、資金計画をなるべく正確に行う。
ここまではペナルティ（耐震診断費用を除く）を受けることなく進める事ができますが、この先はコストなどのリスクが発生します。つまり、大きな意思決定をする材料はここまでになるべくすべてを収集しておくことが望ましいのです。全ての情報とは土地・エリアの情報、建物と建物書類、購入にかかる費用とランニングコストです。これらの情報を基に次のステップに進みましょう。
６．上記の項目を確認し問題がなければ不動産の売買契約を締結します。
次に待ち受けるのが契約と重要事項説明になります。ここでの確認は重要事項と契約内容になりますが、今回一番重要な点は引渡のタイミング、時期となります。リフォーム図面を仕上げるのも構造計算等を伴う場合は時間がかかります。なるべくゆっくり引き渡しを受けれるように交渉するのが一番です。売主の事情にもよるので、調整しながら進めていかなければなりません。仲介会社と建築（リフォーム）会社の協力が必須となります。
その他契約時の注意点、売買契約の内容はコチラのコラムでチェック
不動産売買契約徹底解説！｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
７．耐震基準適合証明書仮申請書を取得しておく。
この段階でしておくべきことは、引き渡しの準備を進めておくことになります。住宅ローンを利用する場合は、本申込を行いそのあとに金銭消費貸借契約を行います。旧耐震の物件は住宅ローンを利用することが年々難しくなっていますので、注意しましょう。対策としては契約の際にローン特約をしかり結んでおくことや、事前審査際に物件調査の依頼を銀行に伝えていおく事、銀行のセカンドオピニオンを進めておくなどで、万が一の備えましょう。
そして、耐震基準適合証明書仮申請書を取得しておくことを忘れてはいけません。
８．物件の引き渡しを受ける
設計を進めていき引渡に進みます。耐震基準適合証明書を受ける場合は大規模なリフォームが絡むため契約不適合責任などの対象になりずらくなりますので、あまり関係ない（売主から建築業者やリフォーム業者に対象が変わります。）のですが、そのままの状態で耐震基準適合証明書を取得する場合は建物の確認をしっかりとしておく必要があります。
ポイントでも説明していますが、工事を伴う耐震基準適合証明書を利用してローン控除（住宅ローン減税）を利用する場合、引渡より6カ月以内に工事を終わらせて居住する必要があります。改修工事が終わるまでは住民票を移転してはいけません。
９．リフォーム・リノベーションを行う。
引き渡しを受けるとすぐに工事に入ります。まずは建物の解体作業を行い物件の状態や状況、建てられてた時の、施工方法の確認を行います。この際に欠陥住宅だったなんてこともあります。過去に起こった事例では、建物の詳細図面などもあり、それを基に設計を進めていたが、実際にあるはずの所に柱がないなんてこともあります。解体をして目視するまではどんな建物も安心することはできません。このことから弊社では基本的には構造計算を標準化しています。日本の木造2階建ては構造計算が義務化されていません。その為、旧耐震でも新耐震最近の建物ですら、構造計算を行った結果、基準を満たしていないなんてことも考えられるのです。
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構造計算を行った場合、金物一つにまで耐力計算をしています。国で定められた納め方を行わなければなりません。大工の感で工事を進めていくわけにはいきません。
また、ここからは証拠写真を納めておくことも重要です。実際にどんなリフォームが行われていたかを確認することができるようにしておきます。どのような根拠でどの様に工事を行ったのかを確認しながら少しづつ完成を目指して進んでいきます。
１０．耐震改修工事が完了し、耐震基準適合証明書を発行してもらう。
約5カ月の工事が無事に終わると、耐震基準適合証明書を発行してもらいましょう。ここまでくれば無事に住むことができます。
１１．居住後、確定申告を行い住宅ローン控除の申請を行います。
最後に確定申告を行います。築年数をみられて対象がといわれますが、すかさず耐震基準適合証明書を提出しましょう。
旧耐震の物件で耐震基準適合証明書を取得する場合は売主の協力が必要な可能性が高いので交渉をスムーズに進めるためには工程を熟知した営業マンにお願いすることが好ましいです。住宅ローンを利用して旧耐震物件を買ってリフォームする場合は時間的な制約を受けることと書類を取得するタイミング住宅ローン控除（住宅ローン減税）を利用するためにルールを守ることが非常に重要になります。少しでも間違えてしまえば住宅ローン控除が使えないなどのペナルティが発生するので、手続きに慣れた業者を推奨します。その他、中古戸建てで住宅ローン控除（住宅ローン減税）を利用するためには既存住宅瑕疵保険や建設住宅性能評価書による耐震等級１以上の証明が必要になってまいります。どの方法が一番良いのか判断しながら進めて行かなくていけません。これらの工事は不動産取引の知識と、耐震補強を行うリフォーム会社（建築）の技術両方が必要となります。また、旧耐震基準の建物を新耐震基準へ改修するためには構造計算が必要となり時間が必ずかかってしまいます。現行法では6カ月以内に入居するという決まりになっていますので、スケジュール調整が非常に難しいということを実感しております。別の業者さんに依頼する際は、前もって利用できるかどうかを確認して利用できない理由を尋ねましょう。「スケジュール的にタイトになるので」、難しいという回答なら合格ラインですが、万が一「出来ません」などと言われた際には、その業者の建築レベルが問われますので、注意しましょう。
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著者情報
宅地建物取引士 刈田 知彰
（かりた ともあき）
ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。
私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。
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