夢のマイホーム、わくわくする響きですよね！でもちょっと待ってください！中古住宅購入は、新築以上に慎重にならないと、後々「こんなはずじゃなかった…」と後悔する羽目に陥ることも。
実は、中古住宅の中には、目利きしないと後で大きな出費になるような物件も潜んでいるんです。そこで今回は、長年不動産業界に携わってきたプロの私が、「買ってはいけない中古住宅の見分け方」を分かりやすく解説します！重要ポイントを押さえて、賢く理想のマイホームを手に入れましょう！
「中古住宅を買うんだけど、土地に問題があって失敗した…」なんてことになったら大変ですよね。そこで今回は、土地・敷地編と題して、購入前に確認すべき中古住宅の注意点をご紹介します。
まずチェックしたいのが、敷地の形状や高低差です。極端に細長い土地や、三角形の土地は、建物の配置に制限があり、使い勝手が悪くなる可能性があります。また、道路よりも低い土地は、水はけが悪く、浸水の被害に遭いやすいので要注意です。
次に、周辺環境にも目を向けましょう。近くに工場や幹線道路があると、騒音や振動、排気ガスなどの問題が発生する可能性があります。将来的にマンションなどの高い建物が建つ可能性も考慮しておきましょう。
最後に、土地の権利関係も必ず確認しましょう。私道に面している場合は、通行や工事の際にトラブルになる可能性があります。また、再建築不可の土地は、建物を建て替えられないため注意が必要です。
災害リスクが高いエリア
地震や台風などの自然災害は、日本では避けて通れない問題です。住宅購入を検討する上で、その土地が過去にどのような災害に見舞われたのか、そして将来どのようなリスクを抱えているのかを把握しておくことは非常に重要です。
例えば、川の近くや海抜の低いエリアは、洪水のリスクが高いと言えるでしょう。また、急な斜面や崖の近くは、土砂崩れの危険性も孕んでいます。
過去の災害情報を調べる際は、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」が役立ちます。ハザードマップを見ることで、想定される災害の種類や規模を具体的に知ることができます。
中古住宅は、新築住宅に比べて価格が手頃な点が魅力ですが、築年数が経っている分、災害に対する備えが十分でない場合もあります。安心して長く住み続けるためにも、災害リスクをしっかりと見極めた上で、物件選びを進めるようにしましょう。
水はけが悪い土地
「水はけが悪い」なんて、土地選びで軽視されがちですが、実は要注意ポイントなんです。雨が降ると、庭に水たまりができたり、ひどい時には床下浸水の原因になることも。湿気は建物の劣化を早め、シロアリのリスクも高まります。住宅の寿命にも関わってくるので、購入前に必ずチェックしましょう！現地を見に行くタイミングは、晴れた日が続いた後よりも、雨上がり直後がおすすめです。水はけの悪さは、その土地の過去・現在・未来に影響を与える、重要な要素と言えるでしょう。
空き家が多く管理が行き届いていない地域
空き家が多い地域は、景観が悪くなるだけでなく、防犯上のリスクも高まります。雑草が生い茂ったり、ゴミが放置されたりするなど、適切に管理されていない家は、犯罪の温床になりかねません。また、老朽化した空き家は倒壊の危険性もあり、近隣住民に危害が及ぶ可能性も考えられます。さらに、空き家の増加は地域のコミュニティの衰退にもつながります。人が住まなくなった家は、地域の活気を奪い、地域のつながりを薄くしてしまう可能性があります。住宅を購入する際は、周辺環境にも注意し、安全で快適な暮らしを実現できるか慎重に見極めることが大切です。
治安が悪い地域
「治安が悪い」と聞いただけで、不安な気持ちになるのは当然のことです。長く安心して暮らしたいなら、なおさら物件選びで妥協はできません。不動産のプロとして、お客様に寄り添いながら、理想の住まい探しをサポートいたします。資料だけではわからない現地の情報は、ぜひ私にご相談ください。
隣家との境界線が不明確
隣の家との境界線が曖昧な中古住宅は、後々トラブルになる可能性があるので注意が必要です。境界線が不明確だと、どちらの土地か分からず、増改築や建替えの際に支障が出るケースがあります。
例えば、お隣との境界線付近に、新しい塀や建物を建てようとした際に、境界が曖昧だとトラブルに発展する可能性があります。また、境界線が確定していない土地は、売却時に価格が下がる可能性も考えられます。
中古住宅を購入する際は、境界標識の有無を確認したり、境界確定測量を行うなど、事前にしっかりと確認することが重要になります。
駅から離れていて利便性が低い
「駅から遠い物件は不便で、資産価値が低いから買ってはいけない」と耳にするかもしれません。確かに、駅近物件は魅力的です。しかし、ちょっと待ってください！駅から離れているからこそのメリットもあるんです。
例えば、駅前の喧騒から離れ、静かで落ち着いた環境を得られます。広々とした庭付き一戸建てを、駅近物件よりお得な価格で購入できる可能性も。さらに、車移動が中心の方にとっては、駅からの距離はそれほど重要ではありません。
大切なのは、ご自身のライフスタイルに合った住まいを選ぶこと。安易に「買ってはいけない」と決めつけずに、広い視野で物件を探してみませんか？
再建築不可の土地
「再建築不可物件」って聞いたことありますか？ 築年数が古くなった家は、建て替えが必要になる時が来ますよね。でも、建築基準法などの関係で、建て替えができない土地があるんです。それが「再建築不可」の土地。
例えば、道路の幅が4メートル未満で、建物を建てられる位置が制限される「接道義務」を満たしていない場合などがあげられます。
このような土地に、もし魅力的な中古一戸建てを見つけたとしても、注意が必要です。なぜなら、万が一、火災などで家が焼失してしまった場合、再び家を建てることができないからです。
そのため、再建築不可物件は、市場価値が低く、売却が難しいという側面も持ち合わせています。
築年数だけに気を取られていませんか？実は築年数が浅くても、注意が必要な中古一戸建て住宅は存在します。
例えば、雨漏りの跡がある物件は要注意です。雨漏りが起きていたということは、建物内部の構造にまでダメージが及んでいる可能性があります。
また、床の傾きも、建物の強度に問題があるサインかもしれません。実際に歩いてみて、違和感を感じたら、購入は見送った方が賢明と言えるでしょう。
さらに、窓やドアの開閉がスムーズにいかない場合は、建物が歪んでいる可能性があります。このような住宅は、住み始めてから様々な不具合に見舞われるリスクが高いと言えるでしょう。
建築基準法に違反している建物
築年数の古い中古住宅の中には、建築基準法に違反している物件が存在する可能性があります。建築基準法は、建物の安全性や防災性を確保するために制定された法律であり、時代に合わせて改正が重ねられています。そのため、古い時代に建てられた住宅は、現在の建築基準法に適合していないケースがあるのです。例えば、耐震基準を満たしていない、防火性能が低いなどが挙げられます。もし、建築基準法に違反している住宅を購入してしまうと、安全性に問題が生じるだけでなく、売却時に不利になる可能性も考えられます。安心して長く住み続けるためにも、購入前に必ず専門家による住宅診断を受けるようにしましょう。
家が傾いている
「家が傾いている」なんて、まるでホラー映画の話のようですが、現実でも起こりうることです。家が傾く原因は様々で、地盤沈下や地震の影響、建物の老朽化などが挙げられます。
目視で確認できるほどの傾きがあればすぐにわかりますが、微妙な傾きは素人には判断できません。床にビー玉を転がしてみて、特定の方向に転がる場合は要注意です。また、ドアや窓の開閉がスムーズにいかない、床鳴りがするといった症状も、家が傾いているサインかもしれません。
家が傾いていると、住み心地が悪化するだけでなく、建物の強度にも影響が出て、倒壊の危険性も出てきます。中古住宅を購入する際は、家の傾きにも注意しましょう。専門家による住宅診断も有効な手段です。
雨漏りやシロアリの被害がある
築年数が経過した中古住宅では、雨漏りやシロアリ被害はよくあること。屋根の破損や外壁のひび割れから雨水が侵入し、天井にシミができたり、柱や梁を腐食させてしまうことも。また、シロアリは湿気を好み、木材を食い荒らし住宅の強度を著しく低下させてしまいます。どちらも放置すると大規模な修繕が必要となり、数百万円単位の出費となるケースも少なくありません。購入前に必ず専門家による住宅診断を行い、隠れた瑕疵がないかしっかりとチェックすることが重要です。
旧耐震基準で耐震補強が難しい建物
築年数に目が行きがちですが、1981年（昭和56年）6月1日より前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準を適用しています。旧耐震基準の建物は、耐震性が低いとされ、耐震補強も大規模な工事が必要になるケースが多いです。そのため、購入価格が割安でも、耐震補強費用が結果的に高額になる可能性があります。建物の構造耐力上、補強が難しい場合もあり、専門家の意見を聞くことが重要になります。
建物に亀裂がある
築年数が経過した中古住宅では、どうしても建物の劣化は避けられません。外壁のひび割れもその一つです。ヘアークラックと呼ばれる髪の毛ほどの細いひび割れであれば、見た目だけの問題であることが多いですが、幅が5mmを超えるような大きな亀裂や、地震後に発生した亀裂は、建物の構造に問題が生じている可能性があります。このような亀裂を見つけた場合は、専門家に調査を依頼し、補修が必要かどうか判断してもらいましょう。放置すると、雨漏りやシロアリの発生に繋がる恐れもあります。安心できる住まい選びのためにも、専門家の意見を仰ぐことは非常に大切です。
築年数で避けられがちなのは、昭和56年以前の旧耐震基準の建物です。しかし、昭和56年以降に建てられた住宅でも、安心はできません。例えば、柱の数が少ない、壁が少ないといった家は、耐震性に不安が残ります。築年数に関係なく、間取り図を見て、柱や壁の数が少ない家は避けた方が無難でしょう。また、床下や屋根裏に潜り、木材の状態を確認することも重要です。木材が腐食していたり、シロアリの被害を受けている場合は、大規模な修繕が必要になる可能性があります。専門家に見てもらうのも良いでしょう。
木造（W造）の場合
築年数が気になる木造住宅。特に築30年を超える物件は、耐震基準の観点から注意が必要です。1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準に該当し、耐震診断や補強工事が必要になるケースがあります。費用面も考慮し、耐震基準適合証明書の有無や、取得費用も含めた資金計画を立てましょう。不安な場合は専門家への相談も有効です。安心できる中古一戸建て選びが大切です。
鉄骨造（S造）の場合
鉄骨造の中古住宅を購入する際、築年数には注意が必要です。鉄骨造は木造に比べ耐火性や耐久性に優れていると思われがちですが、築30年を超えると注意が必要です。鉄骨は経年劣化により錆びが発生し、強度が低下する可能性があります。
特に注意が必要なのが、屋根や外壁の劣化です。雨漏りが発生すると鉄骨部分が腐食し、建物の強度を著しく低下させる可能性があります。定期的なメンテナンスや修繕費用がかかることを考慮し、購入の際は専門家の意見を仰ぐことをおすすめします。
鉄筋コンクリート造（RC造）の場合
鉄筋コンクリート造（RC造）は、耐火性や耐久性に優れ、一見安心な構造に思えます。しかし、築年数が経過したRC造の中古住宅では、注意すべき点がいくつかあります。
まず、コンクリートの中性化による鉄筋の腐食です。鉄筋が錆びると膨張し、コンクリートにひび割れが発生、建物の強度が低下する可能性があります。
次に、コンクリートのひび割れから雨水が侵入し、鉄筋の腐食を進行させるケースも考えられます。定期的な点検と補修が欠かせませんが、費用がかさむことも考慮しなければなりません。
RC造の中古住宅を選ぶ際には、築年数やメンテナンス状況をよく確認し、専門家の意見を仰ぐことが重要です。
中古住宅は、新築よりも価格が安く、間取りや立地などの選択肢が豊富なのが魅力です。しかし、築年数や建物の状態によっては、予期せぬ費用が発生したり、住んでから後悔する可能性もあります。そこで、中古住宅選びで失敗しないためのポイントを3つご紹介します。
まず、建物の構造や劣化状況をしっかり確認しましょう。耐震基準や断熱性、雨漏りの有無など、専門家の目でチェックしてもらうことが大切です。次に、ライフスタイルに合った間取りや設備かどうか検討しましょう。家族構成の変化や将来設計も考慮することが重要です。最後に、周辺環境も重要なポイントです。駅までの距離やスーパーなどの利便施設、学校や公園などの周辺環境も確認しましょう。
これらのポイントを踏まえ、しっかりと情報収集を行い、後悔のない中古住宅選びを実現しましょう。
チェックリストを作成して確認する
中古一戸建ての購入は人生における大きな決断です。絶対に失敗したくないと思ったら、**買ってはいけない中古住宅の特徴**をまとめたチェックリストを活用しましょう。築年数や間取りといった基本的な項目はもちろん、雨漏りやシロアリの痕跡など、素人では見落としがちなポイントも網羅することで、後から後悔するリスクを減らせます。信頼できる不動産のプロに同行してもらい、客観的な視点を加えてもらうことも大切です。妥協せず、理想の住まいを見つけましょう。
ホームインスペクションを利用する
中古住宅を購入する際、気になるのが建物の状態です。築年数が経っていると、どうしても劣化や不具合が心配になりますよね。そこでおすすめなのが「ホームインスペクション」です。これは、住宅診断の専門家が建物の状態をくまなくチェックし、欠陥や不具合の有無を調べてくれるサービスです。専門家の客観的な目で判断してもらうことで、安心して中古住宅を購入することができます。費用はかかりますが、後々大きな修繕費用が発生するリスクを考えると、利用する価値は大いにあります。
中古住宅に関する知識を身につける
築年数が気になる中古住宅選び。絶対に失敗したくない！という方は、まず「買ってはいけない中古住宅」の知識を身につけることが重要です。築年数だけで判断するのではなく、建物の状態や周辺環境、法規制などを考慮する必要があります。例えば、雨漏りの跡や床の傾き、基礎のひび割れなどは建物の構造に関わるため要注意。また、再建築不可物件や土壌汚染の可能性も考慮しましょう。情報収集をしっかり行い、信頼できる不動産会社に相談しながら、後悔のない中古住宅選びを実現してください。
「中古住宅で失敗したくない！」誰もがそう思うもの。そのためには、購入前にきちんとチェックすることが重要です。例えば、建物の状態。ひび割れや雨漏れの跡がないか、しっかり確認しましょう。基礎部分も要チェックポイントです。床下にも潜らせてもらい、湿気やシロアリ被害がないか、プロの目で判断してもらうのが安心です。築年数が古い場合は、耐震基準も確認しておきましょう。不安な点は遠慮なく専門家に相談し、安心できる中古住宅を選びましょう！
よくある質問とその回答
築年数が古い中古住宅を購入する際、「雨漏りしていないか」「シロアリ被害はないか」など、住んでからの不安は尽きないものです。安心できる中古住宅探しをするためには、内見時に床下や屋根裏まで入念にチェックすることが大切です。とはいえ、素人目ではなかなか判断が難しいのも事実。そこでおすすめなのが、ホームインスペクション（住宅診断）です。専門家の客観的な目で住宅の状態を診断してもらうことで、安心して物件選びを進めることができます。心配な点はプロに相談し、納得のいくマイホームを見つけましょう。
トラブルシューティング
中古一戸建て購入後、こんなはずじゃなかったと後悔しないために、いくつか注意すべきポイントを押さえておきましょう。まず、雨漏りの痕跡がないか、壁や天井をくまなくチェック！ 雨漏りは建物の寿命を縮める大きな原因になります。次に、床の傾斜も要チェックです。ビー玉を転がしてみて、特定の方向に転がるようなら要注意！ 基礎に問題がある可能性があります。最後に、水回りの設備も忘れずに確認しましょう。水漏れや排水不良は、快適な暮らしを阻害するだけでなく、後々高額な修繕費用が発生する可能性も！ これらのポイントをしっかり押さえ、安心して中古一戸建てライフを楽しみましょう！
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この「買ってはいけない中古住宅」特集、いかがでしたか？不動産のプロとして30年以上、東京の中古一戸建てを見てきた私、刈田知彰が監修しました！不動産の購入は人生で一度あるかないかの大きな買い物。不安なことも多いと思います。そこで、今回はお客様が損をしないよう、絶対に知っておくべきポイントをまとめました。記事を参考に、安心できる理想のマイホームを見つけてくださいね！
中古一戸建ての購入は、物件選びが重要です。築年数や間取りだけでなく、設備の状態や周辺環境も確認する必要があります。信頼できる不動産会社に相談し、不安な点は納得いくまで質問しましょう。焦らず、ご自身に最適な物件を見つけてください。
築年数が古い、または価格が相場より安いなど、一見すると魅力的な中古住宅には、注意が必要な点が存在するケースがあります。例えば、地盤や建物の状態、周辺環境などが挙げられます。これらは、住んでから問題が判明することも少なくありません。そのため、購入前にしっかりと専門家の意見を聞くことが重要です。信頼できる不動産会社やホームインスペクターに相談することで、安心して中古住宅を購入することができます。
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著者情報
宅地建物取引士 刈田 知彰
（かりた ともあき）
ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。
私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築住宅が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は大正八年創業のハイウィル株式会社で中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。とはいえ今はその狭間の時代となり、新築住宅も中古住宅どちらにも重要があり、ご紹介させて頂いております。
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