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旧耐震？新耐震？中古住宅選びで知っておくべき耐震基準の違い

2025.02.24

不動産ガイド建築基準法耐震リフォーム構造計算性能向上リノベーション

旧耐震？新耐震？中古住宅選びで知っておくべき耐震基準の違い

築年数の異なる中古住宅が数多く流通する中、住まいの安全性を左右する「耐震基準」は、見逃せないポイントです。

「旧耐震」と「新耐震」、この二つの基準の違いを正しく理解しているでしょうか？ 1981年6月を境に大きく変わった耐震基準。実は、耐震性だけで住宅の安全性を見極めることはできません。ハイウィル株式会社は、創業1919年から培ってきた経験と技術をもとに、住宅の性能向上に特化したリノベーションを提供しています。従来の改装とは一線を画し、建物の構造から見直し、耐震性能や断熱性能を強化することで、末永く安心して暮らせる住まいを実現します。

今回は、中古住宅選びの際に知っておきたい耐震基準の違いと、ハイウィルが提供するワンランク上の住まいづくりの秘訣について解説していきます。

耐震基準の基本知識

築年数の古い中古一戸建てを購入する際、耐震基準は必ず確認すべきポイントです。1981年以前に建てられた住宅は旧耐震基準、1981年6月1日以降に建築確認を受けた住宅は新耐震基準に適合している必要があります。新耐震基準は、震度6強から7程度の地震でも倒壊・崩壊しない強度を目標としています。旧耐震基準と比較して、より高い耐震性能が求められるようになったと言えるでしょう。また、この用な建築基準法の改正は2000年にもありました。その2000年基準以降の性能が最低限のレベルとして考える必要があります。

耐震基準とは？その背景と目的

築年数の古い中古住宅を購入する際、耐震基準が気になりますよね。耐震基準とは、地震に対する建物の強さを示す基準です。日本では、過去に発生した大地震の被害を教訓に、建築基準法に基づいて耐震基準が定められています。

1981年以前に建てられた建物は旧耐震基準、1981年6月1日以降に建築確認申請を受けた建物は新耐震基準が適用されます。新耐震基準は、震度6強～7程度の地震でも倒壊・崩壊しない強度を目標としています。現在では、この新耐震基準は住宅ローン減税など優遇制度措置が使えるかの基準になっているので、新耐震基準を満たしていることが、さも安全な基準かのように扱われていますが、新耐震基準は現行法よりも緩い基準になっています。また、現行基準も熊本地震でその脆弱性が指摘されています。安心して住み続けるために、耐震基準への理解を深めましょう。

耐震等級と耐震基準の違い

築年数によって耐震基準が異なることはご存知でしょうか。1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準、それ以降は新耐震基準が適用されます。旧耐震基準の建物は、震度6強～7程度の地震で倒壊する可能性があるのに対し、新耐震基準では震度6強の地震でも倒壊・崩壊しない強度が求められます。

耐震基準と混同されがちな「耐震等級」は、建物の強度を3段階で示した指標です。耐震等級1は建築基準法の耐震基準を満たした最低限の強度、等級3は等級1の1.5倍の強度を誇ります。つまり、新耐震基準を満たしていても、耐震等級は1～3まであるため、住宅の耐震性を正確に把握するためには、耐震基準と耐震等級の両方を確認する必要があると言えるでしょう。

新耐震基準と旧耐震基準の違い

1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」、それ以降に建築確認を受けた建物を「新耐震基準」と呼びます。新耐震基準は、1978年に発生した宮城県沖地震の教訓を活かし、震度6強～7程度の地震でも倒壊しない建築物の実現を目指して定められました。具体的には、建物の構造計算に地震力の設定が義務付けられたり、壁の量や配置バランスに関する基準が強化されたりしています。新耐震基準導入後も、阪神・淡路大震災の教訓から2000年にさらなる基準強化が行われています。

1981年の改正：新耐震基準の概要

1981年、建築基準法が大きく改正され、地震に対する建物の強度基準である「新耐震基準」が導入されました。これは、1978年の宮城県沖地震を教訓に、大規模地震への対策として強化されたものです。新耐震基準では、震度5強程度の中規模地震では損傷を抑え、震度6強から7程度の巨大地震でも倒壊を防止することを目標としています。具体的には、建物の構造計算方法が見直され、壁の量や配置などが厳格化されました。この基準は、1981年6月1日以降に建築確認申請がなされた建物に適用されています。

旧耐震基準と新耐震基準の被害の差

1981年以前に建てられた旧耐震基準の住宅は、阪神・淡路大震災クラスの地震で倒壊する可能性が高いと言われていました。一方、1981年以降に導入された新耐震基準の住宅は、耐震壁の量や配置が強化され、地震に強い構造になっています。実際に、過去の地震では、旧耐震基準の建物と比較して、新耐震基準の建物の被害が少なかったというデータも存在します。住宅の購入を検討する際は、耐震基準の違いによる安全性も考慮することが大切です。

2000年の改正：現行耐震基準の導入

2000年には、阪神・淡路大震災の教訓を踏まえ、建築基準法が大きく改正されました。この改正によって導入されたのが、現在も使用されている「現行耐震基準」です。建物の構造計算方法が見直され、地震に対する安全性がより強化されました。具体的には、壁の量や配置、接合部の強度など、細かな基準が定められています。新耐震基準と比べて、より厳格な基準となっているため、2000年以降に建てられた住宅は、地震に強いと言えるでしょう。

中規模地震に対する耐震性の違い

旧耐震基準の建物は、震度5強程度までであれば倒壊しないことを目指した基準でした。一方、1981年以降の新耐震基準では、震度6強から7程度の地震でも倒壊・崩壊しにくく、人命を守ることを目的とした基準となっています。つまり、新耐震基準の建物は、旧耐震基準の建物に比べて、より大きな地震に耐えられるように設計されていると言えるでしょう。耐震性能は、建物の構造や築年数によって異なりますので、耐震診断を受けることで、より詳細な情報を得ることが可能です。

大規模地震に対する耐震性の違い

旧耐震基準の建物は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物を指し、震度6強～7程度の地震で倒壊・崩壊しない程度の強度しかありません。一方、新耐震基準の建物は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物で、震度6強～7程度の地震に一度は耐えうる強度を持っています。阪神・淡路大震災を教訓に、建物の構造計算自体が見直され、より厳格な基準が設けられました。新耐震基準の建物は、壁の量や配置バランスが考慮され、柱や梁などの接合部も強化されています。住宅の購入を検討する際は、耐震基準も重要な要素となるでしょう。

中古住宅の耐震性の確認方法

築年数によって耐震基準が異なる中古住宅。昭和56年（1981年）以前の建築基準法に基づいて建てられた住宅は「旧耐震基準」、それ以降に建てられた住宅は「新耐震基準」に該当します。旧耐震基準の住宅では、震度6強の大地震で倒壊する可能性も否定できません。耐震性を確認するには、住宅の図面や建築確認申請書を確認します。専門業者による耐震診断も有効です。耐震基準や築年数を考慮し、安心して暮らせる住宅を選びましょう。

新耐震基準の見分け方1：建築確認証明書の確認

中古住宅を購入する際、「耐震性」は最も気になるポイントの一つでしょう。昭和56年（1981年）6月1日より前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」、それ以降は「新耐震基準」が適用されています。築年数だけでは判断できないため、必ず「建築確認証明書」を確認しましょう。この書類には、建物の建築年月のほかに、適用された耐震基準が明記されています。後から増改築が行われている場合は、その部分の確認も重要になります。建物の安全性を見極めるためにも、「建築確認証明書」は必ず確認しましょう。

新耐震基準の見分け方2：耐震基準適合証明書の確認

耐震基準適合証明書は、住宅が建築基準法で定める耐震基準を満たしていることを証明する書類です。新耐震基準を満たしているかを確認するには、この証明書の交付年月日が重要になります。1981年6月1日以降に交付された証明書であれば、新耐震基準を満たしていると言えるでしょう。しかし、証明書が存在しない、もしくは紛失した場合でも、諦める必要はありません。専門家に依頼すれば、建物の図面などを基に耐震診断を行い、適合証明書に代わる「耐震基準適合判定書」を取得できます。

旧耐震基準の住宅の注意点と対策

1981年（昭和56年）以前に建築確認を受けた住宅は、旧耐震基準で建てられています。阪神・淡路大震災以前の基準のため、現行の基準と比べると耐震性が低い点が懸念されます。

旧耐震基準の住宅を購入する際は、耐震診断を受け、必要な補強工事を行うことが重要です。耐震性を高めるリフォームには、壁の量を増やしたり、耐震壁を設置したりする方法があります。専門家のアドバイスを受けながら、安全な住まいを実現しましょう。

耐震診断の重要性とその方法

築年数の経過した中古住宅を購入する際、耐震性について不安を感じる方は多いのではないでしょうか。昭和56年以前に建てられた旧耐震基準の住宅は、現行の耐震基準（新耐震基準）と比べて耐震性が低い可能性があります。

安心して住み続けるためには、専門家による耐震診断が重要です。耐震診断では、建物の構造や劣化状況を調査し、地震に対する強度を評価します。診断結果に基づき、必要な耐震補強工事の内容や費用が明確になるため、安全対策を具体的に検討できます。

耐震補強工事の実施方法

築年数の古い中古住宅で多く見られるのが、筋交いの本数が少ない、壁量が少ないなど、現行の耐震基準を満たしていない「旧耐震基準」の住宅です。このような住宅は、大きな地震が発生した場合、倒壊してしまう危険性も否定できません。そこで重要となるのが耐震補強工事です。耐震補強工事には、建物の構造躯体に筋交いを追加する「筋交い補強」、壁の強度を高める「耐力壁の設置」、建物の基礎部分を強化する「基礎補強」など、さまざまな方法があります。建物の構造や劣化状況などを考慮し、最適な工事を行うことが大切です。

耐震基準適合証明書の取得方法

築年数の古い中古住宅を購入する際、耐震基準適合証明書の有無は重要なポイントです。耐震基準適合証明書は、住宅が現行の耐震基準に適合していることを証明する書類です。もし、お持ちの住宅が旧耐震基準で建てられている場合は、耐震診断を行い、必要があれば耐震補強工事を実施することで、耐震基準適合証明書の取得が可能になります。専門業者に依頼して住宅の安全性評価を行い、安心して暮らせる住まいを実現しましょう。

中古住宅の購入と耐震性のポイント

築年数の古い中古住宅を購入する際、耐震基準である「旧耐震」と「新耐震」の区別は重要なポイントです。1981年6月1日より前に建築確認を受けた住宅は旧耐震基準に該当し、現行の耐震基準に比べて耐震性が低い可能性があります。新耐震基準は、阪神・淡路大震災の教訓を踏まえ、1981年6月1日以降に制定されました。住宅の購入を検討する際には、建築年を確認し、耐震基準に適合しているか、必要な耐震補強工事が施されているかを確認することが重要です。耐震診断や耐震リフォームを行うことで、安心して暮らせる住まいを実現できます。

中古住宅購入時のホームインスペクションの重要性

築年数の古い中古住宅を購入する際、耐震基準が気になりますよね。1981年以前の建築基準法に基づいて建てられた「旧耐震基準」の住宅は、現行の「新耐震基準」と比べて耐震性が低いため注意が必要です。

安心して住み続けるためには、専門家によるホームインスペクションが重要です。建物の構造や基礎の状態をプロの目でチェックすることで、耐震性に関する潜在的な問題点を洗い出すことができます。リフォームや耐震補強が必要かどうか、必要な場合はどの程度の費用がかかるのかが明確になるため、安心して購入の判断ができます。

住宅ローン控除と地震保険の割引について

旧耐震基準の住宅は、耐震補強工事を行うことで、地震保険料の割引を受けられる場合があります。新耐震基準に適合するような大規模なリフォームを行う場合、耐震等級が上がって地震保険料が最大50％割引になるケースも。住宅ローン控除と地震保険料割引のどちらも適用できれば、住宅取得にかかる費用を抑えながら、安全・安心な住まいを実現できますね。耐震補強工事とセットで、断熱性能を向上させるリフォームも検討してみましょう。省エネで光熱費を抑えられます。

新耐震基準住宅の購入：中古と新築の選択肢

1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」、それ以降は「新耐震基準」が適用されています。

耐震性が高い家に住みたい場合、新耐震基準を満たした住宅を選ぶことが重要となります。新築住宅は当然ながら新耐震基準を満たしていますが、中古住宅の場合は注意が必要です。

築年数だけで判断するのではなく、住宅診断などで耐震性をしっかりと確認することが大切です。もし、耐震性に不安がある場合は、耐震リフォームを検討することも視野に入れましょう。専門家のアドバイスを受けながら、安心・安全な住まい選びを行いましょう。

旧耐震基準の住宅の売却方法

1981年（昭和56年）以前の旧耐震基準で建てられた住宅は、現行の耐震基準（新耐震基準）と比べて耐震性が低いとされています。そのため、売却する際には注意が必要です。まず、買主様に安心して検討いただけるよう、耐震診断を受けることをおすすめします。診断結果に基づき、耐震補強工事を行うことも検討しましょう。費用対効果を考慮し、売却価格に反映するかどうかを判断します。また、旧耐震基準であることを明確に告知し、物件の魅力を伝えることが重要です。築年数に関係なく魅力的な点は多数ありますので、丁寧に説明することで、買主様との信頼関係を築き、売却につなげることが可能になります。

不動産会社に仲介を依頼して売却する方法

旧耐震基準の建物は、1981年5月31日以前に建築確認申請がなされた住宅で、現行の耐震基準（新耐震基準）と比べて耐震性が低い傾向にあります。

中古住宅を購入する際には、耐震基準が「旧耐震」「新耐震」のどちらに該当するのかを確認することが重要です。

新耐震基準の住宅であっても、建築から時間が経過している場合は注意が必要です。建物の劣化が進んでいる可能性もあるため、専門家による住宅診断（ホームインスペクション）を受けることをおすすめします。

不動産会社に直接売却する方法

旧耐震基準の住宅は、新耐震基準の住宅と比べて、地震による倒壊や損傷のリスクが高い傾向にあります。そのため、売却時に価格が大きく下がる可能性があります。しかし、不動産会社に直接売却する方法を選ぶことで、仲介手数料を削減できるメリットがあります。築年数の経過した中古住宅を売却する際には、不動産会社選びが重要になります。ハイウィル株式会社のように、耐震性能強化や断熱性能の強化を得意とする会社に相談することで、お客様の大切な資産をより高く売却できる可能性が広がります。

旧耐震の中古物件の価格が安くなる理由

1981年以前に建築された旧耐震基準の建物は、現行の耐震基準を満たしていないため、地震発生時に倒壊のリスクがあります。そのため、購入後に耐震補強工事が必要になる可能性が高く、その費用も大きな負担となります。新耐震基準の建物と比べて、安全性に不安があることから、市場価値が低くなり、価格が安くなる傾向にあります。

旧耐震の中古物件を高く売るためのポイント

旧耐震基準の住宅は、1981年5月31日以前に建てられた建物を指します。新耐震基準の住宅と比べて地震に弱いというイメージから、売却時に価格が下落してしまうケースも少なくありません。しかし、安心してください。旧耐震基準の住宅でも、適切な対策を施すことで資産価値を高め、高く売却できる可能性があります。ポイントは、耐震診断の実施と耐震補強工事です。耐震診断で住宅の強度を把握し、必要な箇所に耐震補強工事を施すことで、住宅全体の耐震性を向上させることが重要です。専門業者による耐震補強工事は、建物の構造を熟知したプロフェッショナルが、最適な方法で耐震性を向上させます。

まとめと関連情報

築年数によって建物の耐震基準は異なり、1981年6月1日より前に建築確認を受けた住宅は「旧耐震基準」、それ以降は「新耐震基準」に適合している必要があります。旧耐震基準の住宅は、現行の耐震基準に比べて耐震性が低い可能性があり、大地震時に倒壊のリスクが高まります。

中古住宅を購入する際は、建築年を確認し、耐震基準を満たしているか、耐震診断や耐震リフォームが必要かどうかを検討することが重要です。耐震リフォームには費用がかかりますが、安心・安全な暮らしを送るためには欠かせない投資と言えるでしょう。

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築年数の古い中古住宅を購入する際、耐震基準が気になる方も多いのではないでしょうか。1981年以前の建築基準法で建てられた住宅は、現行の耐震基準（新耐震基準）よりも低い「旧耐震基準」に則っています。大きな地震が発生した場合、倒壊のリスクが高まります。旧耐震基準の住宅でも、耐震補強工事を行うことで新耐震基準を満たすことができます。安心・安全な住まいを手に入れるために、耐震基準の違いや耐震補強工事について詳しく知っておきましょう。