目次
1. 江東区はどんなところ？
「江東区」と聞くと、豊洲市場やお台場といった湾岸エリアを思い浮かべる方が多いでしょう。しかし江東区の魅力はそれだけではありません。深川・門前仲町の江戸情緒あふれる下町エリアと、豊洲・有明・東雲の近代的な湾岸エリアという、まったく異なる2つの顔を持つ区なのです。
私は不動産業界で16年間、数多くの物件を見てきましたが、江東区で特に感じるのは「再開発による劇的な変貌と、変わらない下町の温かさの共存」です。豊洲市場の移転、有明アリーナの完成、東京ビッグサイト周辺の開発――。2020年東京オリンピック前後の再開発で街が大きく変わりましたが、深川や亀戸の商店街は昔ながらの人情が健在です。
江東区は東京23区の東部に位置し、中央区・墨田区・江戸川区・品川区・港区と隣接。南側は東京湾に面し、区の中央を荒川と隅田川が流れています。
江東区の基本データ
- 面積：42.99km²（23区で5番目の広さ。中央防波堤内側埋立地「海の森」を含む）
- 人口：約54万人（2025年時点）
- 世帯数：約28万世帯
人口は23区で7番目の規模ですが、湾岸エリアのタワーマンション開発により人口増加率は23区トップクラスです。一方で深川・亀戸エリアには一戸建ての住宅街も残っており、下町と湾岸の両方で物件を探せるユニークなエリアです。
江東区の中古一戸建てをお探しですか？
『東京中古一戸建てナビ』では、江東区エリアの非公開物件を含む豊富な物件情報をご案内しています。
無料会員登録はこちら
2. 江東区の土地相場・中古住宅相場
江東区はエリアによって地価に大きな差があります。湾岸エリアと下町エリアで倍以上の開きがあるのが特徴です。
土地相場（2025年基準）
江東区の住宅地の平均地価は約58万円/m²（坪単価約192万円）で、前年比+9.5%の上昇です。
- 豊洲エリア：80万〜120万円/m²（湾岸再開発の中心地。タワマンが林立）
- 門前仲町・深川エリア：70万〜100万円/m²（下町情緒と利便性が共存）
- 清澄白河エリア：65万〜95万円/m²（カフェの街として人気急上昇）
- 亀戸エリア：50万〜75万円/m²（総武線沿線。庶民的な商店街が充実）
- 大島・北砂エリア：45万〜65万円/m²（区内で比較的手頃。都営新宿線沿線）
- 東陽町・木場エリア：55万〜80万円/m²（東西線沿線のオフィスと住宅の混在エリア）
中古住宅の価格帯
- 築30年以上：2,500万〜5,500万円
- 築20〜30年：4,000万〜7,000万円
- 築10〜20年：5,500万〜9,000万円
- 築10年未満：7,000万〜1億2,000万円以上
江東区で中古一戸建てを検討するなら、亀戸・大島エリアで築30年以上の物件を3,000万〜4,500万円で購入し、1,000万〜1,500万円のリノベーションを加えるパターンが現実的です。23区内で比較的手頃に一戸建てが実現するエリアです。
3. 江東区の家賃相場
- ワンルーム〜1K：7万〜10万円
- 1LDK〜2DK：11万〜16万円
- 2LDK〜3DK：15万〜22万円
- 3LDK〜4LDK：20万〜32万円
ファミリー向けの3LDK以上で月22万円の家賃を払うとなると、年間264万円、10年で2,640万円の支出です。亀戸・大島エリアなら中古一戸建ての購入がトータルコストで有利になるケースが多いです。
4. 江東区の交通アクセス
電車でのアクセス
- 東京メトロ東西線：門前仲町・木場・東陽町・南砂町。大手町まで約10分
- 東京メトロ半蔵門線：清澄白河・住吉。大手町・渋谷方面へ直通
- 都営新宿線：住吉・西大島・大島・東大島。新宿まで約25分
- 都営大江戸線：門前仲町・清澄白河・森下。六本木・新宿方面へ
- JR総武線：亀戸。秋葉原まで約8分、新宿まで約25分
- JR京葉線：越中島・潮見・新木場。東京駅まで約10分
- ゆりかもめ：豊洲・有明・国際展示場。お台場方面へ
- りんかい線：新木場・国際展示場。渋谷・新宿方面へ直通
江東区は8路線以上が区内を走る交通利便性の高いエリアです。特に門前仲町は東西線と大江戸線の2路線利用可で、大手町・日本橋まで10分以内という好アクセスです。
5. 江東区の生活利便性
買い物施設
- ららぽーと豊洲：約210店舗の大型商業施設。映画館も併設
- アリオ北砂：イトーヨーカドーを核とした大型ショッピングモール
- 亀戸駅周辺：サンストリート亀戸跡地にカメイドクロック。アトレ亀戸も
- 深川仲町通り商店街：門前仲町の老舗商店街。鮮魚店・惣菜店が充実
- スーパー：マルエツ、ライフ、赤札堂、オーケーストアなど各地に多数
教育施設
- 区立小中学校：小学校45校、中学校24校と学校数が多い
- 芝浦工業大学豊洲キャンパス：湾岸エリアに立地
- 区立図書館：11館。深川図書館は蔵書数が充実
医療施設
- 昭和医科大学江東豊洲病院：豊洲の新しい総合病院。救急医療に対応（2025年4月に昭和大学から改称）
- 東京都立墨東病院（墨田区）：江東区から至近の東京都の基幹病院。高度救命救急センター
- あそか病院：江東区の地域中核病院
???? 施工現場からのアドバイス
江東区の中古一戸建てを検討する際に、私が特に注意していただきたいポイントがあります。
まず、江東区は「水の街」であり、地盤への注意が最重要です。区の大部分が海抜ゼロメートル地帯（満潮時の水面より低い土地）であり、特に亀戸・大島・北砂エリアは地盤が軟弱です。中古住宅を購入する際は、基礎のひび割れや建物の傾きを必ず確認してください。私が過去に調査した物件で、「見た目は問題なさそうだが、レーザーレベルで計測すると1/100以上の傾きがあった」というケースがありました。
もうひとつ、湾岸エリア（豊洲・有明・東雲）は液状化リスクが高いという点です。2011年の東日本大震災でも新木場や辰巳で液状化被害が報告されています。湾岸エリアで一戸建てを検討する場合は、地盤改良の有無や杭基礎の確認が不可欠です。
物件を見る際は、地盤の強度・基礎の状態・建物の傾きを必ず確認し、可能であればホームインスペクション（住宅診断）を利用することをおすすめします。
6. 江東区の治安
江東区の治安は全体として良好です。警視庁の統計によると、刑法犯認知件数は年間約3,000件前後で推移しており、人口約54万人に対する犯罪発生率は23区平均を下回っています。
- 治安が非常に良いエリア：豊洲・有明・東雲。新しいマンション街で住民の防犯意識が高い
- 治安が良いエリア：清澄白河・門前仲町・木場。落ち着いた住宅街
- やや注意が必要なエリア：亀戸駅北口周辺の繁華街。夜間は酔客が多い
全体として、下町エリアは「ご近所の目」が行き届いており、コミュニティの力が防犯に貢献しています。湾岸エリアは防犯カメラやセキュリティが充実した新しい街づくりが特徴です。
7. 江東区の災害リスク
水害リスク
江東区は23区の中でも水害リスクが最も高いエリアのひとつです。区の大部分が海抜ゼロメートル地帯であり、荒川が決壊した場合には広範囲で浸水被害が想定されています。江東区のハザードマップでは、荒川氾濫時に亀戸・大島・北砂エリアで最大5m以上の浸水が予測されています。ただし、堤防の強化や排水ポンプ場の整備が着実に進んでおり、区としても水害対策に積極的に取り組んでいます。
地震リスク
江東区は荒川・隅田川の沖積低地と、湾岸の埋立地で構成されており、地震時の揺れが増幅されやすい地盤です。特に湾岸エリアの埋立地では液状化リスクが高く、東京都の調査でも「液状化の可能性が高い」地域に広く指定されています。購入前にハザードマップの確認と地盤調査を強くおすすめします。
8. 江東区のおすすめスポット
- 豊洲市場：2018年に築地から移転。見学コースや場外飲食店が人気
- チームラボプラネッツ TOKYO：豊洲のデジタルアートミュージアム。世界的な人気スポット
- 清澄庭園：明治の実業家・岩崎弥太郎が完成させた回遊式庭園。都の名勝
- 亀戸天神社：学問の神様。藤まつりと菊まつりが有名
- 深川不動堂：成田山新勝寺の東京別院。毎月の縁日は大賑わい
- 木場公園：24万m²の広大な都立公園。バーベキュー広場や東京都現代美術館が隣接
- 有明アリーナ：東京オリンピックのレガシー。コンサートやスポーツイベントの会場
- ブルーボトルコーヒー清澄白河：日本1号店。清澄白河がカフェの聖地になるきっかけとなった店
9. 江東区で中古住宅を探すなら
私たち『東京中古一戸建てナビ』は、江東区エリアの物件も取り扱っています。地盤や水害リスクの判断から、建物の状態評価まで、プロの目線でサポートします。
- 非公開物件の情報提供：会員様限定で非公開物件をご案内
- 宅建士による物件調査：地盤・基礎・傾きをプロの目でチェック
- リノベーション提案：購入後のリフォームまで一貫サポート
- 資金計画の相談：住宅ローンの組み方もアドバイス
10. まとめ
- 相場：中古一戸建ては2,500万〜1億2,000万円。亀戸・大島エリアは23区内で比較的手頃
- 交通：8路線以上が区内を走る。門前仲町から大手町まで10分の好アクセス
- 生活：ららぽーと豊洲・深川の商店街・亀戸の大型商業施設と、エリアごとに充実
- 治安：湾岸は新しい街でセキュリティ充実。下町はご近所の目が防犯に貢献
- 災害：海抜ゼロメートル地帯の水害リスクと液状化リスクには十分な注意が必要
江東区はこんな方におすすめです：
- 23区内で比較的手頃に一戸建てを持ちたい方
- 下町情緒のある暮らしを楽しみたい方
- 東西線・半蔵門線で都心への通勤利便性を重視する方
- 再開発による将来の資産価値向上に期待する方
宅地建物取引士 刈田 知彰（かりた ともあき）
中古住宅売買の専門家。不動産業界16年のキャリアを持ち、新築マンション販売から中古戸建て・リノベーション専門へ転向。「買ってからがスタート」をモットーに、構造・耐震・断熱など建物の本質を見極めた住まい選びをサポートしています。
その他読んで頂きたい関連コラム
会員様限定の『非公開不動産』を閲覧したい！
カンタン無料会員登録で、一般には公開されていない物件情報をご覧いただけます。
今すぐ無料会員登録
お電話でのお問い合わせ：0120-246-991
