更新日：2023/11/7
住宅ローン減税はローンを使用して家を購入する場合は必ず利用したい制度です。家を購入した翌年（翌年度）に確定申告を行うと税金が控除される制度になります。年度によって控除される金額が異なったり、何年に一度かルールが改正されたりと、実は細かなルールが存在します。中古住宅の場合は特に気を付けていないと利用できない、不動産業者ですら利用できないと考えているケースが存在します。今回は国土交通省のサイトを参考に細かな内容を解説していきたいと思います。
令和4年度の税制改正後の住宅ローン減税の制度は大きく変わったポイントが数多くあります。別のページで改正をピックアップして解説していきますのでそちらもご覧ください。
①制度の概要について
１ 住宅ローン減税とは何か
個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又はリフォームをし、自己の居住の用に供した場合で一定の条件を満たす場合、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額が、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額や個人住民税額から控除されるものです。
２ どのような場合に制度の対象になるのか。
現制度は、2025年12月31日までに入居した場合に対象となります。
３ 既存住宅を取得する場合、築年数に関する条件はあるのか。
昭和56年12月31日以前に建築された住宅を取得する場合は、耐震基準を満たしていることを証明する書類の提出が必要です。書類の発行方法などについての詳細は「52～66」（「昭和56年12月31日以前に建築された既存住宅を取得した場合」）をご覧ください。
４ 住宅の面積に関する条件はあるのか。
原則床面積が50㎡以上であることが必要です。 床面積が40㎡以上50㎡未満の場合でも、新築の建築確認を2023年末までに受けている新築の家屋の取得等にあたり、その取得者等の合計所得金額が1,000万円以下の場合、住宅ローン減税の対象になります。床面積は登記事項証明書等に表示されている床面積で判断されます。なお、マンションの場合は専有部分の床面積で判断されます。
５ 年収に関する条件はあるのか。
合計所得金額が2,000万円以下である年に住宅ローン減税が適用されます。（40㎡以上50㎡未満の住宅を取得等する場合は、合計所得金額が1,000 万円以下である年に住宅ローン減税が適用されます。）なお、2021年以前に入居し、住宅ローン減税の適用が既に開始されている場合には、2022年以降も従前どおり合計所得金額が3,000万円以下である年にのみ住宅ローン減税が適用されます。
６ 契約の期限はあるのか。
令和４年度税制改正により延長された住宅ローン減税については、その適用を受ける場合において、住宅の新築・取得等に係る契約の期限はありません。
７ 申請手続の時期はいつか。
入居の翌年の確定申告に際し、住宅ローン減税の適用に係る手続きを行うことになります。例えば、10月に家屋の引き渡しを受けて入居した場合、翌 年の２月16日から３月15日までの間に税務署等にて確定申告を行っていた だく必要があります。 なお、年末調整の対象者は、２年目以降の確定申告は不要です。
８ 申請時の必要書類は何か。
ローン残高証明書、登記事項証明書、請負契約書・売買契約書などです。 必要書類の詳細については税務署にお問い合わせください。
②控除額について
9 控除率は、控除期間の間ずっと0.7%なのか。
控除率は、控除期間中一律で0.7％です（取得する住宅の類型等に応じて変動することはありません）。
10 省エネ性能の高い住宅を新築等した場合は、控除額の優遇を受けられるのか。
借入限度額の上乗せ措置の対象となります。具体的には以下の通りです。
【省エネ基準適合住宅の新築等】：借入限度額4,000万円、控除期間13 年
【ZEH水準省エネ住宅の新築等】：借入限度額4,500万円、控除期間13 年
省エネ性能の高い住宅についての詳細は15～37（「省エネ基準適合住宅・ZEH水準省エネ住宅関係」）をご覧ください。
１１ 認定住宅を新築等した場合は、控除額の優遇を受けられるのか。
借入限度額の上乗せ措置の対象となります。具体的には以下の通りです。
【新築の認定住宅】：借入限度額5,000万円、控除期間13年 認定住宅についての詳細は38～44（「認定住宅関係」）をご覧ください。
１２ 10・11に掲げる認定住宅等に該当しない 住宅を新築等した場合、控除額はどうなる のか。
【令和５年12月31日までの入居の場合】：借入限度額3,000万円、控除期間13年
【令和６年１月１日以降の入居の場合①】：令和５年末までに新築の建築確認を受けている住宅の場合は借入限度額2,000万円、控除期間10年
【令和６年１月１日以降の入居の場合②】：新築の建築確認を受けるのが 令和６年以降である場合、住宅ローン減税の適用対象外となります。
１３ 既存住宅を購入した場合は、どのような控除額が適用されるのか。
【買取再販住宅に該当する場合】：10～12で示されている新築住宅と 同様の控除額が、それぞれ示されている住宅の類型に応じて適用されます。
【買取再販住宅以外の既存住宅①】：取得した既存住宅が10・11で示されている住宅の類型のいずれかに該当する場合、借入限度額3,000万円、控除期間10年
【買取再販住宅以外の既存住宅②】：取得した既存住宅が10・11で示されている住宅の類型のいずれにも該当しない場合、借入限度額2,000万 円、控除期間10年
買取再販住宅についての詳細は45～51（「買取再販住宅について」）をご覧ください。
１４ リフォームは対象となるのか
適用されます。（借入限度額2,000万円、控除期間10年間、控除率0.7％） なお、基準に適合する一定の内容の工事を行うこと、工事費用が100万円を超えるものであることなどが条件となります。 リフォームをした場合についての詳細は67～71（「リフォームをした場合の住宅ローン減税の適用について」）をご覧ください。
③省エネ基準適合住宅・ZEH水準省エネ住宅関係
１５ 借入限度額4,000万円の対象となる「省エネ 基準適合住宅」とは、どのような住宅か。
現行の省エネ性能を満たす基準、すなわち、日本住宅性能表示基準における、断熱等性能等級（断熱等級）４以上（※）かつ一次エネルギー消費量等 級（一次エネ等級）４以上の性能を有する住宅が該当します。
（※）結露の発生を防止する対策に関する基準を除く。
１６ 「省エネ基準適合住宅」として制度の適用を受けるためには、どのような手続を経る必要 があるか。
入居する住宅が断熱等性能等級（断熱等級）４以上かつ一次エネルギー消費量等級（一次エネ等級）４以上であることを住宅ローン減税の申請手続きにおいて証明する必要があります。建設住宅性能評価書の写し又は住宅省 エネルギー性能証明書のいずれかで証明できます。
１７ 借入限度額4,500万円の対象となる「ZEH水 準省エネ住宅」とは、どのような住宅か。
いわゆるZEH基準、すなわち、日本住宅性能表示基準における、断熱等性能等級（断熱等級）５（※）かつ一次エネルギー消費量等級（一次エネ等級）６の性能を有する住宅が該当します。
（※）結露の発生を防止する対策に関する基準を除く。
１８ 「ZEH水準省エネ住宅」として制度の適用を 受けるためには、どのような手続を経る必要があるか。
入居する住宅が断熱等性能等級（断熱等級）５かつ一次エネルギー消費量 等級（一次エネ等級）６であることを住宅ローン減税の申請手続きにおいて 証明する必要があります。建設住宅性能評価書の写し又は住宅省エネル ギー性能証明書のいずれかで証明できます。
１９ 「ZEH水準省エネ住宅」に該当するためには、太陽光パネルを設置する必要があるのか。
省エネ性能がZEH水準（断熱等性能等級（断熱等級）５かつ一次エネルギー 消費量等級（一次エネ等級）６）であることのみが求められており、太陽光パ ネルの設置は要件ではありません。
２０ 住宅省エネルギー性能証明書とは何か。
入居する住宅が「省エネ基準適合住宅」または「ZEH水準省エネ住宅」であることを証明する書類の一つです。後述の建設住宅性能評価書と異なり、省エ ネ性能のみを証明します。
２１ 住宅省エネルギー性能証明書の様式はどのように入手するのか。
以下の国交省ＨＰからダウンロードできます。（「ZEH水準省エネ住宅・省エネ 基準適合住宅を取得した場合」の項目内）
URL： https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017 .html
２２ 住宅省エネルギー性能証明書は誰が申請するのか。
注文住宅の場合、建築主等が申請することが想定されます。分譲住宅の場合、家屋の引き渡し前に証明に必要な家屋の調査が完了している必要があるため、売主等が申請することが想定されます（ただし、2023年３月末までに 入居の場合、引渡し・入居後に証明書が発行することが認められていることから、買主が申請することも想定されます。）なお、誰が申請者であるかは 証明書の有効性に影響はありません。
２３ 住宅省エネルギー性能証明書は誰に発行を依頼すればよいのか。
登録された建築士事務所に属する建築士、登録住宅性能評価機関、指定確認検査機関、住宅瑕疵担保責任保険法人が証明書を発行可能です。これらの者のいずれかに発行を依頼します。
２４ 建築士が住宅省エネルギー性能証明書を 発行する方法を教えてほしい。
具体的な証明方法については、「特定エネルギー消費性能向上住宅及びエ ネルギー消費性能向上住宅の新築取得等をした場合の住宅ローン税額控除の特例並びに特定エネルギー消費性能向上住宅の新築等をした場合の 所得税額の特別控除に係る租税特別措置法施行規則第18条の21第16項 及び第17項の規定に基づき国土交通大臣が財務大臣と協議して定める書 類に係る証明について（令和４年５月20日付け国住政第29号、国住生第79 号、国住指第131号）」をご覧ください。 以下の国交省ＨＰからダウンロードできます。
（「ZEH水準省エネ住宅・省エネ 基準適合住宅を取得した場合」の項目内）
URL : https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017 .html
２５ 住宅省エネルギー性能証明書は対象となる住宅を設計した建築士等が発行してもよいのか。
差し支えありません。
２６ 住宅省エネルギー性能証明書はどこに提出すればよいのか。
確定申告の際（入居の翌年）に他の必要書類とともに税務署に原本をご提出ください。
２７ 証明を行った建築士の印は会社印でもよいか。
証明を行った建築士個人の印を押す欄であるため、担当した建築士の印を押してください。
２８ 住宅省エネルギー性能証明書の発行に関し、「ZEH水準省エネ住宅」及び「省エネ基準 適合住宅」の評価方法は、住宅性能評価の 評価方法に限られるのでしょうか。
住宅性能評価の評価方法に限られず、「ZEH水準省エネ住宅」については、10/1に基準引上げ予定の建築物省エネ法における誘導基準に適合する性 能を有していること、「省エネ基準適合住宅」については、建築物省エネ法における省エネ基準に適合している性能を有していることが確認できる場合についても、「ZEH水準省エネ住宅」及び「省エネ基準適合住宅」に係るローン減税の上乗せ措置の適用基準を満たしているものと評価して差支えありません。
（参考）誘導基準の引き上げについて令和3年 11 月 24 日社会資本整備審議会建築分科会建築環境部会建築物エネルギー消費性能基準等小委員会 資料4 P.3参照 https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001443055.pdf
２９ 建設住宅性能評価書とは何か。
省エネ性能、耐震性能等の10分野について住宅の性能を評価する証明書であり、入居する住宅が「省エネ基準適合住宅」または「ZEH水準省エネ住宅」であることを証明するために使用可能です。 住宅性能評価書には、設計段階での住宅の性能評価を行うもの（設計住宅性能評価書）と、施工段階と完成段階の検査を経た住宅の性能評価を行うもの（建設住宅性能評価書）の２種類がありますが、住宅ローン減税の申請に用いることができるのは、「断熱等性能等級および一次エネルギー消費量等級の両方を取得している」「建設住宅性能評価書」に限られます。
３０ 建設住宅性能評価書は誰に発行を依頼すればよいのか。
登録住宅性能評価機関が発行するものです。
３１ 建設住宅性能評価書は誰が申請するのか。
注文住宅の場合、建築主等が申請することが想定されます。分譲住宅の場合、売主等が申請することが想定されます。なお、誰が申請者であるかは証 明書の有効性に影響はありません。
３２ 建設住宅性能評価書において、どのような評価を得ていればよいのか。
断熱等級、一次エネ等級それぞれが満たすべき基準をクリアしていることが 証明されている必要があります。基準については15、17をご参照くださ い。
３３ 建設住宅性能評価書はどこに提出すればよいのか。
確定申告の際（入居の翌年）、他の必要書類とともにその写しを税務署にご提出ください。
３４ 省エネ性能を証明する書類の発行に必要な 調査はいつまでに済んでいる必要があるのか。
証明に必要な家屋の調査が、新築住宅の場合には家屋の取得の日前に、 既存住宅の場合には家屋の取得の日前２年以内又は取得の日以後６ヶ月以内に、それぞれ完了していることが必要です。 ただし、2023年３月31日までに入居する場合には、新築住宅は2023年３月 31日までに、既存住宅は2023年３月31日か取得の日から６ヶ月後のどちら か遅い方の日までに、それぞれ調査が完了していればよいという経過措置が設けられています。
３５ 省エネ性能を証明する書類を税務署に提出する際に、図面などの添付書類は必要とさ れているのか。
不要です。
３６ 省エネ性能を証明する書類としてBELSやフ ラット３５の適合証明書は使用できないのか。
それらの書類は、住宅ローン減税の申請にあたり住宅の性能を証明する書類として使用することはできません。建設住宅性能評価書の写しか住宅省エ ネルギー性能証明書をご用意ください。
３７ マンション等の共同住宅の場合、１棟で１枚 の省エネ性能を証明する書類があればよいのか。
住宅ローン減税の申請者ごとに証明書が必要になるので、申請者が取得する住戸ごとに１枚の証明書が必要です。
④認定住宅関係
３８ 借入限度額5,000万円の対象となる「認定住宅」とは、どのような住宅か。
認定長期優良住宅（いわゆる長期優良住宅）と認定低炭素住宅（いわゆる低炭素住宅）が該当します。
長期優良住宅・低炭素住宅に求められる性能など、詳細は以下の国交省 HPをご参照ください。
長期優良住宅： https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000006 .html
低炭素住宅： https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000065 .html
３９ 認定住宅として制度の適用を受けるためには、どのような手続を経る必要があるのか。
入居する住宅が長期優良住宅または低炭素住宅であることを、以下の書類により住宅ローン減税申請手続きにおいて証明する必要があります。
【新築または建築後使用されたことのない住宅の場合】 ①認定通知書の写し②認定長期優良住宅建築証明書若しくは認定低炭 素住宅建築証明書または住宅用家屋証明書
【既存住宅の場合】①認定通知書の写し②認定長期優良住宅建築証明書若しくは認定低炭 素住宅建築証明書③（長期優良住宅の場合）承継通知書の写し
４０ 認定基準の見直しが予定されていると聞いたが、見直し前の基準で認定を受けた場合でも、上乗せ措置の対象になるのか。
対象となります。
４１ 認定通知書は誰に発行を依頼すればよいのか。
登録住宅性能評価機関に申請して構造の確認を行った後、所管行政庁（県 または市町村）に認定通知書の発行を依頼します。
４２ 認定長期優良住宅建築証明書・認定低炭素住宅建築証明書は誰に発行を依頼すればよいのか。
登録された建築士事務所に属する建築士、登録住宅性能評価機関、指定確認検査機関が証明書を発行可能です。これらの者のいずれかに発行を依頼します。
４３ 住宅用家屋証明書は誰に発行を依頼すればよいのか。
市区町村に発行を依頼します。
４４ 承継通知書は誰に発行を依頼すればよいのか。
所管行政庁に発行を依頼します。
⑤買取再販住宅について
４５ 買取再販住宅とは何か。
宅地建物取引業者がリフォームを行って販売した住宅（いわゆるリノベーショ ン物件）で一定の条件を満たす住宅が該当します。
４６ 宅地建物取引業者から購入したいわゆるリ ノベーション物件は全て買取再販住宅にな るのか。
以下の条件を満たすもののみが、住宅ローン減税における買取再販住宅となります。
○ 当該個人の居住の用に供される床面積50㎡以上の家屋であること
○ 耐震性に関して、以下のいずれかに該当する家屋であること － 昭和57年１月１日以降に建築された住宅であること － 一定の耐震基準を満たしていることが次のいずれかの書類により証明さ れたもの
（１）建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関又は住宅瑕疵担保責任保険法人が証する書類（耐震基準適合証明書）
（２）住宅性能評価書の写し（耐震等級が1､2又は3であるものに限る。）
（３）既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入していることを証する書類（保険証券の写し又は保険付保証明書）
○ 宅地建物取引業者から当該家屋を取得したこと
○ 宅地建物取引業者が住宅を取得してから、リフォーム工事を行って再販売するまでの期間が2年以内であること
○ 取得の時において、新築された日から起算して10年を経過した家屋であ ること
○ 建物価格に占めるリフォーム工事の総額（下記の（１）～（７）に該当する 工事に要した費用の総額）の割合が20％ （リフォーム工事の総額が300万円 を超える場合には300万円）以上であること
○当該家屋について、以下のいずれかに該当するリフォーム工事が行われたこと
１）「工事の種類」 （１）～（６）に該当するリフォーム工事を行い、工事の合計 額が100万円を超えること
２） 50万円を超える、 「工事の種類」（４）～（６）のいずれかに該当する工事 を行うこと
３） 50万円を超える、 「工事の種類」（７）七に該当する工事を行うこと
【工事の種類】
（１）増築、改築、建築基準法上の大規模な修繕又は模様替 （２）マンションの場合で、床または階段・間仕切り壁・主要構造部である壁のいずれかのものの過半について行う修繕又は模様替 （３）居室・調理室・浴室・便所・その他の室（洗面所・納戸・玄関・廊下）のい ずれか）の床又は壁の全部についての修繕・模様替 （４）一定の耐震基準に適合させるための修繕又は模様替 （５）一定のバリアフリー改修工事 （６）一定の省エネ改修工事 （７）給水管、排水管又は雨水の浸入を防止する部分に係る修繕又は模様替（リフォーム工事瑕疵保険契約が締結されているものに限る）
４７ 買取再販住宅であることはどのように証明 すればよいのか。
住宅ローン減税の申請時において、上の条件を満たすことについて増改築等工事証明書等によって証明することが必要です。
４８ 増改築等工事証明書は誰に発行を依頼すればよいのか。
登録された建築士事務所に属する建築士、登録住宅性能評価機関、指定確認検査機関、住宅瑕疵担保責任保険法人のいずれかに発行を依頼します。
４９ 増改築等工事証明書はいつまでに発行す ればよいのか。
工事完了後、確定申告の時（入居の翌年）までに発行してください。 なお、買取再販住宅に係る登録免許税の特例の適用をあわせて受ける場合、所有権移転登記時点で住宅用家屋証明書を提出する必要があり、当該証明書の発行のために増改築等工事証明書が必要となります。
５０ 増改築等工事証明書について、住宅ローン減税用の様式による証明書を、不動産取得税や登録免許税の買取再販の特例を受ける際にそのまま使用できるのか。
住宅ローン減税用の様式による増改築等工事証明書は、不動産取得税や登録免許税の特例の適用を受ける際にも同様に使用することが可能です。 なお、不動産取得税や登録免許税における買取再販住宅の特例用の様式の増改築等工事証明書は、住宅ローン減税における買取再販住宅の特例を受けるための証明書としては使用できませんのでご注意ください。
５１ リフォーム工事の費用の額はどのように記載すればよいのか。
施工事業者が提出した工事費用内訳書等の金額をもとに記載してください。
⑥昭和56年12月31日以前に建築された既存住宅を取得した場合
５２ 耐震性を満たさない既存住宅は住宅ロー ン減税の対象になるのか。
住宅ローン減税の適用を受けるためには、原則として耐震基準に適合する必要があります。具体的には、既存住宅の場合、以下のいずれかを満たす 必要があります。
１）昭和57年１月１日以後に建築されたもの
２）建築後使用されたことのあるもので、地震に対する安全性に係る基準に 適合するものとして、以下 のいずれかにより証明されたもの ・耐震基準適合証明書（家屋の取得の日前２年以内にその証明のための家 屋の調査が終了したものに限る）、 ・建設住宅性能評価書の写し（家屋の取得の日前２年以内に評価されたも ので、耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）に係る評価が等級１、等級２又は 等級３であるものに限る）、 ・既存住宅売買瑕疵保険付保証明書（家屋の取得の日前２年以内に締結さ れたものに限る） 現行の耐震基準を満たさない既存住宅については、「建物を取得した後に耐震改修工事」（65～66 参照）の適用を受けない限り、住宅ローン減税の対象外です。
５３ 上の回答中、「一定の耐震基準を満たすことが証明されたこと」とはどのように証明する必要があるのか。
「耐震基準適合証明書」等を建築士等に発行していただく必要があります。 なお、耐震基準適合証明書については、対象となる既存住宅の取得の日前２年以内に当該証明のための家屋の調査が終了しているものが必要となります。
５４ 耐震基準適合証明書とは何か
建築基準法又は耐震改修促進法に基づく耐震基準を満たすことを証明するもので、既存住宅の取得にあたり住宅ローン減税の適用を受ける場合において、要件の１つである当該住宅の耐震性を証するものとして提出できる書類の１つです。ただし、昭和57年１月１日以降に建築された家屋については不要です。（52「耐震性を満たさない既存住宅は対象になるのか。」参照）
５５ どのような場合に耐震基準適合証明書が必要になるのか。
昭和56年12月31日以前に建築された住宅について必要になります。
５６ 耐震基準適合証明書の様式はどのように入手するのか。
以下の国交省ＨＰからダウンロードできます。（「昭和56年12月31日以前に建 築された中古住宅を取得した場合」の項目内）
URL： https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017 .html
５７ 耐震基準適合証明書は誰が申請するのか。
住宅の引渡し前２年以内に証明に係る調査が完了している必要があるた め、通常は対象となる既存住宅の売主が申請することが想定されます。
５８ 耐震基準適合証明書は誰が作成するのか。
建築士事務所に所属する建築士等（※）に作成していただく必要がありま す。
※建築士のほか、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人も作成可能です。
５９ 建築士等が耐震基準適合証明書を発行する方法を教えてほしい。
具体的な証明方法については、「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除制度等に係る租税特別措置法施行規則第１８条の２１第１項第２号等の規定に基づく国土交通大臣が財務大臣と協議して定める書類及び地 方税法施行規則第７条の７第２項の規定に基づく国土交通大臣が総務大臣 と協議して定める書類等に係る建築士等の行う証明について（平成17年４月 １日付け国住備第２号、国住生第１号、国住指第４号）」をご覧ください。
以下の国交省ＨＰからダウンロードできます。（「昭和56年12月31日以前に建築された中古住宅を取得した場合」の項目内）
URL : https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017 .html
６０ 建築士事務所に所属する建築士でないと耐 震基準適合証明書を発行できないのか。
建築士事務所に所属する一級建築士、二級建築士又は木造建築士のみが耐震基準適合証明書を発行できます。
６１ 耐震基準適合証明書はどこに提出すればよいのか。
確定申告の際（入居の翌年）に他の必要書類とともに税務署に原本をご提出ください。
６２ 耐震性を証明する書類として、耐震基準適合証明書以外に使用可能な書類はあるか。
建設住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険付保証明書も使用可能です。
６３ 建物取得後に耐震基準適合証明書を発行することはできないのか。
家屋の取得の日前２年以内にその証明のための家屋の調査が終了している必要があることから、基本的に建物取得前に証明書が発行されていることが想定されます（取得後に耐震改修リフォームを行うような一 定の場合を除く。）。
６４ 昭和56年12月31日以前に建築された住宅も、これまでどおり耐震基準適合証明書等があれば住宅ローン減税が適用されるのか。
適用されます。
⑦昭和56年12月31日以前に建築された既存住宅を取得した場合で、建物を取得した後に耐震改修工事を行う場合
６５ 耐震基準に適合しない既存住宅を取得した場合であっても、その取得後に耐震改修工事を行った場合、住宅ローン減税は適用されるのか。
耐震基準に適合しない既存住宅を取得した場合であっても、その取得後一 定期間内に耐震改修工事を実施することで、住宅ローン減税が適用される場合があります。
６６ 耐震基準に適合しない中古住宅取得後に 耐震改修工事を行い、住宅ローン減税を受 けようとする場合にはどのような証明書の 提出が必要なのか。
住宅の引き渡しの前に「耐震基準適合証明の申請書（家屋の取得の日まで に申請が困難な場合には仮申請書）」を建築士等に提出するとともに、耐震 改修工事が終了して入居する前に建築士等が発行する「耐震基準適合証明書」を受領することが必要となります。 なお、入居は家屋の取得の日から６ヶ月以内にする必要があります。 また、上記の仮申請書・証明書は合わせて確定申告の際に税務署に提出す ることになります。
※仮申請書の様式・記入例は以下にあります（ページ一番下）。 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000031 .html
⑧リフォームをした場合の住宅ローン減税の適用について
６７ 住宅ローン減税の適用は可能か。
適用されます。（借入限度額2,000万円、控除期間10年間、控除率0.7％）なお、基準に適合する一定の内容の工事を行うこと、工事費用が100万円を 超えるものであることなどが条件となります。
６８ どのような工事が対象になるのか。
以下の工事が対象となります。
・大規模の修繕又は大規模の模様替えの工事（増築、改築、建築基準法に 規定による）
・マンションなど区分所有部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の 修繕
・模様替の工事
・家屋の居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の 床、壁の全部について行う修繕
・模様替えの工事
・耐震改修工事
・一定のバリアフリー改修工事
・一定の省エネ改修工事
６９ どのような証明書が必要になるのか。
住宅ローン減税の申請において、上記に該当する工事を行ったことについて 増改築等工事証明書によって証明することが必要です。
７０ 増改築等工事証明書は誰に発行を依頼すればよいのか。
登録された建築士事務所に属する建築士、登録住宅性能評価機関、指定確認検査機関、住宅瑕疵担保責任保険法人のいずれかに発行を依頼します。
７１ 増改築等工事証明書は買取再販住宅のそれと同じ様式か。
異なります。 増改築をした場合の住宅ローン減税の適用には、増改築等工事証明書のうち「１．償還期間が10年以上の住宅借入金等を利用して増改築等をした場合（住宅借入金等特別税額控除）」の部分の、買取再販住宅への住宅ロー ン減税の適用には、「４．償還期間が10 年以上の住宅借入金等を利用して特定の増改築等がされた住宅用家屋を取得した場合（買取再販住宅の取得 に係る住宅借入金等特別税額控除）」の部分の提出が必要です。
⑨令和４年度税制改正前の制度の適用について（2021年以前に契約をした方向け）
７２ 2021年末までに入居し、既に住宅ローン減税の適用を受けている場合、2022年以降は控除率が0.7％に引き下がってしまうのか。
令和３年までに入居し、既に住宅ローン減税を受けている方については、従前の控除率等がそのまま適用されます。
７３ 2020年10月～2021年９月末の間に注文住宅の請負契約を締結し、2022年中に入居予定の場合、令和３年度税制改正において措置された、控除率１％・控除期間13年間の措置は適用されるのか。
適用されます。 この場合、令和４年度税制改正により延長された住宅ローン減税の措置（控除率0.7％・控除期間13年）は適用されず、令和３年度税制改正において決定された、控除率１％･控除期間13年の措置が適用されることになります。
７４ 2020年12月～2021年11月末の間に分譲住宅の売買契約を締結し、2022年中に入居予定の場合、令和３年度税制改正において措置された、控除率１％・控除期間13年間の措置は適用されるのか。
適用されます。 この場合、令和４年度税制改正により延長された住宅ローン減税の措置（控 除率0.7％・控除期間13年）は適用されず、令和３年度税制改正において決定された、控除率１％･控除期間13年の措置が適用されることになります。
７５ 2020年９月末までに注文住宅の請負契約を締結したが、入居が2023年以降になる場合、令和３年度税制改正において措置され た、控除率１％・控除期間13年間の措置は適用されるのか。
適用されません。 この場合、令和４年度税制改正により延長された控除率0.7％、控除期間13 年間の住宅ローン減税の措置が、その入居年に応じて適用されます。
７６ 2020年11月末までに分譲住宅の売買契約 を締結したが、入居が2023年以降になる場合、令和３年度税制改正において措置された、控除率１％・控除期間13年間の措置は 適用されるのか。
適用されません。 この場合、令和４年度税制改正により延長された控除率0.7％、控除期間13 年間の住宅ローン減税の措置が、その入居年に応じて適用されます。
⑩その他
７７ 10年未満のローンを組んでいる場合、対象にならないのか。
住宅ローンの返済期間が10年以上でない場合は対象になりません。（例えば返済期間が９年のローンでは住宅ローン減税は適用されません。）
７８ 敷地取得についてのローンも対象になるのか。
住宅とともに取得した当該住宅の敷地の取得費用に充てるためのローンについては対象となります。
７９ 別荘を取得する場合に適用されるのか。
住宅ローン減税を受ける方が「主として居住の用に供する家屋」であること が要件ですので、いわゆる別荘は対象となりません。
８０ 「主として居住の用に供する家屋」とは何か
自己居住用家屋のうち、主たる家屋にあたるものです。
８１ 住宅の引き渡しを受けてから、引越し等の理由で実際に入居するまでに１年ほどかかる場合、住宅ローン減税は適用されるのか。
適用されません。「住宅の引き渡しから６ヵ月以内に居住の用に供すること」 が要件となります。
８２ 家屋のうち、半分が住宅、半分が事務所のような場合も対象となるのか。
店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が自己の居住の用に供されていれば対象となります。
８３ 店舗併用住宅の場合、どのように控除額を計算するのか。
床面積のうち、自己の居住用に供する面積の割合を住宅ローンの年末残高に乗じた額に控除率を乗じた額が控除額となります。
例：住宅ローンの年末残高4000万円、借入限度額3000万円、自己の居住の用に供する面積の割合50％の場合の控除額は、3000万円×50%×0.7％＝10.5万円
８４ 単身赴任の場合にはどのように扱われるのか。
家屋に同居していた親族が住み続けるような場合には継続して適用できま す。
※家族も住まない場合はその期間の適用は受けられません。
８５ 転勤等で適用を受けない期間があっても、 再び居住の用に供せば再び適用になるのか。
再び居住の用に供した場合には再び減税の適用を受けられますが、控除期間が延長されるわけではなく、残った控除期間について適用を受けられるも のになります。
（再入居した年から適用を受けられます。）
８６ これまでに住宅ローン減税を受けていたが、新たなローンで家を買った場合、再度住宅ローン減税を受けられるのか。
同時に二軒分の住宅に住宅ローン減税を受けることはできません。 主として自己の居住の用に供する家屋についてのみ住宅ローン減税を受けることが出来ます。
８７ 住宅の取得に関するローン減税とリフォー ムに関するローン減税を同時に適用することはできるのか。
同時に適用することは出来ます。各年の控除の上限額は、取得、リフォームそれぞれのローン減税の控除できる上限額のどちらか多い方です。
⑪各種の用語について
８８ 借入限度額
住宅ローン減税が適用される借入金の額の上限。
８９ 控除期間
住宅ローン減税の適用を受けることができる年数。
９０ 控除率
住宅ローン減税の控除額の算出に用いられる割合で、基本的に年末ローン 残高に控除率を乗じた額が控除額となる。
９１ 住宅ローンの年末残高証明書
住宅ローンの借入をしている者あてに金融機関から送付される、年末時点 での住宅ローン残高を証明する書類。
⑫まとめ
質問方式で分かりにくい点もあったかと思います。住宅ローン減税については他のコラムでもまとめていこうと思っています。
新築や中古住宅でも普通に購入する場合には問題なく利用できますが、県外からの購入の方や旧耐震の建物を購入する場合の方は利用出来ないケースも発生しますので、不動産業者や建築業者、建築士等に確認しながら進めて行きましょう。心配な点や細かな点は念のために税務署に確認しながら慎重に進めて行く必要があります。非常に有効な制度になりますので、利用する側も有効に利用しましょう。
下記国土交通省のサイトを転用しています。
住宅：住宅ローン減税 - 国土交通省 (mlit.go.jp)
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著者情報
宅地建物取引士 刈田 知彰
（かりた ともあき）
ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。
私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。
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