目次
1. 品川区はどんなところ？
「品川区」と聞くと、品川駅の新幹線ホームやオフィスビル群を思い浮かべる方が多いかもしれません。しかし実は、品川駅は港区にあり、品川区の中心地はもう少し南側。武蔵小山・戸越・荏原・中延といった下町情緒あふれる商店街の街と、御殿山・池田山・島津山といった由緒ある高級住宅街が共存する、二面性のある区なのです。
私は不動産業界で16年間、数多くの物件を見てきましたが、品川区の面白さは「エリアによってまったく異なる顔を持つ」ところです。しかもリニア中央新幹線の始発駅となる品川駅や、天王洲アイルの再開発など、将来の発展が最も期待されているエリアのひとつでもあります。
品川区は東京23区の南部に位置し、港区・渋谷区・目黒区・大田区と隣接。東側は東京湾に面しています。
品川区の基本データ
- 面積：22.84km²
- 人口：約42万人（2025年時点）
- 世帯数：約24万世帯
人口は23区で10番目の規模。リニア中央新幹線の開業が予定されており、品川駅から名古屋まで約40分という新しいアクセスが加わることで、沿線の地価上昇が期待されています。
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2. 品川区の土地相場・中古住宅相場
土地相場（2025年基準）
品川区の住宅地の平均地価は約110万円/m²（坪単価約364万円）で、前年比+11.0%の上昇です。
- 御殿山・北品川エリア：150万〜250万円/m²（由緒ある高級住宅街。「城南五山」の一角）
- 大崎・五反田エリア：120万〜180万円/m²（再開発が進むビジネスエリア）
- 武蔵小山エリア：90万〜130万円/m²（東京最長のアーケード商店街。再開発で人気上昇中）
- 戸越・中延エリア：80万〜110万円/m²（戸越銀座商店街が有名。下町の活気）
- 荏原・旗の台エリア：75万〜100万円/m²（品川区内で比較的手頃。住宅街として成熟）
- 八潮・東品川エリア：70万〜100万円/m²（臨海エリア。再開発が進行中）
中古住宅の価格帯
- 築30年以上：4,000万〜8,000万円
- 築20〜30年：6,000万〜1億円
- 築10〜20年：7,500万〜1億3,000万円
- 築10年未満：1億〜1億8,000万円以上
品川区は戸越・荏原エリアなら築30年以上の物件を5,000万〜6,000万円で購入し、1,000万〜1,500万円のリノベーションで理想の住まいが実現するケースもあります。
3. 品川区の家賃相場
- ワンルーム〜1K：8万〜11万円
- 1LDK〜2DK：13万〜18万円
- 2LDK〜3DK：18万〜26万円
- 3LDK〜4LDK：25万〜40万円
ファミリー向けの家賃を考えると、中古一戸建ての購入がトータルコストで有利になるケースが多いです。
4. 品川区の交通アクセス
電車でのアクセス
- JR山手線・京浜東北線：大崎・五反田・目黒。東京駅まで約20分
- JR横須賀線・総武快速線：西大井。東京駅・千葉方面へ直通
- 東急目黒線：武蔵小山・西小山・不動前。南北線・三田線に直通で大手町・六本木方面へ
- 東急大井町線：大井町・中延・戸越公園・荏原町・旗の台。大井町から二子玉川方面へ
- 東急池上線：五反田・戸越銀座・荏原中延。五反田から蒲田方面へ
- りんかい線：大崎・大井町・天王洲アイル。お台場方面へ直通
- 京急本線：北品川・青物横丁・立会川。品川から羽田空港まで約15分
品川区は7路線以上が区内を走る交通利便性の高いエリアです。さらに将来的にはリニア中央新幹線の始発駅が品川に設置される予定で、名古屋まで約40分・大阪まで約67分というアクセスが実現します。
5. 品川区の生活利便性
買い物施設
- 戸越銀座商店街：全長約1.3km、約400店舗が軒を連ねる関東最長級のアーケード商店街
- 武蔵小山商店街パルム：全長約800mの東京最長アーケード。日用品から飲食まで何でも揃う
- 大井町 アトレ・阪急大井町ガーデン：駅前に商業施設が集積
- スーパー：オオゼキ、サミット、ライフ、成城石井など各地に多数
教育施設
- 区立小中学校：品川区は全国に先駆けて「小中一貫教育」を導入した先進区
- 品川学園・日野学園など：施設一体型の小中一貫校
- 立正大学：品川キャンパスが区内に立地
医療施設
- 昭和医科大学病院：旗の台にある大学附属病院。高度医療に対応
- NTT東日本関東病院：五反田の総合病院
- 品川シーサイドクリニックほか、各駅周辺にクリニック多数
???? 施工現場からのアドバイス
品川区の中古一戸建てを検討する際に、私が特に注意していただきたいポイントがあります。
まず、品川区は「城南エリア」特有の高低差のある地形です。目黒川や立会川沿いの低地と、御殿山・島津山などの台地では標高差が20m以上あるエリアもあります。坂道沿いの物件では擁壁の状態確認が不可欠です。私が過去に調査した物件で、「擁壁のひび割れを放置した結果、補修費用が800万円に膨らんだ」というケースがありました。
もうひとつ、品川区の住宅街は道路が狭い箇所が多いという点です。特に戸越・荏原・中延エリアの旧来の住宅地では、車1台がやっと通れるほどの道路幅の物件もあります。これらは建築基準法の「2項道路」に該当するケースが多く、将来の建て替え時にはセットバックが必要になります。
物件を見る際は、擁壁の状態・前面道路の幅員・接道条件を必ず確認してください。特に品川区は地価上昇が続いているため、建て替え可能な物件かどうかは資産価値に直結します。
6. 品川区の治安
品川区の治安は全体として良好です。警視庁の統計によると、刑法犯認知件数は年間約2,500件前後で、人口約42万人に対する犯罪発生率は23区平均を下回っています。
- 治安が非常に良いエリア：御殿山・北品川・東五反田（高台部分）。高級住宅街で非常に静か
- 治安が良いエリア：荏原・旗の台・中延・小山台。落ち着いた住宅街
- やや注意が必要なエリア：五反田駅西口周辺。繁華街のため夜間は賑やか
商店街のあるエリアは人の目が多く、逆に安心感があります。武蔵小山や戸越銀座は夜まで人通りが絶えず、「商店街の見守り効果」が治安に貢献しています。
7. 品川区の災害リスク
水害リスク
品川区は目黒川・立会川が流れており、沿川の低地では集中豪雨時の内水氾濫リスクがあります。2023年にも立会川周辺で浸水被害が発生しました。一方、臨海エリア（八潮・東品川）は高潮リスクにも注意が必要です。
地震リスク
品川区の地盤は、台地部分（御殿山・島津山・池田山）は安定していますが、低地部分や埋立地エリアは揺れが増幅される傾向があります。臨海エリアでは液状化リスクも指摘されています。
8. 品川区のおすすめスポット
- 戸越銀座商店街：関東最長級の商店街。食べ歩きグルメの宝庫。コロッケ・たい焼き・メンチカツが人気
- 武蔵小山商店街パルム：東京最長のアーケード。雨の日でも快適にショッピング
- しながわ水族館：イルカショーやアシカショーが楽しめる。子ども連れに大人気
- 天王洲アイル：運河沿いのアートスポット。ボードウォークの散策が気持ちいい
- 戸越公園：旧細川家下屋敷跡の日本庭園。都会のオアシス
- 品川神社：東海七福神のひとつ。品川の総鎮守として歴史ある神社
- 東海道品川宿：旧東海道の宿場町。歴史散策が楽しめる
9. 品川区で中古住宅を探すなら
私たち『東京中古一戸建てナビ』は、品川区エリアの物件も取り扱っています。リニア開業を見据えた資産価値の判断から、建物の状態評価まで、プロの目線でサポートします。
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- リノベーション提案：購入後のリフォームまで一貫サポート
- 資金計画の相談：住宅ローンの組み方もアドバイス
10. まとめ
- 相場：中古一戸建ては4,000万〜1億8,000万円。戸越・荏原エリアは比較的手頃
- 交通：7路線以上が区内を走る。リニア中央新幹線の始発駅で将来性抜群
- 生活：戸越銀座・武蔵小山の2大商店街が圧倒的な生活利便性を提供
- 治安：繁華街を除けば穏やかな住宅街。商店街の見守り効果も
- 災害：台地は安定。目黒川・立会川沿い低地と臨海エリアは水害リスクに注意
品川区はこんな方におすすめです：
- 商店街のある活気と便利な暮らしを求める方
- リニア開業による将来の資産価値上昇に期待する方
- 山手線・東急線の利便性を重視する方
- 下町の温かさと都会の利便性を両立させたい方
宅地建物取引士 刈田 知彰（かりた ともあき）
中古住宅売買の専門家。不動産業界16年のキャリアを持ち、新築マンション販売から中古戸建て・リノベーション専門へ転向。「買ってからがスタート」をモットーに、構造・耐震・断熱など建物の本質を見極めた住まい選びをサポートしています。
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