不動産購入失敗しない為に知って欲しい事『仲介手数料』

更新日：2024年3月11日

 

 

 

 

はじめに仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産会社や仲介会社に支払う手数料のことです。賃貸物件を借りる時、売買物件を不動産会社の仲介に購入する際に仲介の手数料として仲介会社に支払う手数料になります。つまり、売主が直接販売を行っている場合や販売代理業者が販売している場合は仲介手数料は発生しません。

 

仲介手数料に関するトラブルを防ぐには、仲介手数料に対する法規制や媒介契約の締結時の注意点を押さえておく必要があります。今回は仲介手数料について解説していきたいと思います。

 

仲介手数料には定められた上限があります。

宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には上限額があります。したがって、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を受け取った場合は、法令違反となります。また、法令で定められているのはあくまでも上限額ですので、上限額より低い手数料でも大丈夫ということになります。

 

 

仲介手数料が発生するタイミングは？

稀に、お客様に物件の案内に費用をかかりますかという質問を受けることがあります。

不動産の取引の仲介では、売買契約が成立したときに不動産会社の仲介手数料の請求権が発生します。（一般的に「成功報酬」といわれています。）したがって、売買契約が成立するまでは、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありませんのでご安心ください。費用が発生する例外は下記にて説明します。

 

 

仲介手数料以外の費用等の取り扱い

通常の仲介業務で不動産会社に発生する費用は、依頼者に請求することはできません。例えば、一般的に行われる広告費用や購入希望者の現地案内にかかわる費用は、売買契約成立時に発生する仲介手数料に含まれるものです。例外的に、依頼者の特別な依頼に基づき発生した広告費用等の「実費」については、請求することが認められています。例えば、依頼者の希望で特別に実施した広告宣伝の費用、依頼者の希望で行った遠隔地の購入希望者との交渉のための出張旅費などについては、不動産会社は仲介手数料とは別に請求することができます。

ただし、あくまでも

（1）依頼者の依頼に基づいて発生したものであること

（2）通常の仲介業務では発生しない費用であること

（3）実費であること

のすべてが満たされている場合に限定した例外的な取り扱いであることに留意しておきましょう。

 

仲介手数料の上限額

不動産売買における仲介手数料の上限金額は、売買価格により下記の速算式で計算します。

　① 売買金額が200万円以下の場合　売買価格×5％＋消費税

　　　(1円から2,000,000円まで)

　② 売買金額が200万円超～400万円以下の場合　売買価格×4％＋2万円＋消費税

　　　(2,000,001円から4,000,000円まで)

　③ 売買金額が400万円超の場合　売買価格×3％＋6万円＋消費税

　　　(4,000,001円から)

 

仲介手数料の上限額の計算例

売買金額が200万円の場合、仲介手数料は？

200万×5%＋消費税で110,000円になります。

 

売買金額が400万円の場合、仲介手数料は？

400万×4%＋2万＋消費税で198,000円になります。

 

低廉な空き家等の売買に関する特例

低廉な空き家等の売買などで通常と比べて現地調査などの費用が発生する場合、空き家の売主または交換を行う者から受け取れる仲介手数料は、上記の上限額と現地調査などの費用を合計した額（ただし、上限は18万円＋消費税）までとなります。仲介手数料については、事前に両者間で合意する必要があります。

 

手数料の支払い時期も協議する

売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料の請求権が発生しますので、例えば、売買契約成立時に仲介手数料の全額を不動産会社に支払っても、違法というわけではありません。ただし、不動産売買では契約締結時点で引き渡しまで完了していないことが多いことから、一般的には契約締結時に仲介手数料の50％を支払い、引き渡し完了時に残りの50％を支払うことが多く行われています。

 

売買契約が成立時した場合基本的には仲介手数料の支払いが発生します。しかし、ローン特約で解除された場合や契約が解除やキャンセルになった状況にも応じますが、支払い済みの仲介手数料は戻ってきますし、支払わなくてもよいです。但し、キャンセルの理由に応じては仲介手数料の支払いが発生する可能性があります。詳しくは媒介契約書で確認しましょう。

 

 注意すべき不動産会社

仲介手数料に関して、次のような不適切な協議を行う不動産会社には注意しましょう。何か疑問を感じることがあったら、納得できるまで確認すべきです。不誠実な説明を受けた場合には、その不動産会社への依頼を考え直す必要があります。

 

・上限額を超える手数料条件を提示する

・上限額をあたかも法律により一律で設定された手数料であるとの説明を行う

・仲介手数料以外に発生する広告費等を当然に請求する

以上のような不動産会社の噂を耳にしたことがあります。

 

まとめ

今回は仲介手数料について解説させて頂きました。基本的には仲介手数料について騙されて請求されたりすることは少ないと思いますが、中には広告には無料と謳っているのにも関わらず無料には条件があります。などという業者もいるので注意しましょう。

 

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