![年収別・中古一戸建ての予算シミュレーション｜年収500万・700万・1,000万で何が買える？のイメージ画像]()
目次
1. 中古一戸建て購入予算の基本の考え方
中古一戸建ての購入予算は、年収の5〜7倍が目安とされます。ただしこれは借入可能額の上限に近い水準で、無理のない返済を考えると年収の5倍程度に抑えるのが理想です。
私は不動産業界で16年間、数多くのお客様の資金計画を見てきましたが、「返済負担率（年間返済額÷年収）を25%以内」に抑えることが、住宅ローン破綻を防ぐ最重要ルールだと考えています。
予算算出の2つの重要指標
- 借入可能額：金融機関が貸してくれる上限額（年収の7〜8倍程度）
- 無理のない借入額：返済負担率25%以内の金額（年収の5〜6倍）
この記事では金利1.5%・返済期間35年・ボーナス返済なしの前提で、年収別の予算シミュレーションをお伝えします。
あなたの予算に合った物件を一緒に探します
『東京中古一戸建てナビ』では、資金計画から物件紹介まで一貫サポートしています。
無料会員登録はこちら
2. 年収500万円の場合
借入可能額と適正予算
- 借入可能額（上限）：約3,500万〜4,000万円
- 無理のない借入額：約2,500万〜3,000万円（月々返済7.6万〜9.2万円）
- 頭金を500万円用意できれば：総予算3,000万〜3,500万円
買える中古一戸建ての目安
- 23区東部（足立区・葛飾区・江戸川区）：築20〜30年の中古一戸建て
- 23区外北部（墨田区・荒川区）：築30年以上の中古＋軽リフォーム
- 東京多摩地域：築10〜20年の中古一戸建ても選択肢
- 千葉・埼玉・神奈川の東京寄り：築10年以内の物件も可能
ポイント
年収500万円の場合、「駅近は諦めて敷地広め」「都心は諦めて郊外寄り」のいずれかのトレードオフが必要になります。通勤時間と住環境のバランスを考えて選びましょう。
3. 年収700万円の場合
借入可能額と適正予算
- 借入可能額（上限）：約5,000万〜5,500万円
- 無理のない借入額：約3,500万〜4,200万円（月々返済10.7万〜12.9万円）
- 頭金を700万円用意できれば：総予算4,200万〜4,900万円
買える中古一戸建ての目安
- 23区東部・北部：築10〜20年の駅近中古一戸建て
- 杉並区・練馬区・中野区の郊外寄り：築30年以上の中古＋リノベ
- 世田谷区・目黒区の駅遠：築古物件＋部分リフォームの組合せ
- 東京多摩地域の人気エリア：築10年以内の新しめ物件
ポイント
年収700万円は「23区内で一戸建てを持つ最低ライン」です。築古＋リノベの組合せで、好立地を狙う戦略が有効です。購入費3,500万円＋リノベ1,000万円＝総額4,500万円のパターンが人気です。
4. 年収1,000万円の場合
借入可能額と適正予算
- 借入可能額（上限）：約7,000万〜8,000万円
- 無理のない借入額：約5,000万〜6,000万円（月々返済15.3万〜18.4万円）
- 頭金を1,000万円用意できれば：総予算6,000万〜7,000万円
買える中古一戸建ての目安
- 世田谷区・杉並区・練馬区の駅近：築10〜20年の中古一戸建て
- 目黒区・品川区の駅遠：築20〜30年の中古＋リノベ
- 文京区・中野区：築30年以上の狭小住宅＋フルリノベ
- 23区内の駅徒歩15分圏内：新築に近い築浅中古も選択肢
ポイント
年収1,000万円になると「好立地×築浅」「好立地×築古リノベ」のどちらも現実的な選択肢になります。資産価値の維持を考えると、立地優先の戦略がおすすめです。
【ポイント】 施工現場からのアドバイス
年収別シミュレーションで最も注意すべきは「借入上限ギリギリで組まない」ことです。
私が相談を受けたお客様で、「年収700万円で5,500万円を借り、ボーナス払いも組み込んで返済していたが、転職で年収が下がり返済困難に」というケースがありました。住宅ローンは20〜35年の長期戦です。転職・病気・子どもの教育費など想定外の事態に備えて、借入額に余裕を持たせてください。
また、中古住宅は「購入後のリフォーム費」が必ず発生します。外壁塗装・水回り交換・断熱リフォームなどで、10年以内に300万〜500万円の支出が想定されます。この予備費も含めて資金計画を立てましょう。
さらに、金利上昇リスクも考慮してください。変動金利なら、金利が2〜3%上がっても返済できる余力を残すのが鉄則です。
5. 年収1,500万円以上の場合
借入可能額と適正予算
- 借入可能額（上限）：約1億〜1億2,000万円
- 無理のない借入額：約7,500万〜9,000万円
- 頭金1,500万〜3,000万円：総予算9,000万〜1億2,000万円
買える中古一戸建ての目安
- 渋谷区・目黒区・港区の駅近：築20〜30年の中古一戸建て
- 世田谷区・杉並区のブランドエリア：築10年以内の築浅物件
- 文京区・品川区の高級住宅街：フルリノベ対応の優良物件
- 港区・渋谷区の一部：高級マンションとの比較検討も視野
ポイント
年収1,500万円以上なら「立地・広さ・築年数」の3要素すべてを妥協せずに選べる領域に入ります。資産価値・将来の売却まで見据えた物件選びが可能です。
6. ペアローン・収入合算の活用
ペアローン
夫婦それぞれが別々に住宅ローンを組む方式。合算で借入可能額が大幅アップします。
- メリット：借入限度額が増える、それぞれが住宅ローン控除を受けられる
- デメリット：団信保険料が2人分、離婚時の処理が複雑
- 例：夫年収600万＋妻年収400万 → 合算1,000万円相当の借入が可能
収入合算（連帯債務・連帯保証）
主債務者の年収に配偶者の年収を合算する方式。1本の住宅ローンで借入額を増やせます。
- メリット：手続きがシンプル、諸費用も1人分
- デメリット：住宅ローン控除は主債務者のみ（連帯債務の場合は双方可）
共働き夫婦の予算アップ効果
夫婦合算年収1,000万円の場合、単独年収1,000万円と同等の借入が可能に。23区内の好立地物件も視野に入ります。
7. 無理のない返済計画のポイント
返済負担率25%以内ルール
年間返済額÷年収 ≤ 25%を死守しましょう。これを超えると生活が圧迫されます。
- 年収500万円 → 年間返済125万円以内（月10.4万円）
- 年収700万円 → 年間返済175万円以内（月14.5万円）
- 年収1,000万円 → 年間返済250万円以内（月20.8万円）
「手取り」ベースで計算する
年収は額面ですが、実際に使えるのは手取り。手取り額の30%以内に返済を抑えるのも目安です。
子どもの教育費を忘れずに
子ども1人の大学までの教育費は1,000万〜2,500万円（公立/私立で変動）。住宅ローン返済と重ならないタイミングで準備を。
老後資金の確保
退職時点でローン残債を極力減らす計画を。返済終了が65歳以下になるよう、繰り上げ返済も検討してください。
8. 諸費用・リフォーム費も予算に含める
中古一戸建ての諸費用
物件価格の6〜10%が諸費用の目安です。
- 仲介手数料：物件価格×3%＋6万円＋消費税
- 登記費用：30万〜60万円
- 住宅ローン関連費用：50万〜100万円
- 火災・地震保険料：10万〜30万円
- 不動産取得税：数万〜数十万円
購入後のリフォーム費
- 軽リフォーム（内装・設備交換）：300万〜500万円
- 水回りリフォーム：200万〜400万円
- フルリノベーション：800万〜2,000万円
物件価格＋諸費用＋リフォーム費のトータルで予算を考えることが重要です。
予算例（年収700万円・総額5,000万円プラン）
- 物件価格：3,500万円
- 諸費用：300万円
- リフォーム：1,000万円
- 予備費：200万円
- 合計：5,000万円
9. まとめ
- 借入額は年収の5倍以内・返済負担率25%以内が無理のないライン
- 年収500万なら23区東部の築古＋リノベ、年収700万なら23区好立地の築古リノベが狙い目
- 年収1,000万で世田谷・杉並の築浅中古、年収1,500万以上で23区内ほぼ自由に選べる
- ペアローン・収入合算で共働き夫婦なら予算を大幅アップ可能
- 物件価格＋諸費用（6〜10%）＋リフォーム費のトータル予算で計画を
宅地建物取引士 刈田 知彰（かりた ともあき）
中古住宅売買の専門家。不動産業界16年のキャリアを持ち、新築マンション販売から中古戸建て・リノベーション専門へ転向。「買ってからがスタート」をモットーに、構造・耐震・断熱など建物の本質を見極めた住まい選びをサポートしています。
その他読んで頂きたい関連コラム
会員様限定の『非公開不動産』を閲覧したい！
カンタン無料会員登録で、一般には公開されていない物件情報をご覧いただけます。
今すぐ無料会員登録
お電話でのお問い合わせ：0120-246-991
