更新日2024/2/21
住宅を選び際には様々な選択肢があります。その選択肢の一つに新築住宅と中古住宅があります。今回は新築VS中古と称しまして、新築住宅と中古住宅を徹底比較していきたいと思います。それでは「新築住宅」と「中古住宅」の違いやどちらに優位性があるのかを解説していきたいと思います。
その前に、結論から申し上げますとそれぞれぞれ勝っているポイントがありますので、新築と中古どちらが良いかは確かな答えが存在しません。ですが、「新築住宅」と「中古住宅」にはそれぞれ勝っている点、言いかえればそれぞれの弱点もわかるというわけです。また、このサイトの最大の特徴である性能向上リノベーションという目線も取り入れて解説していきたいと思います。それでは解説を始めます。
まずは、新築と中古の特徴について解説していきます。
新築の特徴は？
新築住宅の特徴はいくつかあります。以下は、新築住宅の一般的な特徴です。
まず、新築住宅の特徴ですが、新築には様々な種類があります。注文住宅、建売住宅、セミオーダー住宅（売建住宅）などです。また注文住宅の中にもハウスメーカー、パワービルダー、地場の工務店、建築士など選択肢が様々ですし、さらにハウスメーカーも積水ハウスさんや一条工務店さん、タマホームさんなど他にも数多くのメーカーが存在します。様々なコンセプトや性能面、デザイン面に分かれます。金額面もそうです。つまり、一概に新築と中古を比較することができないというのが本音になりますし正解だと思います。ですので、今回は一般的な特徴についての解説になります。
最新の設備
新築住宅（前述の通り新築によります）は建設段階から関与できるため、インテリアや設備においてカスタマイズが可能です。これにより、住宅を自分の好みやニーズに合わせて仕上げることができます。
また、最新の建築技術や設備が使用されているため、安全性、エネルギー効率や快適性においても優れている可能性が高くなります。
保証と品質
新築住宅には一定期間の新築保証や保険がついています。これにより、建物に欠陥が見つかった場合に修理や補償が受けられます。
屋根や壁主要構造部に関しては10年、クロスや設備は短いもので半年から長いものでは5年程度の保険や保証がついています。
また、近年の新築は、建設中および完成後の品質管理が厳格に行われるため、建物の品質が高いことが期待されます。例えば、建築確認申請において検査済証が無いと近年は住宅ローンを利用することができません。また、地盤等に関しても調査、場合によっては地盤補強工事がなされます。
住宅ローンや補助金の適用
新築住宅を購入する際、政府の補助金等が適用されることがあります。これにより、購入がしやすくなります。
住宅ローンは中古住宅と比較すると借りやすくなります。住宅ローンの審査には担保評価の審査もあり、中古住宅の場合は、担保評価が厳しくなったりします。また、金利優遇なども中古住宅よりもとれやすかったりします。
現代的なデザインと設計
新築住宅は通常、最新の建築デザインや設計に基づいています。モダンで機能的なデザインを提案されることが一般的であり、快適な生活空間を提供します。また、過去の建築様式を取り入れたり、自分好みにも建築することができすでに完成している中古住宅とは違い自由度が高いのも新築住宅の特徴になります。但し、新築住宅には建売住宅という選択肢もあり、既にどのような家が建つのか決まっていることもあります。
将来のメンテナンスが少ない
新築住宅は建設時に最新の材料や設備が使用されるため、初期の数年間はメンテナンスが少ないことが期待されます。また、寿命も長くなります。これにより、住宅購入者はメンテナンスの負担を軽減できます。
環境への配慮
新築住宅は環境への配慮が進んでおり、エネルギー効率が高くなっています。省エネルギー設備や再生可能エネルギーの利用など、環境に優しい特徴が増えています。但し、この基準も2025年には古くなってしまいますので、新築をお考えの方は2025年基準そして2030年基準をクリアしている住宅を選ぶ事が重要です。
中古の特徴は？
中古住宅にはいくつか特徴があります。以下は、一般的な中古住宅の特徴です。
価格の魅力と物件の豊富さ
中古住宅は新築住宅に比べて価格が比較的低くなります。これにより、予算に制約がある場合や投資物件として考える際に魅力的です。また、中古住宅市場には多様な物件が存在します。広範囲にわたる選択肢があります。
早期の入居が可能性
新築住宅は建設に時間がかかりますが、中古住宅はすでに建設が終わっているため、比較的早い時期に入居することができます。急な引っ越しや入居が必要な場合に適しています。新築住宅でも建売住宅で完成済みの物件なら即入居することが可能です。
成熟した周辺環境
中古住宅が建っている地域は通常、既に発展していることがあります。中古住宅の周辺には学校、ショッピングセンター、公園などが整備されており、住環境が整っていることが多いのではないでしょうか。
メンテナンスとリフォームの歴史
中古住宅はすでに一定の年数が経過しているため、前の所有者がどのようにメンテナンスやリフォームを行ってきたかが重要です。履歴を確認することで、今後のメンテナンスの予測が可能です。
隠れた欠陥と修繕の課題
中古住宅は新築住宅と比べて隠れた欠陥や修繕が必要な部分がある可能性が増加します。検査を行い、建物の状態を確認する必要があります。ですが、これにより、将来的な修繕や改修のコストを見積もることができます。
古いデザインや設備
中古住宅は新築時のデザインや設備から逸脱していることがあります。好みやニーズに合わせるためには、リフォームやアップデートが必要となることがあります。
これらの特徴を踏まえ、中古住宅を選択する際には慎重な調査や検討が必要です。建物自体だけでなく、周辺環境や将来のメンテナンスについても考慮することが重要です。
令和3年度住宅市場動向調査とは、住み替え・建て替え前後の住宅や、その住居に居住する世帯の状況及び住宅取得に係る資金調達の状況等について把握し、今後の住宅政策の企画立案の基礎資料とすることを目的として、毎年実施しています。なお、本調査は平成13年度より実施しており、令和４年度の調査は22回目にあたります。
中古住宅を購入しなかった理由ついて注文住宅取得世帯、分譲戸建住宅世帯、分譲マンション世帯についてと中古戸建て住宅そして中古マンションを購入した方には中古住宅にした理由についてアンケートをとっています。
中古住宅を購入しなかった理由としては新築の方が気持ち良いからが一番になっております。合理的な考え方の方にとっては中古住宅にした理由にも表れていますが、新築にこだわりがないすなわち色眼鏡なしで考えた時に中古住宅の方が良いという考え方に至る方も多いのです。また、理由についてリフォームに関す絵う内容が上位の割合を占めています。性能向上リノベーションをメインに案内している、東京中古一戸建てナビでは、新築よりもトータル金額が高くなってしまうなんてケースはざらにあります。なぜなら、査定の際に建物の価値があるからです。特に築20年以内の戸建てに関しては建物の代金を減価償却しきれていないのです。すなわち、価値があるものの上に更に価値を載せている感覚です。極端に言えば2重に費用を支払っている事になるのです。但し、その中でも、建物の価値やリフォームの内容を見極める事によって、中古住宅の価値を最大限に活用して購入されている方も大勢おられます。また、中古住宅を再利用するという考え方は自然破壊などの環境問題にもつながります。そういった面も考慮する事によって中古住宅を活用する魅力はあると思います。
最近のニーズとして中古住宅の再販物件があります。再販物件とは業者が仕入れた物件をリフォームなどを行い付加価値をプラスして販売する方法になります。このような物件は業者のあふたーや保証がついているので、何もしない中古住宅を購入するよりは安心ではありますが、必ずしもこのような業者はいい業者だとは言えません。悪い業者もいます。先日も弊社にリフォームの依頼がありましたが、去年購入した業者の再販物件のリフォームの依頼でした。購入者様は人が良すぎると話、その業者に無料で修復するように依頼してみてください。とアドバイスをさせて頂きました。結局その業者が再度リフォームを行ってくれるという事になりました。私の常識では考えられないのですが、業者が売主だからと言っていい物件だけではありません。また、中古戸建て物件を案内している時に大きな雨染みができている物件がありました。構造体が腐っている可能性が高い物件ですので、見送りましたが、1年後ぐらいに再度その物件を案内したことがあります。その雨染みの箇所だけ（正確にいうとその方角の壁全体ですが）クロスが交換されていたことがありました。そんな事が日常的に起こっていますので、中古住宅は今回のアンケートのような中古住宅に対してネガティブな感情が入ってしまうのかもしれません。弊社の場合は性能向上リノベーションなので、予算にもよりますが、そのような物件でもお任せ下さい。
ここでは、新築と中古を各項目に分けた場合どちらが優れているのかを解説していきます。
①立地と利便性
中古が優位
ここに住みたいと決めているとき見つかる可能性があるのは「中古」です。立地に関しては「中古」の方が優位です。
学区などの関係で「このエリアに住みたい」という希望があっても、新築ではなかなか見つからないというケースがあります。新築をお探しの方はそのような場合は、（1）気長に探す、（2）中古に切り替える、（3）新築を優先してほかのエリアも検討する、のいずれかを選ぶことになります。
人気のあるエリアや、昔からある街は、当たり前の話ですが、既に建物が建っていて、新築が建つ機会は少なくなってしまいます。数少ないチャンスを見過ごさないように情報収集を行いましょう。物件数が中古の方が多くなりますので、中古を探しながら、新築も同時に探すことにより自分が住みたい街に住むコツだと思います。
また、中古の場合既に建っているすなわち街が成熟されているということになります。新興住宅街だと、これから建設中や計画があったがいつのまにか計画が無くなっているなどの事態も起こりえます。
②建物の構造や間取り
新築優位
住宅をつくる技術や工法は毎年進化を続けています。年々住宅の性能がますますアップしているので新築の方が構造も丈夫でサッシも性能が良いものが入っている確率は上がります。また、これから建てる場合は自分で間取りや性能も決めることもできます。住宅性能の観点から見ると、最新の構造や耐震装置を備え、耐久性、耐震性、防音性、遮音性、バリアフリーなどに配慮した新築の方が安心と言えるでしょう。設備も新しいので、安心です。ですが、かなり重要な注意点があります。2025年に省エネ基準適合義務化が控えているのです。断熱に対して配慮をしていない住宅は折角新築でも数年後その価値を大きく毀損することがあるのです。
これに対して中古は、新築より構造や設備が古いのは致し方ないことですが、日頃の管理やメンテナンス次第で建物の寿命が変わってきます。過去にどのような修繕を行ったかをチェックした上で、気になる点があればリフォームやリノベーションを行う必要があります。
中古住宅で気を付けるべき点はやはり建物が建てられた年代です。
まずはこちらをお読み下さい。
築年数別おススメ性能向上リノベーション｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
1981年以前に建てられた旧耐震基準、1981年から2000年の間に建てられた８１-００住宅（新耐震基準）、そして2000年基準どの時代の基準で建てられた建物かが重要になります。旧耐震基準なら基礎補強が必要な可能性が高いですし、８１-００住宅（新耐震基準）の場合は、金物による補強やバランスの確認が必要な可能性が高くなります。2000年基準だとしても、耐震等級３まで補強工事を検討する必要があります。
また、新築をこれから建てる場合は家の形も自由に設計することができますが、中古の場合は性能向上リノベーションでも家の形を変えることは出来ません（できる可能性はありますが、年代や書類によって高額な費用が必要）
このようなことから新築が優位になります。
ですが、中古にもメリットがあります。新築住宅の多くは100㎡前後を想定されて建てられることが多いので、dinks向けの間取り（大きさ・広さ）になっていないことが多いのです。実際に先日ご相談頂いた方は、建物面積で新築を諦めて中古で検討されている方がおられました。但し、㎡数によって、住宅ローン減税をはじめ、優遇や補助金を利用できない場合がありますので、ご注意下さい。
③住宅にかかる金額
中古が優位
同条件の住宅なら「中古」がお得！と言い切ることはできません。古くなったら価格は落ちるは当然の話ですので、中古の方が安いです。ですが、性能も考えなければなりません。中古住宅と一括りにせず各年代にあった性能向上リノベーションと新築の性能を比較できることが重要になります。中古の場合も性能を目で確認できるように数値化することが重要です。中古だから性能が劣るのは仕方ないという考え方はもう古いのです。
そして性能を同条件に合わせるとして金額の判断をする必要があります。
また、金額だけを重視するなら、何と言っても中古です。住宅の価格は立地や広さ、設備などによってまちまちですが、基本的に新築として売り出されている時が最も価格が高く、以降は年数が経つにつれて下落していきます。つまり、同じ立地で同じような条件の新築と中古があれば、中古の方が確実に安くなります。
ここで注意点です。それでも「中古の方が安いからお得」とは言い切れません。新築より年数が経っている分、メンテナンスに費用がかかったり、すぐに大規模リフォームが必要になったりする可能性があるのです。新築とは違い思いのほか費用がかさんでしまう可能性があるからです。
例えば雨漏り、雨漏りはどこから雨がもっているのか分からないケースがあります。安価なリフォームを繰り返しても結局直らずに、屋根全体の工事が必要になった話など噂に聞きます。安物買いの銭失いとは昔の人は良く言ったものですね。最適なリフォームを心がけましょう。
購入時のイニシャルコストだけでなく、維持管理に必要なランニングコストについて検討しておく必要もあります。メンテナンスや修繕費用を含めた長期的なコスト分析しておくことによってある程度は予測し備える事が可能になります。但し、人生には何が起こるかわかりません。引っ越しや買換えなども予測し、資産価値が高まる維持管理を心がけることも重要になります。
④税制面の優遇措置
新築が優勢
住宅を購入すると、税制面でさまざまな優遇措置を受けることができますが、例えば住宅ローン控除で比較すると、新築の方がローン控除枠が多かったりします。固定資産税や不動産取得税や登録免許税は新築は優遇を必ずつかえますが（利用要件は他にもあり利用できない可能性もあります）中古の場合は場合により利用できない可能性があります。
住宅ローン減税について
住宅ローン減税を徹底解説します！｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
新築住宅の減税について
住宅の投資型減税をご存じですか？（新築用借入の有無を問わない減税）｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
中古住宅の拐取工事の特別控除について
中古住宅の改修工事を行った場合の所得税の特別控除｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
⑤住宅ローン審査
新築優位
住宅ローンの審査は、年齢、職業、年収、勤続年数などの条件のほかに、対象となる住宅の担保価値もポイントになります。新築は、経年劣化がないので比較的価値が高く評価されますが、中古は築年数によっては価値が低く評価されやすくなるため、ローン審査に通りにくい場合があります。また、中古住宅の場合は現在の基準で建てられない建物があったりします。このような物件は審査が厳しくなったりします。ローン審査の条件は金融機関によってまちまちなので、単純に「ローン審査は新築だからOKで、中古はNG」という訳ではありません。
詳しくはこちらをご覧ください。
住宅ローンが組みづらい物件そしてその解決策を解説｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
⑥ご近所づきあい
引き分け
事前チェックが可能な「中古」と、仲間入りしやすい「新築」
これから長く住む住宅ですから、ご近所さんの人となりや付き合い方が気になる人も多いことでしょう。中古の場合は、事前に近所やマンション内を見て、どんな人が住んでいるのか、会話やゴミ出しのマナーをチェックすることができます。ところが新築の場合、住んでみなければご近所さんがどのような人か分からないケースが大半です。住んでから「しまった！」と思っても、後戻りはできなません。
けれどもご近所さんが気になるのは誰でも同じなので、ご近所づきあいのことを考えて、あえて新築が集まる分譲住宅地を選ぶ人もいます。新しい分譲住宅地は、入居者全員がゼロからのスタートです。そのため、ご近所づきあいの輪にすんなり入っていきやすいというメリットもあるのです。
⑦アフターケアと保証期間
新築優位
保証が充実しているのは断然「新築」
新築住宅には10年間の保証期間があり、もしもこの期間内に柱や梁などの構造的に重要な部分に欠陥が見つかった場合、無料で補修などのアフターケアが受けられる制度があります。ところが中古住宅の場合、この保証期間が数ヶ月～2年程度と短く、中には保証がないものもあります。中古を購入するなら、あらかじめ保証期間を確認しておきましょう。
また、大規模リフォームを行う事で、リフォーム会社から保証してもらえるケースもあります。万が一の場合に頼れる人がいることは安心です。
万が一に急いでインターネットや広告をたよると高額な請求をされてしまう可能性が増大します。
⑧入居までの流れ
中古優位
「中古」ならしっかり下見ができる！
入居するまでの時間や下見の方法も、新築と中古で違いがあります。新築の場合、建設途中やその前の状態で販売されるので、完成後のイメージが掴みづらく、また入居まで1年近くかかってしまうこともあります。最近では建物の完成間近に契約をする人も増えていますが、それでも良い部屋は「早い者勝ち」であることは言うまでもありません。
中古住宅は既に建物があるので、下見で建物の状態や日当たり、眺望、ご近所さんの様子などをチェックしてから購入できます。中古戸建てにそのまま住む場合は比較的スピーディに入居することも可能でしょう。転勤や入学、進学などの理由で「○月までに入居したい」という時は、新築より中古に絞って家探しをした方が良いケースもあります。
ここでは買主（施主）の好みにもよりますが、新築住宅の場合は最初の基礎工事から工事の状況も確認しながらスケジュールを進めていくことができます。自分の家がどのように建つのかはこんな機会が無いとみることができません。見られていないから手を抜かないなんてことはないと思いますが、大工さんの気持ちも入ります。特に木造の在来工法の上棟は迫力も満点です。
・新築に住むという満足感
実は、新築一戸建てを購入する理由の1位は気持ちの問題です。それゆえ譲れない人も多いと思いますが、実は新築志向は日本人特有の考え方です。
これからの時代は耐震性と断熱性の性能の高い住宅は中古市場でも値崩れしにくい物件になります。今後は新築・中古ではなく、住宅の性能が重要になる時代となることでしょう。
・最新の設備が設置されている場合もある
太陽光発電システムや家庭用蓄電池などは、中古だと間取りや構造の問題で後付できないケースもあります。このように更に重要になることが予測される省エネ・再エネ設備に関しても計算・計画しておくこともポイントになります。
・中古戸建てのメリット
・新築より2割～5割程度安い
従来、木造住宅は築20年で価値がほとんどなくなってしまうといわれていました。そのため、物件によっては一軒家であっても土地代だけで購入できるケースもあります。
材料費が高騰している現在、利用できる構造躯体などを利用して、安価で性能向上リノベーションを行います。
・現物を見ながら日当りや風通しを確認できる
日差しのまぶしさや吹き抜ける風の気持ち良さなどは、建物が完成した後でしか確認できません。
・中古戸建てのデメリット
・昔の法律で建てられた物件は建て直すと狭くなる場合がある
建築基準法など住宅に関する法律は数年ごとに改正されます。そのため、当時は適法で建てられた建物でも、現在は＊狭くしないと建て直せない場合があります。
※逆に広くできる場合もあります。
・維持費用が新築より高い
古い物件ほど不具合が出やすく維持費用がかかる傾向があります。
以上のように新築戸建ても中古戸建てもどちらもいいところ悪いところがあります。選択の基準が個人の好みという部分もあるので、どちらが優れているとは言い切れないが答えだと思います。
ですが、中古だから安いと安易な考えは危険です。中古戸建ての場合は性能向上リノベーションを行い性能を比較する必要性を検討する必要があります。新築も中古も客観的視点、性能の数値で比較検討を行う事が良いでしょう。
また、築数十年たった建物でもしっかりした物件はいくらでもあります。これは調査を実施している不動産会社や専門家にインスペクション（住宅診断）を依頼すれば制度が上がります。
※購入前にインスペクションができるかどうかは売主の承認が必要となります。
同じような「新築」VS「中古」比較などでは新築に比べて中古が安いが保証がないという内容が多く見受けられます。筆者は新築の販売からスタートして現在では中古販売＋性能向上リノベーションを行っています。そこで思ったことは住宅の性能に価格は比例するということです。実はこれらを理解すると「新築」VS「中古」の枠組みは必要ないことが分かります。
なにより、新築戸建てでも中古戸建てでも、日本の建築基準法の基準ギリギリで建てられた建物で良いのかという問題が重要です。必要なことは自分の思った性能の家に「新築」VS「中古」どちらの方が建築（リノベーション）できるのか、そして快適な生活を送れるかになります。
おススメコラムはコチラ
注意必須！買ってはいけない中古住宅の見分け方｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
築年数別おススメ性能向上リノベーション｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
著者情報
宅地建物取引士 刈田 知彰
（かりた ともあき）
ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。
私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。
新築戸建てから中古戸建てのことならなんでもご相談ください！
