2023.02.22
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道路と敷地に高低差がある場合
更新日2024/２/22
１．はじめに
承知の通り、敷地に建物を建築するには、原則幅員4ｍの建築基準法上の道路に2ｍ以上接している必要があります。
幅員が4ｍなければ、セットバックが必要になったり、道路と１mしか接していいない土地は建物が建てられません。
敷地と道路の関係が非常に大切なことは承知しているが以下のようなときはどうなるんだろう？と思われたことはないでしょうか。
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２．道路と敷地に高低差がある場合とは？
例えばこの敷地は上から見ると普通に道路に接していますが、
実は・・・
立面で見てみる両隣の敷地とは結構な高低差があります。
このような敷地の場合、道路との行き来に難がありそうです。
昨今ではグーグルマップなどで敷地を見ることが出来るようになってきましたが、
以前はこの物件がお買い得だなと物件を見に行ってみるとこのようなケースは多々ありました。
このようなケースでも、敷地の接道条件を満たしていると言えるのでしょうか？
実は、建築基準法には接道の高低差に関する規定は書かれていません。
では無条件で大丈夫かというと実は規定があります。
３．対策は必要か？まとめ
条件がひとつあります。
「敷地から道路へと歩いて容易に行き来できる」（※正確な情報最寄りの地方公共団体に確認）
というものです。
もともと、敷地の接道義務は、災害時の避難などを主な目的（便利、快適、安全のため）に作られました。
ですから、階段や傾斜路（スロープ）を作って、「容易に行き来できる」状態にしておくことが条件になります。
ただ、建築基準法で明確な規定がありません。例えば階段やスロープの有効幅が接道義務の２ｍに満たなくても認められる場合もあります。※接道は必要
（地方公共団体によっては細則が決まっていることもあります。通路幅が65㎝以上だったり、120㎝以上の地域もあります。必ず担当部署でご確認ください。）
また、建替えのときは、現状の古い家を建てた時と、現在の条件が違う場合もあります。いざ建て替えする場合に侵入経路になるスロープや階段などをやり直す必要がある場合も考えられます。
注意が必要ですが、このような物件は基本的には相場よりも安く購入できますので、お値打ちかもしれません。ですが、同時に地盤の心配もあります。また、建て替えの場合だと、敷地事体を加工して道路と敷地との高低差を無くすという方法もありますが、高低差が少ない場合はまだいいですが差が大きい場合は大規模な工事が必要となり費用も相当発生してしまいます。やはり専門家と相談しながら進めていくのが良いかと思います。
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著者情報
宅地建物取引士 刈田 知彰
（かりた ともあき）
ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。
私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。
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宅地建物取引士 刈田 知彰（かりた ともあき）
中古住宅売買の専門家。不動産業界16年のキャリアを持ち、新築マンション販売から中古戸建て・リノベーション専門へ転向。「買ってからがスタート」をモットーに、構造・耐震・断熱など建物の本質を見極めた住まい選びをサポートしています。
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