更新日2024/1/20
「考える時間も貰えず、高額な契約をしてしまった！」。クーリングオフは、そんな消費者を救済する制度です。契約成立後であっても、一定期間内に解約を申し出ることで、契約を解除することができます。
不動産の売買取引は、高額でインパクトのある契約でもあります。クーリングオフ制度にはどのようなものがあり、どのような条件があるのでしょうか。
不動産のクーリングオフ制度を紹介する前に、まずは一般的なクーリングオフ制度について知っておきましょう。
訪問販売や電話勧誘販売などで突然の売り込みに対し、冷静な判断ができない状況で契約を結んでしまったり、契約内容が複雑でよく理解できなかったりすることがあります。
このような場合、消費者が契約後でも冷静になって考え直すことができるように、消費者救済の方法としてクーリングオフ制度が設けられました。この制度は、消費者が契約を締結した後、一定期間内であれば無条件で撤回・解約できる制度です。
一般的に知られているクーリングオフ制度は、特定商取引法に規定されている7種類の取引のうち6種類（訪問販売、電話勧誘販売など）を対象としています。(訪問販売、電話勧誘販売等も含まれます）残りの1つである通信販売は返品が可能ですので、返品に関する特約をご確認ください。
クーリングオフの基本的な部分が理解できたところで、不動産取引におけるクーリングオフについて紹介します。
不動産取引においても、売買契約は金額が大きく、損害の回復が困難であることから、消費者保護の観点から、宅地建物取引業法（宅地建物取引業法）第37条第2項において、クーリングオフが規定されています。
不動産取引においてクーリングオフが適用されるのは、以下の場合です。
〇 売主が宅地建物取引業者であること
〇買主が宅地建物取引業者でないこと
〇契約場所が宅地建物取引業者の事務所または宅地建物取引業者の関係する建物でないこと。
〇代金が支払われておらず、引渡しが行われていないこと
〇クーリングオフの説明を受けた後、8日以内であること
不動産取引のクーリングオフの場合でも、冷静に契約について考えられる状況であったかどうかが考慮されます。それでは、それぞれの項目について詳しく見ていきましょう。
・売主が宅地建物取引業者であること
不動産売買のクーリングオフは、売主が宅地建物取引業者の場合に適用されます。
不動産売買では売主と買主の間に不動産会社が介在するため、素人には売主が個人なのか業者なのかが分かりにくいかもしれません。不動産の購入を検討する際には、売主が誰なのかを必ず確認しましょう。
・買主が不動産業者でないこと
買主が不動産業者であれば、不動産取引について十分な知識を持っているはずです。したがって、買主が宅地建物取引業者である場合は、この規定は適用されません。
・契約場所が宅地建物取引業者の事務所または宅地建物取引業者の関係する建物以外であること。
宅地建物取引業者の事務所で契約した場合は、クーリングオフの適用はありません。この事務所等には、国土交通省令や内閣府令で定める、宅地建物取引業者が常時勤務する案内所（マンションのモデルルームや戸建てのモデルハウスなど）等の施設も含まれます。これは、専任の不動産業者が存在することで
契約場所が宅地建物取引業者の事務所または関連建物以外であること
宅地建物取引業者の事務所で契約した場合は、クーリングオフの適用はありません。この事務所等には、国土交通省令、内閣府令で定める不動産業者が常時勤務する案内所（マンションのモデルルーム、戸建住宅のモデルハウスなど）等の施設も含まれます。これは、当該事務所に専任の宅地建物取引士がいることで、業務の適正な運営が確保されると判断されるからです。
その他、クーリングオフが適用されない場所としては、買主（申込者）自身が自宅や勤務先を契約締結の場所として指定することを希望する場合などがあります。自宅や職場であれば、買主は冷静に判断することができるからです。
・代金が支払われず、引き渡しもされていないこと
買主（申込者）が不動産の引渡しを受け、代金を全額支払っている場合は、クーリングオフの適用はできません。
・クーリングオフの説明を受けた後、8日以内であること
不動産取引時のクーリングオフは、クーリングオフができることを書面で通知された日を含めて8日以内であれば可能であり、書面でクーリングオフの説明を受けなければ、永久にクーリングオフをすることが可能です。クーリングオフの書面を受け取った日を1日目としてカウントすることになりますので、注意が必要です。
以上が不動産取引におけるクーリングオフの条件ですが、これらの条件に違反する特約があれば、無効となります。
2021年4月から、不動産売買の際に重要事項説明（重説）をオンラインで行う「IT重説」制度が始まりました。それまでも契約そのものを非人格化することは法律上可能でしたが、重要事項の説明を直接行う必要があることが、オンライン契約のネックになっていました。
以下は、本格稼動に先立ち行われた「IT重説」の社会実験の際に国土交通省が出した不動産業者向けのガイドラインからの引用で、クーリングオフについて言及している。
宅地建物取引業者が、宅地建物取引士の意見に関する説明を受けることを申し出た場合、相手方の自宅や勤務先ではクーリングオフ制度が適用されないが、それ以外の場合はクーリングオフ制度が適用されることに留意する必要がある。したがって、クーリングオフ制度の適用を除外するためには、契約書や申込書等に、契約締結の場所として自宅等を特に希望した旨を記載することが望ましいと考えられます。
(参考 国土交通省「ITを活用した重要事項の説明に関する社会実験ガイドライン）
このように、消費者がITを利用した重要事項説明を行う際に、自宅などクーリングオフの対象とならない場所を指定し、契約を締結した場合には、従来の対面契約と同様にクーリングオフの対象外となるものと考えられる。
契約時には売主も同席するため、オンライン契約時には売主の承諾を得る必要があります。事前に不動産会社を通じて可能かどうかご確認ください。
2022年5月18日に改正宅地建物取引業法が施行されました。
改正法では、非対面契約の場合、お客様の所在地とその場所での契約締結を希望した旨を確認・記録することが望ましいとされています。
不動産取引のクーリングオフを行う場合は、不動産業者に書面で通知する必要があります。通知を送ったことを証明できるように、内容証明郵便を利用しましょう。その際、書類のコピーを一緒に保管しておくと良いでしょう。
不動産は大きな買い物ですから、本来なら考える時間が取れないのに無理やり契約させられた場合の救済措置として、クーリングオフ制度があります。これは宅地建物取引業者が売主の場合のみ適応されますので、個人の売主は対応する必要はありません。
不動産におけるクーリングオフ制度は通常のクーリングオフと異なる点をご理解いただけましたでしょうか。不動産取引にも一応クーリングオフ制度を適応することができますが売主が業者の場合のみ有効になるということになります。人生で一番高い買い物であろう住宅を軽率に決めてしまう方は少ないと思いますが、万が一軽率に契約をしてしまった場合は売主が業者かどうかを調べてクーリングオフの手続きに入るようにしましょう。
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著者情報
宅地建物取引士 刈田 知彰
（かりた ともあき）
ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。
私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。
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