最終更新日：2024年3月19日
ローコスト住宅について解説していきます。
・ローコスト住宅の概要
ローコスト住宅とは一般的な注文住宅と比較して安価な建物を指します。一軒900万円から1000万円などで建てられます。昨今は建築コストも上がっているので、1500万円でもローコスト住宅と呼ばれます。金額での明確な線引きはありません。
ローコスト住宅が安い理由
ローコスト住宅が安い理由は大きく分けて２つ「材料費」と「人件費」になります。
「材料費」建物の構造材や設備を統一していく事でコスト削減 大量に生産、仕入する事で1邸ごとの単価も減額する事が可能になります。
例えば、キッチン。メーカーの立場からも大量購入先となれば販売価格を抑えてでも販売の安定、 工場の安定した稼働率などメリットが出てきます。
これはキッチンに限らず屋根材や、外壁材、床材など様々な部位に共通している項目になるので、 積み重ねた際の金額は１邸換算しても数百万円の差を生む事になります。
次に「人件費」です。
IT技術の躍進により人で行っていた 作業を機械化する事でコストダウンを図っています。 また研究開発もこの人件費の一部として捉える事が出来るでしょう。 将来の新たな技術創造にヒト、時間などが必要になる為です。ローコスト住宅では新たな技術というより 既存の技術の集約、抜粋により研究開発費(関わる人件費)を抑えています。そして、大手のローコスト住宅は同じような家が多いと思いませんか、そこも「人件費」を安くするポイントになります。間取りなどがあらかじめ決められている規格住宅になっています。つまり前述で説明した材料費もそうですが、同じような建物になりますので、実際に家を創る大工さんの工事も楽になります。大工さんや職人さんの人件費を抑えることができるのです。そして設計も楽になります。一つ丈夫なプランができたら同じような土地に当てはめれば良いのです。設計もスムーズに進み、工事も楽に進む、工期の短縮につながります。このような理由によりローコスト住宅を生み出すことができるのです。
「広告費」
また、「広告費」もローコスト住宅が安い理由の一つとされています。比較対象の注文住宅の広告費のなかにはモデルハウスの建設費、住宅展示場への出店費用などやTVCMなどのブランディング広告も必要になります。また、見せ方も重要になります。他とどこと違うのか、デザイン性に優れているかをアピールすることも重要になります。これらの費用は本来建物には必要ないものになります。そしてこの費用は建物の代金に上乗せされます。
ローコスト住宅のメリットは以下の通りです。
・返済費用が安く済む
ローコスト住宅のメリットはなんと言っても「安い」ということです。多くの方は住宅ローンを組んで物件を購入すると思います。例えば金利１％返済期間35年でローンを組む場合は2000万円借入した場合約371万円の利息が必要になります。3000万円借入した場合約556万円の利息が必要になります。物件金額は1000万円の違いですが、利息も含めると約1180万円の差が発生するのです。
家賃と比較してもローコスト住宅のローン支払いの方が安くなるなんてこともあります。住宅に費用を割きたくないという方はローコスト住宅は必ず候補に入ると思います。但し、ローコスト住宅はローコスト住宅のデメリットでも触れますが、建物性能に不安がある建物が多くなります。つまり、将来的な建て替えや大規模リフォームが必要になるのが他の住宅に比べて早い可能性があります。トータルコストでも検討することが重要です。
・工期が短い
前述でも解説しましたが、基本的にはローコスト住宅は工期が短くなります。工期が短いことはいろいろな面でメリットが発生します。例えば費用面、借りぐらし費用は利息、新しい新居に早く済むことができるなどです。
但し、言い換えれば、工期に追われるということになります。職人さんも急がされればミスがでます。また、プレッシャーからミスを見過ごしたり、見て見ぬふりしてしまう危険性があります。
・建て替えがしやすい
ローコスト住宅は建物の費用が安くできるので、将来的に建て替えがしやすくなります。将来的には実家に戻るが家賃はばかばかしいなどの理由でローコスト住宅を購入する人は実際に多いです。土地価格重視で物件を選べるとより成果がでる可能性が高まります。
自分がこだわりたい箇所にお金をかけられたり予算配分にメリハリをつけやすい
予算には限りがあります。ローコスト住宅では建築費用が安いからこそ、こだわりたい箇所に予算をかけることができます。「キッチンなどの水回りのグレードを上げる」「建物を大きくする」「全館空調を取り付ける」など自分たちのこだわりたいポイントを重視することができます。
必要のない設備にお金をかけることがないためメリハリのある予算が可能です。但し、ローコスト住宅は以下のデメリットがありますので注意しましょう。
ローコスト住宅のデメリットは以下の通りです。
間取りやデザインの自由度が低い
ローコスト住宅は、通常の注文住宅と比べて間取りやデザインの自由度が低いというデメリットがあります。
自由に間取りを考えたい、ほかにはない個性的なデザインにしたいなどこだわりが強い人には向いていません。
設備のグレードが注文住宅と比べて低い
ローコスト住宅は、価格を安くするために注文住宅と比べて設備や材料のグレードが低い傾向です。
たとえば、システムキッチン。食洗器や浄水器はついていないことが多いです。現在はほとんどが引き出しタイプになりますが、ローコスト住宅は昔ながらの観音開きなど、システムキッチン一つとってもグレードが低くなります。
そのため、価格と合わせてカタログなどで設備を比較してみると積み上げていくとそこまで、ローコスト住宅が安くないことにも気づくことができます。
建物の性能が低い
ローコスト住宅で注意すべきデメリットは、やはり、『耐震性』、『断熱性』、『耐久性』などの性能面です。
住宅性能評価書などがないとこれらの数値は日常ではわかりません。
つまり、これらの建物はいくら新築でも性能向上リノベーションをしっかりと行った中古住宅よりも性能が劣る事になります。
ローコスト住宅は欠陥が多いと思われていませんか？これには以下の理由が相まっています。
・建築基準法の基準を最低限満たす建物が多い
そのままですが、ローコスト住宅は建築基準法の基準を最低限満たすだけの建物が割合として多くなります。
・設備のグレードが低い
ローコスト住宅は必要最低限の設備仕様となっています。必要最低限の判断は各メーカーや工務店によって変わりますが、例えば食洗器などがついていないなど、スタンダードを取り入れることが少し遅れます。
・家の気密性が低い
今一番気を付けることは気密性断熱性になります。もうすぐに迫っていますが、2025年に建築基準法の改正があり省エネ基準の適合が義務化されます。もしかしたら、買ってすぐに既存不適格物件になってしまうなんてことも考えられます。
2025年住宅の省エネ基準適合義務化｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
詳しくはこちらの記事をお読みください。
・過去に発生した問題のイメージ
ローコスト住宅は欠陥が多いと思われてしまうのか？ここが一番大きいところだと思います。実際に過去のローコスト住宅は買ってはいけない物件だったと思います。大きな理由としては昔のローコスト住宅は品質の悪い住宅だからです。まず設備今は一定の品質は確保されていますが、以前は安いものを採用するという同じ安いでも根本が違います。人件費もそうです。大工さんや職人さんに無理を押し付けします。無理を押し付けられて建てられて建物欠陥住宅になる可能性が高くなるのは必然です。
以下の点に注意して見極めましょう。
・小屋裏や床下の断熱材
断熱材は、建物全体に充填されていますが、断熱材は一か所でも施工ミスがあるとその効果は半減どころか全く機能しないといっても良いでしょう。それくらい重要な工事となります。完成後になると赤外線サーモグラフィーによる調査しかなく、調査費用だけでも高額になってしまいます。断熱材だけの話ではないですが、完成前建物建設中から内部を見学しチェックしておくか、完成後の物件の場合は売主（事業主）にお願いして施工中の写真があるかを確認しましょう。
・床下の基礎
基礎のひび割れの原因のひとつは、打設初期の「乾燥収縮」である。大気が乾燥していると、打設したばかりのコンクリートから徐々に水分が蒸発する。そのため、コンクリートの体積が収縮し、ひび割れが発生します。この「乾燥収縮」がひび割れの最も一般的な原因になります。
ひび割れのもう一つの原因は、セメントと水の水和反応である。水和反応によって水和熱が生じると、材料が混練されて固まる際に温度が上昇する。温度は約5日で最高点に達し、外気温度程度になるまで約2～3週間かかる。コンクリートは温度が上がると膨張し、冷えると収縮するため、温度差もひび割れの原因となります。
基礎にひび割れができるのは基本的に当たり前のことですが、基礎のひび割れの量、大きさ、長さでひび割れ（クラック）の危険性を判断する必要がある。
ひび割れの深さと幅は、特殊なひび割れスケールを使って測定します。幅0.3mm以下、深さ4mm以下のひび割れは「ヘアークラック」、幅0.3mm以上のひび割れは「構造クラック」または「貫通クラック」と呼ばれます。耐震性に影響するほか、コンクリート内に水が浸入すると中性化が進みやすくなり、コンクリート自体の強度低下が加速します。このほか、「真横にひび割れる」「変な形にひび割れ」なども危険なひび割れのサインです。
心配な場合は精密検査機器を保有する、専門家に依頼する必要があります。
・給排水の配管
故障や不具合が発生しやすい箇所のひとつに給水設備があります。新築住宅の場合、基本的にメーカーによるアフターサービスが付いているので、不具合があっても大きな問題にはならないとは思いますが。しかし、万が一不具合が発生した場合は生活に直結するため、しっかりとチェックしておきたいところです。チェックのタイミングは、水回りの場合、内覧会中は基本的に蛇口の使用は禁止されているので、契約後に行う。内覧会がない場合は、売主（オーナー）にチェックの意思を伝えてください。
故障や不具合の発生しやすい箇所に水回りがあります。新築住宅の場合はメーカーによるアフターサービスが基本的には付帯していると思いますので、不具合があった場合でも大きな問題にはならないとは思いますが、万が一不具合が起こった場合は生活に支障がでてしまいますので、しっかりとチェックしておくことに越したことはないでしょう。チェックのタイミングは内覧の際は基本的に水栓の使用はＮＧとなりますので、水回りの場合は、契約後に行いましょう。売主（事業主）による内覧会があると思いますが内覧会がない場合などは売主（事業主）に断りを入れてチェックを行いましょう
□チェックの仕方□
・水の流れを追いかける（自ら行う場合は止水栓の開栓が必要です）
・水圧の確認（水圧が弱いと思った以上にストレスになります）
・排水口の水が問題なく流れているか確認
・床下点検口（収納庫）床下に潜って確認するは大変な作業になりので、余裕がある場合
・給水と排水のつなぎ目を確認
検査時に水道の水は出したままで漏れがないか確認をしましょう。万が一漏れていた場合は水が溜まってしまい。建物の腐敗腐食につながります。
点検口は点検を行うだけではなく、交換や修理を行う際にも利用します。新築戸建てでは点検口は設置されています。万が一、点検口がない物件の場合はそもそも購入をやめた方が良いでしょう。
・浴室の天井裏
最上階の屋根裏ではなく、2階建ての場合の1階天井裏や3階建ての場合の1階と2階の天井裏の点検口についてです。天井裏の点検口は、ユニットバスの天井点検口ぐらいしかないことが多いです。
ユニットバスの天井点検口からでは、浴室とその周囲しか確認できないために十分とは言えませんが、ほとんどの建売住宅において同様だと考えておいて良いでしょう。また、屋根裏と違い人が進入できるスペースはほとんどありませんので、点検口から覗いて確認する範囲にとどまります。
点検できる範囲が限られますが、普段は見ることのない天井裏を確認できる貴重なポイントでもあるので、しっかり建売住宅の購入前には確認しましょう。
ローコスト住宅は本当にローコスト住宅なのでしょうか。
結論から申し上げます。ローコスト住宅必ずしもトータルで考えるとローコストになるわけではありません。ローコスト住宅を購入して後悔しない為に、その理由を解説していきたいと思います
①ローコスト住宅は丁寧に造ることが出来ず欠陥住宅になってしまう可能性が！
ローコスト住宅では家を造る大工さんや職人さんへの報酬を少なめにしていることがあります。当然それだと大工さんは生活が出来ません、そこで一例ですが、通常60日の仕事を40日に収めて年間の仕事量を6件→9件をこなすようにしないといけなくなります。年間で考えると大工さんに支払うお金は同じ360万円と仮定すると一現場60万円だった報酬が40万円にはなってしまったが、年間通すと60万円×６で360万円、40万円×９で360万円と同じ所得をキープすることができます。
ですが、ここが問題の発生するポイントとなります。前述でも解説しておりますが、工期を短くする工夫・努力も企業は行っていますが、工期を短縮しているので、どうしても目の行き届かない箇所や妥協が生まれてしまいますし、意識も生まれてしまいます。
現場監督も同様です。現場監督も管理を行う現場数が多くなるので、細かいところや、通常問題ないであろう箇所のチェックが甘くなってしまいます。もともと工期も迫られている中で、細かいところまで指摘していくと大工さんにも重圧になりますし、自分自身の首も絞めることになってしまいます。
私の知っている現場監督はすごく丁寧でしっかりとした管理を行う方でしたが、その付けを自身の労働時間と引き換えに管理を行っていました。無理がたたってついにはその会社を辞めてしまったのを目の当たりにしたことがあります。
わざと欠陥住宅を造る業者や大工さんはいないと思います。このように無理が積もることによって欠陥住宅になりかねないという可能性を生み出してしまっています。
②希望を入れると割高になる
ローコスト住宅は市場に沢山流通している一般的な材料を使用しています。一度に大量の材料を購入することをメーカーと交渉しコストダウンを行っています。
もちろん悪いことではありません。ある一定の品質の維持と材料が安く仕入れることが出来ますので、これがローコスト住宅の一番のメリットではないでしょうか。（ひと昔前の話になりますが、某パワービルダーのローコスト住宅は使用している部材の品質がかなり悪いものを使用していました。柱なども非常に細かったりしていた時代がありましたが、現在ではそのようなことはありません。）
ですが裏を返せば上記でも書いている通り、特徴のない平凡な家となってしまいます。
自分好みの材料を使用したい場合には、割高なオプション費用が発生してしまいます。例えば食洗器を入れたい場合やフローリングを変更したい場合などのオプション費用です。ほとんどのローコスト住宅は間取りが決まっていて、少しでも変更しようとした場合は材料なども変更を行わないとならない為高くなってしまいます。そして、大工さんも通常の慣れた間取りの工事ではない納まりがかかわってくるのでミスも発生しやすくなります。
③高額な別途費用
家の本体金額や登記費用や銀行の費用などとは別にかかる費用があります。
例を挙げると、地盤調査費・改良費・水道工事・ガス工事・網戸代・外構費・申請費用や手数料などがあります。
これらにも利益をのせて別途で請求してくる会社が存在します。
これらの付帯工事や地盤補強これらは、ローコスト住宅でなくともかかってくる費用にはなりますが、このあたりもしっかり確認する必要があります。
また、ローコスト住宅の多くは耐震等級1の住宅がほとんどです。大規模な地震が発生しても、ローコスト住宅だからといって倒壊する可能性は低いですが、万が一地震が発生した場合、耐震補強やメンテナンスが必要になる可能性は、耐震等級1の住宅では非常に高く、その後に住むとなると長期的にはリフォーム費用がかさみます。住宅にかかるコストを考えると、ローコスト住宅が本当にローコストなのかをよく考えてから購入することをお勧めします。
自宅の建て替えを検討されている方、土地を購入して家を建てる方、中古住宅を購入してリフォームを検討されている方の中にも、ローコスト住宅を検討されている方がいらっしゃるのではないでしょうか。価格だけを考えれば、場合によってはリフォームせずに中古住宅を購入するよりも割安に感じるかもしれませんが、関連する費用や諸経費を確認し、将来の修繕費用や耐震等級3への対応などを検討した上で、契約や購入を進めることをお勧めします。また、中古住宅を購入して性能向上リノベーションを行った方が性能の良い建物になる可能性があります。
【要望の明確な優先順位を設定する】
住宅購入において、『間取り』や『設備』などで譲れない要望があるかと思います。一方で、「できれば欲しい」や「金額次第で考えたい」など、条件によって検討したい要望もあるでしょう。最初の段階では、次の3つに要望を分類することが役立ちます。
① 必ず実現させたい要望
② 可能な限り実現させたい要望
③ 金額によって検討したい要望
例えば、予算、予算には上限が必ずあります。そのうえで、分かりやすいたとえだと、家の広さが優先①の必ず実現させた要望の場合は、なるべくシンプルなローコスト住宅にすることが良い可能性が高まります。逆に外観のデザイン性を実現させたいなら、ローコストでは自分の好みにあったハウスメーカーを探すことを優先する方が良いでしょう。このように優先順位を決める事によって何が自分たちにとって一番大事か、手に入れることができるかを検討していきましょう。
さらに、ご家族でそれぞれの意見を整理することで、お互いの考えや優先順位が明確になります。
書き出したり、することで、意見の一致や相違が一目でわかり、ご家族での合意形成がスムーズになります。また、要望を整理することで、プロのアドバイスを受けやすくなります。要望を見直すだけで、予算に大きな影響を与えることもあるため、書き出して表として持っておくことが重要です。
優先順位には立地もお忘れなく
立地選びのポイントは以下の通りです。
将来の変更の難しさ
まず、ローコスト住宅は将来的に建て替えることができますが、立地は将来的に自ら変更できないため、慎重に選択する必要があります。立地を変更したい場合は引越しが必要であり、これには時間と費用がかかるのはもちろん、せっかくできたコミュニティなどを捨てなければなりません。そのため、マイホームを選ぶ際には立地を最重視することが重要です。
価値の保持
土地の価値は一般的に建物とは異なり、年月が経つと経年劣化で下がっていくのではなく、むしろ上がることもあります。地価は一般的に坪単価で表され、購入時の価格が数十年後には上昇することが一般的です。このため、価値のある立地（土地）を選ぶことが望ましいです。但し、高齢化が進む日本で、限界集落など、価格が下がってしまったり、最悪、売買が成り立たない立地も増えてきています。将来的な展望も考えて購入を検討する必要があります。
市街化区域の選択
例えば、一般的に、住宅が建設可能な土地を「宅地」と呼びます。宅地には「市街化区域」と「市街化調整区域」がありますが、市街化区域の方が市街地を形成しており、地価が上がる可能性が高いです。市街化調整区域は将来的に市街化を図らないため、地価の上昇が期待できません。したがって、立地を選ぶ際には市街化区域を選ぶことがおすすめです。
総合的な検討
立地条件が良くなればなるほど価格が高くなり、固定資産税も増加する傾向があります。これらを総合的に考慮しながら、希望のエリア、沿線、最寄り駅、学区、住環境などを決定することが重要です。自身や家族が快適に生活できる立地を慎重に選択しましょう。例えば、ニュータウンなどは将来的に資産価値が下落することも考えられます。下記のコラムも参考にしてみてください。
伝えたい。インフラ老朽化問題は中古住宅購入時にも考える必要があります。｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
問い合わせが多いのがローコスト住宅や築浅の物件を購入したのですが、購入後に「性能が心配になり性能向上リノベーションを希望」「新築なのに寒い」などの理由で性能向上リノベーションを行いたいという方がおられます。
まずにこのような物件で対して性能向上リノベーションを行う事は可能です。しかし、あまりお勧めしません。なぜなら単純にもったいないからです。東京中古一戸建てナビの性能向上リノベーションは一部の耐震補強や断熱工事を行うのではなく、建物全体を対象に行います。つまり少なくとも内部の壁は破壊します。折角の新しい内壁を壊すことは勿体ないでしょう。
そこで注目されるのが中古住宅です。中古住宅ならちょうどクロスの張替え時期になります。また、好きな間取りにリノベーションを行う事も多いでしょう。そのついでと言っては順番が違う気もしますが、「性能向上リノベーション」を活用することで、耐震性能や耐熱性能を向上することができます。
ローコスト住宅にもよりますが、質の悪いローコスト住宅を購入するよりも中古住宅を購入してリノベーションを行う方がより品質のよいマイホームを手に入れることができるかもしれません。
自分のそして家族の好みや将来設計に合わせてローコスト住宅を検討する場合を含めて自分たちにあったマイホーム探しを行い、幸せを築いて頂ければ幸いです。
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著者情報
宅地建物取引士 刈田 知彰
（かりた ともあき）
ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。
私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。
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