新築住宅と中古住宅購入時の諸費用を徹底比較

最終更新日：2024年2月3日

 

 

１．はじめに

 

　新築住宅と中古住宅を購入した際の諸費用はどちらがお得なのか？と考えられたことはないでしょうか。

　新築住宅と中古住宅どちらを購入するにしても諸費用が必要になります。今回は、新築住宅と中古住宅を購入した際の諸費用について解説していきたいと思います。

 

２．住宅の購入時にかかる諸費用は？

 

　住宅の購入時にかかる諸費用とは、物件価格や本体・別途工事費用以外に必要となるお金のことです。諸費用は購入物件によって異なることもありますが、原則としては以下のものが挙げられます。

〇印紙税を含む各種税金

〇登記関係費用

〇銀行関係費用

〇仲介手数料

〇火災保険や地震保険等の保険料

〇適合証明申請料等や各種証明書発行手数料等がかかる場合があります。

などです。その他、オプション費用が諸費用となる場合もあります。

 

　新築住宅と中古住宅の諸費用の内訳には違いがあります。

　なにが必要なのか、余分な費用を請求されるという事は無いとは思いますが、絶対にないとは言い切れませんので、支払うお金が、どこにどのように使われるのかをしっかり把握しておきましょう。

 

３．特徴的な諸費用と具体的な金額

　ここからはさらに、諸費用について細かくそして具体的な金額も含めて説明します。

 

〇印紙税を含む各種税金

 

印紙税

　「印紙税」とは、不動産売買や金銭消費貸借契約などの契約書に貼付する「印紙」によって支払う税金のことです。

　契約書が複数枚あり、それぞれに5万円以上の契約金額（受取金額）が記載されている場合、この「印紙税」を支払う機会が複数回訪れることもありますので、注意が必要です。

　印紙税は、記載された受取金額によって税額が変わります。

　3,000万円の物件を購入する場合には、「1,000万円超5,000万円以下」の区分の範囲となり、印紙税額は20,000円となります。但し、不動産の契約に関しては令和6年3月31日まで軽減されており10,000円となります。

　6,000万円の物件を購入する場合には、「5,000万円超１億円以下」の区分の範囲となり、印紙税額は60,000円となります。但し、不動産の契約に関しては令和6年3月31日まで軽減されており30,000円となります。

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不動産取得税

「不動産取得税」は、売買や贈与で不動産を取得した際や、新築・増築した際に都道府県が課税する地方税です。

税額は固定資産税評価額× 4%が原則の計算式ですが、令和6年現在においては、特例によって以下の計算式が適用されます。

固定資産税評価額× 1/2

この、「1/2特例」は令和6年3月31日まで適用されます。

また、住宅や住宅用土地については軽減措置が講じられます。

 

不動産取得税は、住宅を購入してすぐに支払うものではありません。購入後に納税通知書が届く形になります。

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固定資産税・都市計画税

 

　固定資産税とは、土地や家屋を所有しているとかかる税金で、土地や家屋を所有している間は毎年かかる税金になります。この税金の対象となる人は毎年1月1日現在【これを賦課（フカ）期日といいます】、各市町村に備え付けられた固定資産税課税台帳にその土地、家屋の所有者として登録されている人です。

　また、同じタイミングで納税するのが都市計画税になります。都市計画税は原則として都市計画で指定されている市街化区域内の土地や家屋の所有者に課税されます。税額の算定方法は、固定資産税の場合と同じですが、標準となる税率は、1,000分の3とされています。
なお、住宅用地については、次のように軽減されます。
①一般住宅用地の場合・・・・・固定資産税評価額の3分の2の額とする。
➁小規模住宅用地の場合・・・・固定資産税評価額の3分の1の額とする。

住宅用地のうち、200平方メートル分までを小規模住宅用地、それ以外の部分を一般住宅用地といいます。

固定資産税は国家に支払う国税で、都市計画税は市町村が条例で課すことのできる税金となり、違う税金となります。

固定資産税の額ですが、次の算式によります。
土地または家屋の価格×税率＝税額
この算式で「土地または家屋の価格」というのは、固定資産税評価額とされています。税率は、各市町村によって異なる場合がありますが、標準となる税率は100分1.4です。納期前に市区町村から納税通知書が送られてきますので、申告の必要はありません。納期は市区町村により異なる場合がありますが、通常は4月、7月、12月、翌年の2月の4期になっています。
なお、課税標準が土地30万円、家屋20万円満たない場合には固定資産税は課税されません。

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登記関係費用

登記関係費用は大きく分けて４つ

そもそも不動産登記とは？ 
　不動産登記は、不動産を購入・取得した際にその不動産の物理的状況（住所や面積、建物の構造など）や権利関係（所有権や抵当権など）を明らかにするために行うものです。権利関係の登記は法律で義務付けられていませんが、物理的状況については登記が義務付けられています。登記を行うとこれらの情報は法務局が管理する登記簿に記載され、手数料を支払えば誰でも閲覧することができます。また、登記内容が記載された登記簿謄本の交付を受けることも可能です。 

登記にはいくつかの種類がありますが、一般的な不動産購入・取得時には、以下の４つのいずれか、または４つの内の複数を行います。 

（１）建物表題登記　
　建物表題登記とは建物を新築した際に行う登記です。建物の登記記録の「表題部」に不動産の物理的状況が記録されます。この登記は建物が完成してから1か月以内に行わなくてはならないといった義務があります。

　所有権保存登記は所有者を登記するものであるのに対し、建物表題登記は建物の存在を登記するものです。そのため、住宅を新築した際には、所有権保存登記と建物表題登記の両方が必要になります。

（２）所有権保存登記 
　所有権の登記のない不動産について、最初に行う所有権の登記のことです。新築の建物やマンションを購入した場合、もしくは以前の所有者が所有権保存登記をしていない土地や建物を購入・取得した場合に行います。 

（３）所有権移転登記 
　所有権移転登記は動産を購入・取得した際に、前の所有者から所有権が移ったことを明確に示すために行う登記のことです。中古住宅の場合は、土地と建物それぞれについて所有権移転登記を行います。新築住宅の場合は、土地についてのみ売主から買主への所有権移転登記を行い、建物については所有権保存登記を行います。 

（４）抵当権設定登記 
　抵当権設定登記は不動産を購入時に金融機関などの住宅ローンを利用する場合に金融機関から、抵当権設定登記を求められます。ローンの返済が滞った際にその不動産を差し押さえることができる権利になります。住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記の申請をすることで、抵当権登記は抹消されます。 

登記費用の相場はいくら？ 
　登記を行うにあたっては「登録免許税」を納める必要があります。また、登記の手続きを司法書士の先生や土地家屋調査士の先生などの専門家に依頼した場合はその報酬が必要になります。それぞれの相場は以下のとおりです。 

登録免許税の税額 
　登録免許税は登記を行う者（不動産登記の場合はその不動産の所有者）が国に納める税金で、税額は原則として次の計算式で求めることができます。 

登録免許税額＝不動産の固定資産税評価額✕税率 

　上の式で用いる「不動産の固定資産税評価額」は、固定資産税額の基準となる価格のことで、土地の場合は地価公示価格の約70％、建物の場合は再建築価格の50～70％もしくは新築工事にかかった費用の50〜60%が目安です。新築の建物などで、まだ固定資産税評価額がつけられていない場合は、法務局の定める価格により求めることになります。なお、税率は登記の種類やその不動産を取得した経緯などによって異なります。 

（例１）固定資産税評価額が 3000万円の土地を購入し、所有権移転登記をした場合（税率２％） 

3000万円✕2.0％＝60万円 

（例２）固定資産税評価額が 2000万円の土地を相続で取得し、所有権移転登記をした場合（税率0.4%） 

2000万円✕0.4%＝8万円 

登録免許税とは？｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)

登記を専門家に依頼した際の報酬の相場 
　実は、不動産登記の手続きは不動産所有者自身が行うこともできますが、登記の手続きには専門的な知識が必要なため、専門家に手続きを依頼するのが一般的です。登記簿は不動産の物理的状況（住所や面積など）を記載した「表題部」と、権利関係（所有権や抵当権）を記載した「権利部」とに分かれていますが、表題部については土地家屋調査士に、権利部については司法書士などに登記申請を依頼します。報酬については、法律で定められているわけではないので各専門家が独自の判断で決めることができ、概ね以下の範囲で報酬を設定しているケースが多いようです。ただし、これらはあくまでも「目安」であり、実際の報酬額は登記する不動産の面積や地目などによって異なります。専門家に登記の手続きを依頼する際には、必ず見積もりを取り、報酬額を確認しておきましょう。 売買を行った場合は業者土地家屋調査士の先生や司法書士の先生を紹介してもらえますが、自分で自由に選択することができますが、業者間の付き合いもありますので、可能なら紹介してもらった先生を利用する方が円満に話が進みます。但し、高額な費用を請求されてケースなども聞いたことがありますので、違和感がある場合は、相見積もり等をおススメします。

（１）土地家屋調査士への報酬　 
建物の表題登記（建物を新築した場合に、その建物の所在や面積など物理的状況を調べて行う登記のこと）
報酬の目安：８万～12万円 
土地表題登記（これまで登記されたことのない土地について、所在や面積など物理的状況を調べて行う登記のこと）
報酬の目安：7万円～ 数百万円かかるなんてケースもあります。
※調査の内容によって異なります。
 

（２）司法書士などへの報酬 
所有権移転登記 （売買）
報酬の目安：２万～８万円 
所有権移転登記（相続）
報酬の目安：３万～10万円 
所有権保存登記
報酬の目安：1万～5万円 
抵当権設定登記
報酬の目安：２万～５万円 
これらの報酬は担当する専門家によって異なります。 

上記でご紹介した登記以外にも、不動産登記には以下のような種類があります。

住所の変更登記    不動産所有者の住所を変更する登記
土地分筆登記    1つの土地を複数の土地に分ける登記
土地合筆登記    複数の土地を1つ（一筆）にまとめる登記
土地地目変更登記    その土地の用途を変更するときに必要な登記
建物滅失登記    建物を取り壊したときに必要な登記
 

などがあります。必要に応じて見積もりをしましょう。

銀行関係費用

　「住宅ローン」の借入時にかかる諸費用を解説します。住宅ローンの借入方法はいくつかあり、借り方にもよって金額が左右します。例えば夫婦でペアローンを組む場合は契約する住宅ローンが2本になるため、かかる費用も増えますので、注意してください。

金銭消費貸借契約書の印紙代
　金銭消費貸借契約書とは、住宅ローンの借り入れに際して金融機関と契約者が交わす書面です。こちらも正式な契約書である以上、不動産売買契約書や建設工事請負契約書と同じく、記載されている金額に応じて印紙代がかかります。

　仮に、契約書に記載されている金額が3000万円である場合、「1000万円を超え5000万円以下のもの」に該当し、納める税額は2万円です。ちなみに金銭消費貸借契約書は、不動産売買契約書や建設工事請負契約書とは異なり、軽減措置はありません。最近では電子書面での契約も増えてきました、その際は印紙不要です。

融資手数料
　融資手数料は、住宅ローンを借り入れた金融機関に対して支払う手数料です。名称は金融機関によって異なり、「融資事務手数料」や「事務取扱手数料」などと呼ぶところもあります。

　融資手数料は主に、定額型と定率型の2種類があります。定額型は借入金額にかかわらず一律に支払うタイプで、一般的には3万～6万円程度かかります。また、ペアローン等の場合は二人分2倍必要になったりします。一方、定率型は一定の割合を手数料として支払うタイプで、借入金額の2.2％で設定している金融機関が多いです。定率型は定額型に比べ、支払う費用が高くなりがちですが、金利優遇の条件になったり、その分後述するローン保証料がかからないケースなどがあります。

ローン保証料
　ローンの保証料とは、簡単に言えば、保証人の代わりに、保証会社に保証してもらうための費用となります。住宅ローンの借り入れでは、万が一契約者が返済不能になった場合に債務を代わりに返済してくれます。（債権が保証会社に移動するだけで、免除ではないので注意）保証会社との契約が条件になっている金融機関が大半を占めます。ローン保証料は、その保証会社と契約を結ぶのに必要なのです。

　ローン保証料には、内枠方式と外枠方式があり、内枠方式とは住宅ローン金利に上乗せして支払う方法です。上乗せされる金利は0.2％～0.5％が相場となっています。そして、外枠方式とは、保証料全額を最初に支払う方法で、35年返済の場合借入金額の2%前後に設定されているケースが多くみられます。返済期間が短いと金額も少なくなります。融資手数料が高くなりがちな定率型を採用している金融機関の中には、ローン保証料を0円にしているところもあります。

抵当権設定の登記費用
　登記関係費用でも説明していますが、抵当権とはいわゆる担保のことで、住宅ローンを借りる際に契約者が返済不能になった場合に備えて、金融機関側が土地や建物に設定するよう求めてきます。その抵当権を公にするための手続きが抵当権設定登記で、その際に登録免許税の支払いが必要です。抵当権設定登記にかかる登録免許税の計算式は「住宅ローンの借入金額×0.4％」です。

　ただし、「自己の居住用である住宅」など、一定要件を満たしたマイホームに関しては、2024年3月31日まで税率が0.1％になる特例措置の対象となります。また登記を司法書士に依頼する場合は、登録免許税のほかに報酬として5万～10万円程度支払う必要があることも覚えておきましょう。

仲介手数料

　「仲介手数料」に必要な金額は新築・中古にかかわらず、仲介手数料は物件価格の3%+6万円が上限金額（成約価格400万円超）で、これに消費税がかかります。

物件価格が3,000万円の場合には、

3,000万円　×　3％　＋　6万円　＝ 96万円

が仲介手数料となり、さらにその96万円に対して消費税がかかるのでざっくりと100万円近い金額が必要になります。補足として「200万円以下の場合は成約価格の5％ ＋ 消費税」「200万円超〜400万円以下の場合は成約価格の4％ ＋2万円＋ 消費税」となりますので、注意しましょう。

火災保険や地震保険

 

　火災保険の保険料は、補償内容や補償範囲など、さまざまな要素によって決まりますので、簡単に「相場はいくらです」と言うことはできません。

 

　保険料に大きくかかわること項目をあげると、火災保険の年数、補償内容、建物の評価額、家財の評価額。構造区分などがあげられます。

 

・補償内容

火災、落雷、破裂・爆発火災、落雷、破裂・爆発  
風災、雹（ひょう）災、雪災
水災 
水濡れ、外部からの物体の衝突など
盗難盗難

 

・建物の評価額
　建物の評価額を算出する方法は、1平方メートルあたりの標準的な単価と延べ床・専有面積をもとに算出する「新築費単価法」と、新築時の建築費に物価変動などを反映して算出する「年次別指数法」があります。
多くの場合、マンションは新築費単価法、一戸建ては年次別指数法または新築費単価法をもとに、評価額が保険会社から提示されます。建物の評価額が高く、保険金額が大きいほど、保険料は上がります。

・家財の評価額
家財の評価額は、世帯主の年齢や家族構成から簡易評価した額が保険会社から提示されるのが基本です。

・構造区分
　鉄筋コンクリート造や木造といった建物の構造も、火災などで損害を受けるリスクが異なるため、保険料に影響します。
建物の構造は下記のとおり、居住用の専用住宅は「M構造」「T構造」「H構造」に、住居の一部を店舗や事務所として利用している店舗併用住宅は1～3級に分けられます。

・地震保険

地震保険の特徴としては、火災保険では基本的に補償されない地震・噴火・津波による損害を補償してくれます。

あまり知られていませんが、保険金額は火災保険金額の30～50%の間で設定できます。また、保険会社による補償内容や保険料の違いはありません。

 

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適合証明申請料等や各種証明書発行手数料等

例としては

住宅性能評価書とは？
住宅性能評価書とは、住宅性能表示制度において誰で住宅の性能を簡単に判断したり比較しやすいように客観的な数値で表示できる項目を中心に、第三者の登録住宅性能評価機関が法律に基づいて評価・表示された評価書のことです。更に、住宅性能表示制度とは、1999年に消費者保護を目的とした「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が成立し、翌年の2000年に施行された。いわゆる「品確法」（住宅品確法）の制度です。品確法が目的とするのは、良質な住宅を安心して取得できる住宅市場に市場がなることです。この法律は、以下の3つを主に構成されています。・10年間の瑕疵保証：住宅の基本的な構造部分の瑕疵※（かし＝欠陥）担保責任期間10年間の義務化、・紛争処理体制：欠陥住宅などのトラブルを解決するための指定住宅紛争処理機関を整備、・住宅性能表示制度：住宅の性能をわかりやすく表示する制度の制定です。姉歯事件は聞いたことがある方も多いのではないでしょうか、それ以前には、欠陥住宅問題が表面化した時代がありました。そのため、解決策として、1999年に消費者保護を目的とした「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が成立し、翌年の2000年に施行されたのです。

既存住宅性能評価書とは？
既存住宅性能評価とは、既存住宅（中古住宅）の性能について、第三者の観点からチェックをしてもらい、与えられる評価です。この性能評価は新築住宅でもありますが、中古住宅の場合は新築住宅のチェック項目（10分野32事項）と比べ項目が少なく、7分野27項目（新築時に建設住宅性能評価書が交付されていない既存住宅は6分野16項目）です。

性能評価審査は、国土交通大臣の登録を受けた第三者機関「登録住宅性能評価機関」が行い、評価は1～5等級で表示されます。既存住宅性能評価は、住宅の購入者が審査を依頼するのが原則です。ただし、不動産会社・ハウスメーカーが審査を依頼、評価を取得し「既存住宅性能評価付き住宅」として販売することもあります。なお、既存住宅性能評価書を取得するためには一般的に数万円～数十万円の手数料がかかります。

フラット35の適合証明書とは？

　フラット３５をご利用する際に、建設または購入される住宅が機構が定める独自の技術基準に適合していることを証明する証明書が適合証明書になります。

新築住宅の場合は、検査機関
中古住宅の場合：検査機関または適合証明技術者になります。
 適合証明技術者とは、機構と協定を締結している(社)日本建築士事務所協会連合会及び(社)日本建築士会連合会に登録した建築士です。

発行手数料が約10万円前後必要となります。また、適合していない住宅に対して発行することはできません。

 

耐震適合証明とは？​​​​​​

耐震基準適合証明書とは、住宅などの建物の耐震性が建築基準法で定められた耐震基準を満たしているかを証明する書類です。現在は昭和56年6月以前に建築確認申請を行った場合は、住宅ローン減税を利用することができますが、以前は、耐震性能が新耐震基準であったとしても築20年を過ぎる一戸建ては住宅ローン減税を利用することができませんでした。そんな時に利用していたのが耐震適合証明となります。

耐震基準適合証明書が取得できるということは新耐震基準の性能があるということです。

ですが、新耐震基準では能登地震や熊本地震では新耐震基準では問題があるのではないかと言われるようになっています。つまり、今現在耐震適合証明を取得するメリットは多くはありません。

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などが挙げられます。

 

長期優良住宅化リフォーム推進事業や自治体の耐震補強工事補助金などを利用する場合は申請費用が必要となる場合があります。

 

 

その他、オプション費用

　その他の費用としては振込手数料や郵送費などが必要となる場合があります。また、基本的にはリフォーム費用等も諸費用ローンと同じように利用する場合もあります。金額は500万円以下や物件価格の１１０％の１０％部分までと定められています。

　また、業界の闇かもしれませんが、新築住宅の中には強制オプションというものがあったりします。例えば網戸であったり、靴箱であったりを有料で設置することにより、契約締結できるというものがあったりします。

 

４．新築住宅の諸費用

　新築住宅の場合、印紙税を含む各種税金関係の費用や住宅ローン関連の手数料、火災保険（地震保険）・などの保険料や不動産の登記に必要な費用、があります。また、表示登記という表題部の登記が新築の場合は必要となります。新築特有の諸費用となります。

　さらに家具や引っ越し等に必要な費用のことも指します。

 

　諸費用は基本的には現金で支払う事になりますが、諸費用込みで借入れ可能な住宅ローンも存在します。

　但し、審査は厳しくなってしなうので、事前に調べておくと良いでしょう。

　新築住宅の場合、諸費用は、建築工事費の5～7%が相場・目安になります。

　条件によって諸費用は変わりますし、追加工事でプランを変更したくなった場合や、想定外の事態が起きたときのために、できれば最低でも総額の1割程度の現金を確保しておくことが望ましいです。

 

５．中古住宅の諸費用

　中古住宅の場合も、諸費用の内訳は新築住宅の諸費用とほぼ同じです。

　ただし、中古住宅の購入には「仲介手数料」が必ずと言っていいほど必要になります。そのため、中古住宅の諸費用は、新築住宅の諸費用よりも高く、物件価格の7～12%が相場と言われています。

 

　新築住宅の場合は仲介手数料が必要な場合もありますが、売主が直接販売しているケースや販売代理として仲介手数料がかからないケースもあります。

 

　中古住宅と新築住宅をどちらも購入の検討をしている方は仲介手数料をはじめ諸費用の比較することが重要ですし、どのタイミングでどれだけのお金を支払い、最終的にどれだけの支払いが必要なのかをきちんと理解しておく必要があります。

 

６．諸費用の内訳と注意するべき点

諸費用を支払うタイミング

　諸費用の内訳を細かく見てみると、それぞれの支払い時期が異なっています。諸費用は基本的に現金で支払うものなので、必要になった時点でお金が足りない！なんてトラブルは避けたいですよね。どのタイミングで、必要なお金がどれくらいあるのかということを知っておく事で、計画をより詳細に立てることができます。

 

不動産売買契約時に必要な諸費用

　まず、不動産売買の契約時には「印紙税」が必要になります。場合によっては「仲介手数料の半金」が必要になります。

 

　引き渡しと決済までには、「適合証明書の交付手数料」や、住宅ローンの契約に必要な「印紙税」、生活に必要な家具や家電などの備品を先に準備しておく場合には、それらを調達するための費用も必要です。

 

引き渡し・決済時に必要な諸費用

　引き渡し・決裁時には、住宅ローンを利用するならその費用や司法書士への報酬を含めた不動産登記費用、そして各種保険料など様々な諸費用がかかります。物件によって必要な支払いが違うので事前にきちんと確認しておきましょう。

 

引き渡し後に必要な諸費用

　最後に、引き渡しを受けてから必要になる諸費用で、注意しなければならないのが「不動産取得税」です。忘れたころにやってくるので、不動産取引に慣れていない場合には「納税通知書」が来てから慌てることがないよう備えておくと良いでしょう。

 

中古住宅の購入に必要な「仲介手数料」

　中古住宅の諸費用の内訳は、実は新築住宅の諸費用の内訳と大きな違いはありません。

ただ、中古住宅の諸費用の中で大きな割合を占めていて、特徴的なのが「仲介手数料」です。

「仲介手数料」は売り主と買い主の交渉や、連絡を代行してもらう報酬として「契約時」に半金「決済時」に半金を仲介した不動産会社に支払います。

　新築住宅でも「仲介手数料」が必要な場合もありますが、中古住宅購入の際には必ず諸費用の中に仲介手数料が含まれており、大きな割合を占めているという事を知っておきましょう。

 

 

 

７．新築住宅と中古住宅を購入した際の諸費用まとめ

　住宅購入にかかる諸費用について、その内訳と注意するべき点をご紹介しました。　

「新築住宅は高く、中古住宅は安い」と思いがちですが、諸費用の内訳を細かく見ると、一概にそうは言えない可能性があります。

　購入した物件の条件や状態によって、かかる諸費用は変動します。

　ただし、購入を検討している物件と購入価格さえ分かっていれば、おおよその概算がつくはずです。

　専門家に相談しながら、本当にお得なのはどちらなのか、何よりも、自分が本当に納得できるのはどちらの物件なのかということを、条件を整理しながら検討することをお勧めします。

 

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