相続税とは、人が亡くなったときに、その亡くなった人（被相続人）から財産の移転を受けた場合にかかる税金です。この相続税は、相続や遺贈（遺言による）によって財産を取得した個人に対して課されるものですが、その財産の課税価格の総額が遺産に係る基礎控除額以下であれば、課税されないこととされています。
相続税にかかる財産は、亡くなった人（被相続人）のすべての財産が対象となりますが、実はお墓や仏壇などの特定のものは対象とされないものもあります。また、生命保険金など死亡退職手当金※などは、亡くなった後に妻などが受け取るもので、相続によって取得したものではありませんが、これも相続財産とみなされて、相続税の対象となります。
※非課税枠があります。
実家を相続する流れは以下の通りです。
1：相続人や相続財産を確認
2：遺言書の有無を確認する 相続放棄（相続開始から3ヶ月以内）
3：遺産分割協議で、財産の分け方を決める
4：相続財産の名義変更・相続登記
5：相続税の申告・納付をする（相続開始から10ヶ月以内）
１：相続人と相続財産を確認
被相続人が亡くなりになりましたら相続が発生します。
最初に相続する財産の確認が必要となります。近年ではネット銀行の事を知らなかったなどで、財産分与のやり直しをしなければならないケースや借金を知らずに相続してしまったなど、財産の調査をする必要があります。
財産の中で、特に扱いが難しいのが不動産です。
一般的に不動産は金額面で一番大きく、なお且つ分割しづらいからです。
また、不動産は、査定額が不動産会社によって変わるので、数百万損することも普通にあります。
分割方法や査定額、売却価格などで相続人同士（親姉弟）でも揉めごとに発展するケースが多々あります。
つまり、早めに家の価値を把握し、どう分割するかを決めておく必要があるのです。
遺産総額と法定相続人を調べる
例えば両親が亡くなり遺産の相続が発生した場合、まずは、被相続人が残した遺産総額と、遺産を受け取れる法定相続人の調査を行います。
遺産総額は、遺産分割の話し合いで必要となるほか、相続税を計算する際に必要となります。
遺産と言えば、プラスのイメージを持たれるかもしれませんが、負の遺産マイナスの遺産の可能性もあります。相続放棄をする場合やローンや借入金などの負債も計算対象となっているため、マイナスの財産も含めて調査しておくことが重要です。
また、実家や土地などの不動産が遺産に含まれる場合には、後述の計算方法により、課税対象となる相続税評価額を求めておく必要があります。
法定相続人は、遺産分割協議に参加する人物を明らかにし、相続税の基礎控除額を求める際に必要となります。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せることで法定相続人を調べることが可能なため、本籍地に問い合わせて取得しておきましょう。
被相続人が残した遺言書がある場合には、実家を含めた遺産は遺言の通りに相続することとなります。
公証役場で作成された公正証書遺言など、法的な効力を持つ遺言書が発見された際には、その内容をもとに実家を相続する人を決定します。
2：遺言書の有無を確認する 相続放棄（相続開始から3ヶ月以内）
遺言書が見つからない場合や、遺言書の形式が有効と認められない場合には、遺産分割協議を行います。遺言書の有無によって進め方が大きく異なります。
遺言書の扱いについて
被相続人が生前に相続について自らの意思を表示することを遺言と言います。遺言の内容を記す遺言書には3つの種類があります。
自筆証書遺言
遺言者が遺言の全文、日付、氏名を自分で書き、押印したもの。財産目録を除いてパソコン等での作成は認められません。証人は不要ですが、死亡後に家庭裁判所が遺言書の内容を確認する検認が必要です。
公正証書遺言
遺言者が口述し、その内容を公証人が筆記したもの。原本は公証役場に保管されます。証人が2人以上必要です。検認は不要です。
秘密証書遺言
遺言者が遺言書に署名、押印し封印したもの。日付等は公証人が記入します。遺言の内容は秘密にされます。2人以上の証人と、家庭裁判所による検認が必要です。
遺言書がある場合、相続の仕方は原則その遺言に準ずる必要があります。一方で、遺言書が用意されていないときや、遺言書に記載されていない財産が発覚することもあります。その場合は相続人全員の協議によって遺産を分割する方法が取られます。これを遺産分割と言います。遺産分割時は協議で合意した内容をまとめた遺産分割協議書を作成します。
協議で相続が成立しないときは、家庭裁判所が調停する調停分割、それでもまとまらないときは、家庭裁判所の審判による審判分割によって相続財産は分割されます。
相続放棄するか判断
相続放棄する場合、期限は相続開始から3ヶ月以内です。
3ヶ月を超えると相続放棄できません。実家の価値が分からず、相続すべきか相続放棄すべきかわからないなど、悩みどころが多いと思います。
3：遺産分割協議で、財産の分け方を決める
遺産分割協議を行う
遺産分割協議は、相続人全員が集まって遺産の分割方法を話し合うことを指します。
相続人全員の意思が反映されている必要があるため、1人でも相続人が欠けていると協議は無効です。
また、話し合いで決定した遺産分割の内容は、遺産分割協議書を作成して記録を残しておく必要があります。
実家以外に遺産がない場合には、実家を売却して現金化してから分割する「換価分割」や、実家を相続しなかった相続人に対して現金で補填する「代償分割」などを検討することとなります。
４：実家を相続登記(名義変更)する
ご自身が実家を相続すると決まった場合、不動産の名義変更手続きである相続登記を行います。
相続登記は、実家があるエリアを管轄する法務局で申請することが可能です。
申請の際には、相続登記申請書や遺言書・遺産分割協議書に加えて、相続人全員の戸籍謄本などを準備しておく必要があります。
相続人の数が多い場合には、書類の取得に時間と費用を要するため、早めに取り寄せることが重要です。
５：相続税を申告・納付する
相続税の計算方法についてで詳しく説明しますが、実家を含めた遺産に課される相続税を計算後、相続税の納付が必要となったケースでは、税務署での申告・納付を行います。
相続税には、「3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)」の計算式で算出できる基礎控除額が設けられています。
遺産総額がこの金額を下回る場合には、相続税の申告・納付は原則不要となります。
なお、相続税の納付は原則として現金での一括払いのため、納税額が高額となる場合には納税資金の不足に注意が必要になります。相続の際に実家を売却するのはこのことも大きく関係しています。
６：相続税には控除がある
遺産相続において相続税が気になる方も多いと思いますが、相続税には控除があります。
例えば、1人が不動産を相続する場合、3600万円以下であれば、相続税はかかりません。
相続税がかかる場合やかかりそうな場合に相続税を確認するには、実家がある場合は不動産の市場価格を調査する必要性があります。
そんな中で「実家にはそんな価値が無いけどとりあえず」と実家を相続することは、2つの危険性を含むことをご存じでしょうか。
・「特定空き家」に指定される・3000万円の税金控除が利用できないの２つです。
１．「特定空き家」に指定される
実家を相続して空き家になった場合、「特定空き家」に指定される可能性があります。
特定空き家に該当すると、住宅用地の特例という固定資産税を軽減する制度を受けられなくなり、固定資産税が最大で6倍になります。
「特定空き家」とは、以下に該当する、周辺地域に悪影響を及ぼす可能性がある建物です。
- 倒壊等著しく、保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく、衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態
２．3000万円の税金控除が利用できない
もし相続した不動産を売却する場合、3年以内に売却しないと3000万円の税金控除が受けられなくなります。
不動産はすぐに売れることもありますが、物件によっては、数年売れないなんてケースも考えられます。
つまり、なんとなく実家を相続して放置するとこれらの特例制度を利用することができなくなってしまいます。
相続した親の家はそのままだと親名義のままで、自動的に相続人の名義に変更されることはありません。そのため、名義変更の登記をする必要があります。
相続した実家の名義変更をしないとどうなる？
相続人への名義変更をするには、「相続登記」の手続きが必要です。
登記手続きは少し敷居が高いので、すぐに名義変更を行うことに抵抗を持たれるかもしれませんが、相続登記は2024年より義務化されます。相続に関わらず家や土地などの所有者が変わった際には法務局で登記手続きを取り、名義変更を行いましょう。
万が一名義変更手続きを行わなかった場合、以下のような問題が生じる可能性があります。
①売却できなくなる
登記はその不動産に関する所有権が誰にあるのかを第三者に証明する手段として使われます。
売買取引の際には必ず登記簿を確認して名義人のチェックが行われますが、その際相続人に名義変更していないと、買い手側としては誰が本当の所有者なのか正確な判断ができません。
そのため、登記上の名義人が相続人に変わっていないと「まずは名義変更をしてください」取引を断られてしまいます。
②担保に利用できなくなる
不動産は、売却する以外にも借り入れをしたりローンを組む際に担保として利用できます。しかし、この場合も上記の売却時と同じように担保物件の名義人を登記簿で必ず確認されます。
実家の名義変更ができておらず登記上の名義人が異なると、担保として不動産を利用することができません。
③相続人が増えてさらに面倒になる
遺産分割協議が長引くなどして名義変更の登記がなかなかできないようなケースでは、立て続けに相続が起きることによって相続人が増え、余計に対応が難しくなることがあります。
また年数が経つほど事態は複雑になります。相続人が死亡しまたそこに新たな相続が発生するからです。疎遠になった親族となかなか連絡するのも大変です。余計時間が経ってしまいます。その繰り返しで鼠算式に増えてしまいます。関係者が増えるという事はそれだけ遺産分割の交渉が難しくなる可能性を含みます。
④差押えのリスクがある
相続人が複数いて、相続人の誰かに借金がある場合、名義変更手続き(相続登記)を完了していないと債権者に相続財産の差押えをされてしまうリスクがあります。
仮に遺産分割協議が済んで権利者が確定していたとしても、相続登記を行っていない間は債権者は借金をしている相続人が持つ相続持ち分を差し押さえることができます。こうなるとさらに複雑なことになる可能性を含みます。先に相続登記を完了し権利を保全できると安心です。
また、2024年4月からは相続登記が義務化されることが決まっており、相続登記を怠ると罰則の対象となるため、これからは怠ることができません。
以下では、相続登記の義務化について詳しく解説していきますが、いずれにしても必ず行わなければならないおこなった方が良い手続きですので、この機会に名義変更の方法を覚えておきましょう。
相続登記が2024年に義務化されます。｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
相続で実家を引き継ぎ、住むことを選択した場合の注意点は、二つあります。
一つ目は建物の老朽化問題、二つ目は実家の相続対策です。
実家に住む場合の注意点1：建物の老朽化
相続する家は、実家であれば築30年、40年、あるいはそれ以上経っていることが多いのではないでしょうか。
どんなに頑丈に建てられた家でも、長年の雨や湿気によって家の一部が傷んでしまうことは珍しくありません。
また、古い建物、特に旧耐震基準で建てられた住宅では、耐震性にも問題があります。
また、キッチンやバス、トイレなどの主要な住宅設備も更新時期を迎えるものが多いかと思われます。
したがって、その家に住み続けたいのであれば、リフォームやリノベーションは大掛かりになることを覚悟する必要があります。一方で、親世帯の遺品をどう処分するかでトラブルになるケースも存在します。
実家に住む場合の注意点2：実家の相続対策
二つ目の問題は、実家の相続つまり家の相続です。相続人が一人であれば問題は起こりにくいが、前述でも解説していますが、兄弟姉妹が複数いる場合や、他に相続財産として分けるものがない場合、誰が実家を相続するのかで意見が対立し、相続手続きが進まないことが多くあります。
法定相続人である彼らは財産を受け取る権利があり、財産を平等に分けるよう主張することが多いので、実家の価値が高いのに、金融資産など他の相続財産が少なかったりする場合には、実家の売却を行わないと平等に財産を分けることが難しい場合があります。
実家を相続する相続人に現金がある場合でしたら、一般的に実家を相続した相続人が他の相続人に金銭などを贈与する「代償分割」という方法で、実家を平等に分割することができます。例えば、1,000万円の不動産が相続財産であった場合、相続人全員（仮に子供4人とする）で話し合い（「遺産分割協議」と呼ぶ）を行い、不動産の権利は長男が取得することに決まりました。長男は、他の3人の子（相続人）に250万円ずつ支払って、その代償金として不動産の権利を取得します。
実家の相続人が他の相続人に支払う代償金は、生命保険を利用してあらかじめ準備しておくことができれば、比較的進みやすいです。相続人の人数は事前に判明させておくことにこしたことはないため、円満な相続を望むのであれば、早い段階（被相続人が亡くなる前）から家族で話し合い、対策を講じることが重要です。
相続税は何段階かのステップを経て税額が決まります。また特例等もいくつかあるため、税金が発生しないケースも少なくありません。
相続税計算の流れ
1. 各人の課税価格を算出する
各相続人が得た相続財産から控除できる費用を除き、課税価格を算出します。課税価格から控除できる費用とは相続人が負担した葬式費用やお墓などです。非課税財産や生命保険等（非課税枠内）なら相続税がかからないものもあります。
2．相続税の総額を計算する
1で算出した各相続人の課税総額を合計します。この合計額から遺産にかかる基礎控除分を除外します。相続の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。仮に法定相続人が妻と子どもふたりなら、3,000万円＋600万円×2＝4,200万円が基礎控除額となります。
基礎控除分を除いたものを課税遺産総額と言います。これを各相続人の法定相続分に按分し、それぞれに相続税率をかけて税額を算出します。
税額計算に使われる速算表は次のとおりです。
法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10％ -
3,000万円以下 15％ 50万円
5,000万円以下 20％ 200万円
1億円以下 30％ 700万円
2億円以下 40％ 1,700万円
3億円以下 45％ 2,700万円
6億円以下 50％ 4,200万円
6億円超 55％ 7,200万円
各相続人の税額を「取得金額×税率－控除額」で算出した後、その額を合わせて相続税の総額を決めます。
3. 各相続人の納付額を計算する
2で算出した相続税の総額を実際の相続割合に応じて按分します。これでそれぞれの相続人が負担する税額が決まります。ですがまだここまででは不完全です。各相続人に適用される税額控除を除外することにより納付額が決まります。税額控除には次のようなものがあります。
贈与税額控除
生前贈与加算の対象となった人が贈与税を課されている場合はその額を相続税額から控除できます。
配偶者の税額軽減
配偶者には特別な税額軽減措置が用意されています。この軽減措置を利用すれば、配偶者の取得した財産が1億6,000万円または法定相続分相当額以下の場合には相続税がかからなくなります。
未成年者控除
相続人が未成年者であるときは、「（20歳－相続開始時の年齢）×10万円」が控除額となります。
障がい者控除
相続人が障がい者であるときは、「85歳－相続開始時の年齢）×10万円」が控除額となります。
このような税額控除があるため、実際に相続税の支払いが発生するケースはそれほど多くはなくなります。
相続税の計算の流れを説明しましたが、そもそも「相続財産」の価値（金額）をどのように決める（評価）するのかも重要です。
相続財産が現金だけであれば、現金＝価値となるため評価は簡単ですが、実際に相続の対象となる財産は家や車、絵画、株券など多様で、見たり数を数えたりするだけでは価値（金額）が分からないものがほとんどです。
このような財産をどうやって評価するのでしょうか。参考として、不動産（実家）を相続した場合で考えてみます。
まずは、家の評価は土地と建物に分けて行います。
土地の評価の仕方から説明しましょう。
相続における土地の評価は「路線価」を利用します（一般的な場合で例外あり）。路線価とは道路に面している土地の価格（評価額）のことで、1㎡あたりの価額が設定されています。それぞれの土地は、その土地が面している道路の路線価×面積によって計算することができます。路線価は通常の土地取引価格の目安である公示価格の8割程度になります。また、土地もその形が変形していたり、奥行の長い土地だったりする場合は補正率をかけるなどして、実情にあった評価になるようにしています。
通常、家を相続するときの土地は「小規模宅地等の評価減の特例」を利用することで上記の評価額を減らすことができます。たとえば330㎡までの居住用の宅地で、相被続人と住んでいた親族がその土地を相続する場合などは評価額が80%減額されます。こうすることで、元々の所有者が亡くなっても、相続人が引き続きその家に住み続けやすいようにしているのです。
「小規模宅地等の評価減の特例」は相続人が被相続人とどういう関係にあるかで、適用の条件が変わります。自分に該当するケースでの条件を確認するようにしましょう。
土地に比べ建物の評価は、わかりやすいです。居住用に使用していた実家であれば「固定資産税評価額×1.0」が相続時の評価額になります。固定資産税評価額は自治体から毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に記載があるので、そちらを確認しましょう。
また、夫婦の場合、2020年4月1日以降に発生した相続からは新たに「配偶者居住権」という権利が認められるようになりました。これは夫婦のどちらが亡くなった場合に、手続きは必要ですが、残された配偶者が、亡くなった人が所有していた建物に、亡くなるまで（または一定の期間）無償で居住できる権利が存在します。
配偶者居住権とは マイホームを購入した後の将来について｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
不動産を相続した後の税金についても触れておきましょう。
通常、不動産を取得すると不動産取得税（「固定資産税評価額×3%（特例）」が発生します。しかし、相続によって取得した不動産の場合は、この税金はかかりません。
相続による取得でも登録免許税はかかります。これは所有権を亡くなった人から相続人へと変更するもので、所有権移転登記と言います。相続による場合は「固定資産税評価額×0.4%」で税額を計算します。
不動産は取得時だけでなく、所有期間中に発生する税金もあります。固定資産税と都市計画税です。このふたつの税金がいくらになるかは、前年の固定資産税の納税通知書を確認しましょう。どちらも評価替えは3年に1度なので、前年とそのまま同じ金額になるケースがあります。評価替えの年に当たったとしても前年度分の税額が分かれば目安にはすることができます。
今回のコラムは相続について解説してきました。人によっては実家は近いとは限らず遠方の場合も存在します。このような場合は手続きがちゃんとできるか不安になる方も多いと思います。親やご兄弟が亡くなったのにお金の話や手続きを行わなければならないとは少々酷な話かもしれません。しかし、遺産分割協議や名義変更など相続の手続きは必ず行わなければなりません。今回のコラムを参考にしていただければ幸いです。また、弁護士や税理士に相談することもおススメします。また相続（生前贈与）に関しては様々な制度が存在しますので、場合によってはプロに頼ることも必要です。
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著者情報
宅地建物取引士 刈田 知彰
（かりた ともあき）
ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。
私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。
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