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マイホーム実は面積の種類は一つではない？建築面積と建物面積の違いなど
更新日：2024年3月21日
マイホームを購入する時に土地面積や建物面積の他にも敷地面積、延床面積など同じ意味を指すのに、言い方が違う場合や、建築面積のように同じような言葉なのに意味が違う場合があります。今回は、この面積の種類と伴って注意点について解説したいと思います。
「敷地面積」とも呼ばれ、土地を真上から見下ろして測った面積のことを指します。斜面や凹凸は計算に入りません。そのため傾斜地など斜面にある土地の土地面積は、実際の表面積よりも狭くなります。
建物を上から直接見下ろした際の建物の外周に基づく面積を指します。この面積は㎡を単位として示され、坪としても「建坪」として表現されることがあります。多くの住宅では、1階の部分がこの面積としてカウントされることが一般的です。ただし、2階の面積が1階よりも広い場合、2階の面積を地面に映し出したものが建築面積として計算されます。あくまで上から見た面積を指します。
「建ぺい率」×「土地面積」＝「建築面積」がその土地の建築面積の上限になります。
「延床面積」としても知られ、建物の全階の床面積の合計を示します。この面積は、容積率を計算する際に使用されます。具体的には、建物面積（延床面積）を土地面積（敷地面積）で割り、その結果を100倍することで容積率が算出されます。建物を建てるときには、住環境の維持や公共の利益を考慮し、行政が設定した基準や制限内での建築が求められます。
「建物面積」÷「土地面積」×100＝「容積率」 下記で詳しく解説します。
指定の容積率を超えている物件は違法になります。
建物の延床面積に加えて、バルコニーやロフト、玄関ポーチなどの実際に建築された部分全体の面積を指します。この用語には法的な定義がないため、坪単価の算出に使われることがあります。例えば、ハウスメーカーや工務店を選ぶ際、坪単価を参考にすることが一般的です。注意点は、その坪単価が施工面積を基にしているのか、それとも建物面積を基にしているのかを確認しないと、実際の建築費に大きな違いが出ることがあるので、慎重に比較することが重要です。
土地の大きさにより建築可能な建物の大きさは変わります。
下記以外にも細かい関係法規がありますので、正確に既存不適や違反建築物の判断は難しいですが、物件購入時や大規模リフォーム時の判断材料には使えます。
建ぺい率
建物の建築面積には特定の制約が存在します。建ぺい率と呼ばれる制限です。
以下の式で建築面積の上限が計算されます。
建築面積の最大値 ＝ 敷地面積 × 建ぺい率（％）
ここで、「建ぺい率」とは、土地全体の面積に対して建物が占める面積の比率を指します。
この建ぺい率は、各地域や都市計画に基づき、上限が設定されており、通常30％から80％の範囲で変動します。特定の条件、例えば角地や防火地域での耐火構造（RC造）の建築の場合、建ぺい率が10％増加することもあります。
容積率
建物の延床面積には特定の上限が存在します。容積率と呼ばれる制限です。
以下の式により、延床面積の最大値が計算されます。
延床面積の最大値 ＝ 敷地面積 × 容積率（％）
「容積率」とは、土地全体の面積に対して、建物の全階の面積が占める比率を示します。
この容積率も、建ぺい率と同じく、地域や都市計画に基づき上限が設定されています。一般的な住宅地域では、容積率は50％から500％の範囲内で変動しますが、商業エリアでは最大1300％までの地域もあります。
また、特定の条件下、例えば敷地が接する道路の幅が12m未満の場合、第1種・第2種低層住居専用地域では「道路の幅×40」、他の地域では「道路の幅×60」が容積率の上限として適用されます。
建ぺい率や容積率についてはこちらもご覧ください。
簡単にわかる違法建築物の見分け方「建ぺい率（建蔽率）」「容積率」とは？中古住宅購入時の注意点は？｜お役立ちコラム｜東京中古一戸建てナビ (chukokodate.com)
建物の高さに関しても、いくつかの制約が存在します。
たとえ建ぺい率や容積率に余裕があっても、建物の高さには一定の制限が課せられています。
以下に、主な高さ制限を挙げます。これらの制限は、建ぺい率や容積率よりも優先的に考慮される点に注意が必要です。
道路斜線規制
建物の一部の高さが、道路に面して制約されます。具体的には、建物と道路の反対側の端を結ぶ斜線内に建物が収まるように設計する必要があります。
隣地斜線規制
隣接する土地の境界から、指定された高さと角度に基づいて建物の高さが制約されます。
北側斜線規制
北側の隣地に対して、特定の高さと角度で建物の高さが制約されます。これは、特定の住居専用地域で適用されます。
さらに、接道義務という規定があります。これにより、土地は基本的に幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります。
しかし、例外として「みなし道路」と呼ばれる特定の道路に接している場合、建物は道路から2m後退して建築することで、新築や建て替えが許可されます。
この際、後退した部分の面積は敷地面積から除外されます。例として、200㎡の土地が「みなし道路」に20m接している場合、後退部分は20m×2m＝40㎡となります。その結果、実際の敷地面積は160㎡として、建ぺい率や容積率の計算が行われるのです。
このように面積の種類は様々あり、面積についても捉え方を間違えてしまったら大きな損害につながります。そして、制限も合わせて知っておくことが重要です。これらの内容を知っていると、一見して既存不適格の物件や違反物件などを見抜く事が可能になります。但し、更に細かな関係法規がある可能性がありますので、最終的には専門家への相談は不可欠です。
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著者情報
宅地建物取引士 刈田 知彰
（かりた ともあき）
ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。
私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。
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