皆様こんにちは、東京中古一戸建てナビ管理人の刈田です。
マンションの広告や間取り図を見ると、「あれ？ この広さって実際はどうなの？」と疑問に感じることはありませんか？ 実は、マンションの床面積表示には、意外な落とし穴があるんです。
「壁芯面積」と「内法面積」、この2つの違いをご存知でしょうか？ 広告に表示されている広さは、壁の中心線までを測った「壁芯面積」であることがほとんど。実際に家具を置ける広さである「内法面積」とは5％以上も差が出ることもあるんですよ！
さらに、バルコニーやメーターボックスの扱いも要注意です。知らないと損をしてしまうことも。そこで今回は、マンションの床面積表示に隠された真実を、プロの目線でわかりやすく解説していきます！
マンションの広告などでよく目にする「専有面積」という言葉。これは、マンションの一戸建て住宅における「床面積」に相当するもので、居住者が自由に使えるスペースの広さを示します。ただし、マンションと一戸建て住宅では、その算出方法が異なります。
マンションの専有面積は「壁芯面積」で計算され、部屋の壁の中心線から測ります。そのため、バルコニーやメーターボックスなど、共用部分に面した壁や柱も面積に含まれます。一方、一戸建て住宅の床面積は「内法面積」で計算され、壁の内側の寸法を基準とするため、壁の厚みは含まれません。
つまり、同じ広さのように見えても、マンションの場合、実際に使用できるスペースは専有面積よりも狭くなる可能性があります。一戸建て住宅を選ぶ際には、このような面積表示の違いにも注意が必要です。
専有面積とは何か？
マンションのチラシや物件情報サイトでよく目にする「専有面積」。これは、マンションの一戸建て住宅でいうところの「床面積」に相当する部分の広さを表します。ただし、マンションの専有面積には、居室や廊下など居住空間だけでなく、玄関扉の内側にあるメーターボックスなども含まれる可能性があります。基本的には、メーターボックスは共用部分のため、専有面積に含めないケースが一般的です
一方、マンションのバルコニーは専有面積に含まれません。共用部分に含まれますが、広さによっては約0.5倍から最大2倍で算入されるなど、戸建て住宅にはない計算方法が用いられることが特徴です。また、専有面積は壁の内側の広さである「内法面積」で表示されるのに対し、戸建て住宅は壁の中心線で測る「壁芯面積」で表示される点も異なります。
専有面積の定義と確認方法
マンションの専有面積は、壁の中心線（壁芯）で区切られた部分の面積を指します。バルコニーやメーターボックスは含まれません。一方、一戸建ての場合は、壁の内側の寸法で測る内法で床面積を表すことが多いです。ただし、登記簿上の床面積は、マンションと同様に壁芯で計算されているため注意が必要です。専有面積は、不動産広告や重要事項説明書に記載されています。購入前にしっかりと確認しましょう。
登記事項証明書で確認する方法
、マンションの専有面積は壁の中心線である「壁芯」ではなく「内法」で計測するのが一般的です。そのため、実際に居住できる広さである「内法」面積で検討いしている場合、広く感じることがあります。
登記事項証明書には、この専有面積が記載されています。ただし、バルコニーやメーターボックスなどの面積は含まれていません。
一方、一戸建ての場合は、登記事項証明書に記載されているのは土地と建物の面積です。一戸建ての部屋の広さを知るためには、間取り図を確認する必要があります。
建築確認済書で確認する方法
マンションの広告などで目にする「専有面積」。これは、一戸建てでいう「床面積」に相当しますが、その算定方法には違いがあります。マンションの場合、壁の中心線（壁芯）で囲まれた部分を専有面積に算入します。一方、一戸建ては、壁の内側の寸法である内法ではなく、壁芯で床面積を計算するのが一般的です。
そのため、同じ広さのように見えても、マンションの場合、実際の居住スペースは壁芯面積から壁の厚み分だけ狭くなる点に注意が必要です。また、マンションのバルコニーは専有面積に含まれないケースが多いですが、メーターボックス部分は含まれる可能性があるなど、一戸建てとは異なる点があります。
マンションの専有面積は、壁の中心線（壁芯）で区切られた部分で計算されます。そのため、同じ面積表記でも、実際に居住できる広さである内法面積で計算する一戸建てと比較すると狭く感じることがあります。
また、マンションではバルコニーは専有面積に含まれません。一方、メーターボックスやパイプスペースなど共用部分に面していても、住戸内に設置されている設備は専有面積に含まれている可能性があります。
一戸建てとマンションでは、面積の算出方法や含まれる範囲が異なるため注意が必要です。
専有面積に含まれる場所
マンションの専有面積は、壁の中心線（壁芯）で測るのが一般的です。つまり、隣の住戸との間の壁の厚さも含まれます。一方、一戸建ても壁の中心線（壁芯）で測るのが一般的ですが壁の厚みがマンションと一戸建てでは大きく異なります。
マンションのバルコニーは、専有面積に含まれる場合と含まれない場合があります。含まれる場合は「壁芯面積」で計算され、含まれない場合は「内法面積」で計算されている可能性があります。
メーターボックスなど共用部分は、専有面積に含まれません。ただし、玄関ポーチは専有部分に含まれることが多いです。
専有面積に含まれない場所
マンションの広告に表示されている専有面積は、部屋の広さである「内法面積」ではなく、建物の内側の壁の中心線で囲まれた部分の「壁芯面積」で計算されます。そのため、実際に住むことができる広さよりも広く感じることがあります。
また、マンションの専有面積には、玄関ドアの内側やバルコニー、メーターボックスなどは含まれません。収納スペースとして利用できる場合もありますが、専有面積には含まれないことを覚えておきましょう。
一方、一戸建て住宅の場合、登記簿に記載されている床面積には、バルコニーやメーターボックスなどの面積も含まれています。ただし、小屋裏収納やロフトのように天井高が低い場所は、床面積に算入されないケースもあります。
バルコニー、ベランダ、テラス
マンションではお馴染みのバルコニーですが、一戸建ての場合、ほぼ同じように使える屋外スペースでも「ベランダ」や「テラス」といった名称で呼ばれることがあります。明確な定義はありませんが、一般的には屋根があるかないかで区別されます。屋根と壁に囲まれ、2階以上に設置されているものが「ベランダ」。地面と同じ高さにあり、屋根がないか、あっても一部だけのものが「テラス」です。バルコニーはマンションのように建物の外側に張り出した形で設置されているものを指します。いずれのスペースも、用途に応じてテーブルや椅子を置いたり、ガーデニングを楽しんだりできます。広さや日当たりなども考慮して、活用方法を検討しましょう。
玄関ポーチ
マンションに住んでいた方の中には、玄関ポーチに馴染みがない方もいらっしゃるのではないでしょうか？マンションの専有面積は、玄関ドアの内側から測るのが一般的です。一方、一戸建ての場合は、玄関ポーチを含めた面積が登記上の床面積に反映されることが多いです。つまり、同じ床面積表示でも、マンションと一戸建てでは、実際に居住スペースとして使える広さが異なる可能性があることを覚えておきましょう。
ロフト
マンションでよく聞く「壁芯面積」ですが、一戸建ても同じように壁の中心線で測った面積を記載しています。ただし、マンションではバルコニーが専有面積に含まれないのに対し、一戸建ての場合は、メーターボックスなども含め土地の面積に算入されます。そのため、同じ床面積30坪でも、マンションの場合、実際に使える居住スペースは狭く感じることがあります。収納スペースとして便利なロフトも、天井高が1.4m以下であれば床面積に含まれません。用途に合わせて、実際の広さを確認することが重要です。
床下収納
マンションで収納スペースに不満をお持ちのあなたも、一戸建てなら床下収納を活用できるかもしれません。ただし、マンションのように床面積に含まれないからお得、と安易に考えてはいけません。重要なのは、実際に収納として使いやすい空間かどうかです。床下収納の広さや高さ、開口部の位置などを確認し、荷物の出し入れがしやすいのか、湿気対策は万全かなどをチェックしましょう。収納量だけを重視して、使い勝手を損なわないように注意が必要です。
メーターボックス・パイプスペース
マンションの場合、パンフレットなどに記載されている専有面積には、メーターボックス（MB）やパイプスペース（PS）といった共用部分も含まれていないケースが多いです。含まれている可能性もありますので注意しましょう。
一方で、一戸建ての場合は、これらは専有面積に含まれないことが多いです。そのため、マンションの専有面積と一戸建ての床面積を単純に比較すると、一戸建ての方が実際の居住スペースが広くなる傾向があります。
快適な住まい選びのためには、数字上の広さだけでなく、実際の居住空間をイメージすることが重要です。
マンションの専有面積は、壁の中心線である「壁芯」で計測するのが一般的です。
そのため、同じ表示面積でも、マンションは壁の厚さの分だけ、一戸建てより実質的な居住スペースが狭くなる点に注意が必要です。
壁芯面積の計算方法
マンションの広告ではよく「70㎡（壁芯面積）」といった表記を見かけますよね。これは壁の中心線から測った面積を示し、不動産登記簿は「内法面積」で表示されることが多いです。これは壁の内側の寸法で測るため、壁の厚さの分だけ壁芯面積より狭くなります。
例えば、マンションで70㎡の物件の場合、内法面積は65㎡程度になることが多いでしょう。バルコニーやメーターボックスは、壁芯面積に含まれませんのでご注意を。マンションと一戸建てでは、面積の表示方法が異なることを覚えておきましょう。
内法面積の計算方法
マンションの場合は、広告などでよく目にする「専有面積」の中に「壁芯面積」と「内法面積」の２種類があります。壁芯面積は、壁の中心線で囲まれた部分の面積を指し、不動産広告などに表示が義務付けられています。一方、内法面積は、実際に居住できる空間の広さを示し、部屋の壁の内側の寸法で測ります。登記面積は内法になります。
マンションでは、バルコニーやメーターボックスなどの共用部分は専有面積に含まれませんが、壁芯面積には含まれます。そのため、内法面積で計算した方が、実際の居住スペースをイメージしやすくなります。戸建て住宅の場合は、壁芯面積ではなく、内法面積で表示されるのが一般的です。
マンションで暮らしていた方が一戸建てに住み替える際、気になることの1つが「専有面積」の違いではないでしょうか。マンションの場合は壁の中心線で測る「壁芯面積」で表記されますが、一戸建ては部屋の内部を測る「内法面積」で表記するのが一般的です。そのため、同じ専有面積30坪でも、マンションならリビングや寝室などに使える広さは実際には狭く感じます。加えて、マンションのバルコニーは専有面積に含まれることが多いですが、一戸建ての場合はバルコニーやメーターボックスは含まれません。一戸建ての場合、数値以上に広々と感じられるでしょう。
単身世帯の場合
マンションでよく使われる「壁芯面積」は、壁の中心線を基準に測るため、実際に使える広さである「内法面積」よりも一見広く感じます。たとえば、2LDKで壁芯面積60㎡の場合、内法面積は約50㎡で、約10㎡も差が出ることも。
一方、一戸建ては登記簿に記載されている床面積が、部屋の広さになります。バルコニーやメーターボックスも専有面積に含まれるマンションと違い、一戸建てではこれらは床面積に含まれません。そのため、マンションと同じ広さの一戸建てを選んだ場合、より広々と感じられるでしょう。
二人世帯の場合
二人世帯でマンションを選ぶ際、広さの目安として床面積をよく見ますが、実は注意が必要です。マンションの床面積は、壁の中心線である「壁芯」で計算されるため、実際に使える広さである「内法」とは異なります。そのため、同じ床面積でも、一戸建てと比べてマンションの方が狭く感じるケースがあります。
さらに、マンションのバルコニー面積は、メーターボックスなどの面積も含めて計算されるため、実際の広さとは異なる場合があります。一戸建てでは、バルコニーは「専有面積」に含まれないため、注意が必要です。
二人世帯にとって快適な住まいを選ぶには、床面積だけでなく、内法やバルコニーの実際の広さを確認することが重要になります。
四人世帯の場合
マンションで暮らす四人家族にとって、広さは永遠のテーマですよね。70㎡のマンションで「ちょっと狭いかな？」と感じたら、それは寝室やリビングで過ごす家族の時間が増えたからかもしれません。
マンションの広さを表す「壁芯面積」は、壁の中心線で測るため、実際に使える「内法面積」よりも広く感じます。70㎡のマンションの場合、内法面積は約60㎡。さらに、バルコニーやメーターボックスも面積に含まれるため、実際の居住スペースはさらに減ってしまいます。
一戸建てなら、例えばリビング階段を採用することで、廊下を減らし、空間を有効活用できます。収納スペースも豊富に確保できるため、家族みんなが快適に過ごせるでしょう。
マンションの専有面積は壁の中心線、つまり壁芯を基準に計測します。バルコニーは含まれませんが、玄関扉の内側にあるメーターボックスなどは含まれる可能性があります。
また、壁の内側の寸法である内法で床面積を表記することが一般的です。そのため、同じ面積表記でも、実際に使える広さが異なる場合があるので注意が必要です。
一戸建ての場合、登記簿に記載されている面積は、不動産の評価額を算出するための基準となるものであり、必ずしも内法面積と一致するわけではありません。図面や現地で内法寸法を確認することが重要です。
注意点とよくある質問
マンションの広告などで見かける「専有面積」は、一戸建てでいうところの「床面積」に相当します。ただし、マンションの専有面積には、バルコニーやメーターボックスなどの面積は含まれません。
マンションの部屋の広さを表す場合、「壁芯面積」と「内法面積」の2種類があります。「壁芯面積」は、壁の中心線で囲まれた面積を指し、専有面積とほぼ同じ広さになります。一方、「内法面積」は、実際に居住できるスペースの広さを表します。
つまり、マンションの広告に記載されている面積よりも、実際に住める広さは狭くなる可能性があることを覚えておきましょう。一戸建ての場合、明確なルールはありませんが、一般的には「内法面積」に近い形で表記されることが多いです。
専有面積って何？
マンションのチラシや物件情報サイトでよく目にする「専有面積」。これは、マンションの一戸建て住宅でいうところの床面積に相当する部分の広さを表しています。ただし、マンションの専有面積には、居室や廊下だけでなく、収納スペースやメーターボックスなども含まれます。
気をつけたいのは、バルコニーは専有面積に含まれない点です。広々としたバルコニーに惹かれても、それが居住スペースとしての実質的な広さには直結しないことを覚えておきましょう。
また、マンションの面積表示には「壁芯面積」と「内法面積」の2種類があります。壁の中心線までを測る「壁芯面積」に対し、「内法面積」は実際に居住できる空間の広さを示します。一般的に、マンションでは「壁芯面積」が使われていますが、一戸建て住宅では「内法面積」が使われることが多いです。
賃貸の最低面積は？
賃貸マンションでよく目にする「専有面積○○㎡（壁芯）」という表記。これは壁の中心線から計測した面積を指し、実際の間取りや広さは「内法面積」で確認する必要があります。内法面積は、部屋の壁の内側から測るため、壁芯面積より狭くなります。
さらに、マンションのバルコニー面積は、部屋によって異なりますが、専有面積に一定の割合で加算されて表記されることが多いです。メーターボックスなどの共用部分は含まれません。
一方、一戸建ての場合は、登記簿に記載されている面積が、土地と建物の両方の面積を表しています。そのため、マンションのように専有面積とバルコニー面積を分けて考える必要はありません。
マンションと一戸建てでは、物件情報の見方が異なります。例えば、マンションの専有面積には、バルコニーやメーターボックスも含まれているケースが多いです。これは、壁の中心線から計測する「壁芯面積」で計算されているためです。一方、一戸建ての場合は、実際に居住スペースとして使える「内法面積」で表記されていることが多いでしょう。そのため、同じ床面積30坪でも、マンションと一戸建てでは、実際に使える広さが異なる場合があるので注意が必要です。
マンションの特徴
マンションの専有面積には、大きく分けて「壁芯面積」と「内法面積」の2種類があります。壁芯面積は、住戸の中心線から測った面積で、登記簿や広告などに記載されていることが多いです。一方、内法面積は、実際に居住できる空間の広さを示し、壁の厚みを考慮して計算します。そのため、壁芯面積よりも内法面積の方が狭くなります。
また、マンションのバルコニーは、共用部分に含まれることが多く、専有面積には含まれません。メーターボックスなども共用部分に設置されることが多いです。
一方、一戸建ては、土地と建物が自分のものとなり、マンションのような共用部分はありません。そのため、管理規約などに縛られることなく、自由にリフォームなどを楽しむことができます。
一戸建ての特徴
マンションと一戸建てでは、面積の表示方法が異なります。マンションの場合は壁の中心線から計測した「壁芯面積」が一般的ですが、一戸建ての場合は部屋の内部を計測した「内法面積」で表記されます。
そのため、同じ床面積30㎡と記載されていても、マンションは壁やメーターボックスなどを含むため、実際に使用できる広さは一戸建てよりも狭くなる傾向があります。また、マンションではバルコニーが専有面積に含まれるケースもありますが、一戸建ての場合は庭は含まれません。
それぞれのメリットとデメリット
マンションと一戸建てでは、床面積の算出方法が異なります。マンションの場合、壁の中心線である「壁芯」で計測した面積を「床面積」と表記するのが一般的です。一方、実際に居住スペースや登記として使用できる「内法」で計測します。
そのため、同じ「床面積80㎡」の物件でも、マンションなら専有部分全体、一戸建てなら実際に使える居住スペースの広さを表していることになります。
また、マンションのバルコニーは、共用部分に含まれるため、床面積には含まれません。しかし、メーターボックスのように専有部分であっても床面積に算入されない箇所もあります。
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著者情報
宅地建物取引士 刈田 知彰
（かりた ともあき）
ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。
私が不動産業界に飛び込んでから早16年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築住宅が脚光を浴びるのではなく中古流通×性能向上リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は大正八年創業のハイウィル株式会社で中古流通×性能向上リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。とはいえ今はその狭間の時代となり、新築住宅も中古住宅どちらにも重要があり、ご紹介させて頂いております。
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